Cụ thể, tại Khoản 3, Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản, quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, có nêu rõ: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.
Tuy nhiên, tại dự án STC Long Thành, chủ đầu tư lại được “miễn” đầu tư các công trình hạ tầng xã hội. Điều này được nêu trong Thông báo số 39/TB-STNMT, ngày 27/3/2023, của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, về kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án Khu dân cư theo quy hoạch, tại xã Lộc An và xã Bình Sơn, huyện Long Thành, do Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản STC Golden Land làm chủ đầu tư.
Tại thông báo này, về hạ tầng xã hội có nêu: Theo nội dung họp ngày 16/3/2023, tại Sở Tài nguyên và Môi trường, các thành phần tham dự họp thống nhất Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản STC Golden Land không phải thực hiện việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội (Diện tích đất giáo dục: 8.814,7 m, Y tế: 1.128,5 m và Hành chính, văn hóa: 1.761,9 m), do phần diện tích đất này Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản STC Golden Land không trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Cũng tại văn bản này, Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo 820 thửa đất thuộc Dự án Khu dân theo quy hoạch tại xã Lộc An và xã Bình Sơn, huyện Long Thành đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Liên quan đến việc dự án STC Long Thành được “miễn” đầu tư các công trình hạ tầng xã hội, đã có nhiều ý kiến cho rằng điều này mâu thuẫn với Quyết định về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất làm dự án. Ngoài ra, việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, khi chưa hoàn thành hạ tầng xã hội cũng mâu thuẫn với quy định tại Khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, của Chính phủ. Không những vậy, điều này còn đi ngược với yêu cầu của Thủ tướng về việc đầu tư xây dựng trường học cơ sở y tế tại các khu đô thị, tại Công điện số 126/CĐ-TTg.
Về vấn đề này, ngày 11/04/2023, thông tin trên báo địa phương, cho biết: “Chiều 11/4, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đặng Minh Đức cho hay, đã chỉ đạo các phòng chuyên môn rà soát hồ sơ để báo cáo UBND tỉnh ngay trong tuần này”. Tuy nhiên, đã hơn 7 tháng trôi qua, những vấn đề mâu thuẫn nêu trên vẫn chưa được công khai làm rõ.
Theo các chuyên gia, tại dự án STC Long Thành, về mặt trình tự thủ tục, Sở Tài nguyên và Môi trường đã ra 2 Thông báo cho 1.009 thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc huy động vốn từ khách hàng của chủ đầu tư sẽ gặp vướng mắc do quy định, tại Khoản 3, Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản (chỉ được phép bàn giao nhà, khi đã hoàn thành hạ tầng xã hội…) và quy định tại Khoản 1, Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong đó, Khoản 1, Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng…”.
Cũng liên quan đến việc bàn giao nhà, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP, quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, tại Điểm d, Khoản 4, Điều 58, Nghị định này quy định phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi: “Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định”.
Từ những vấn đề vướng mắc pháp lý nêu trên, việc công khai, minh bạch thông tin từ phía chính quyền đối với người dân là yếu tố rất quan trọng, để tránh những tranh chấp âm ỉ kéo dài. Điều này cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững theo nhiệm vụ được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 13/CT-TTg, ngày 29/8/2022.
Mặt khác, theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản. Do đó, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan, để thực hiện việc giao dịch đúng quy định pháp luật, không tiếp tay cho sai phạm.
Đồng Nai xử phạt chủ đầu tư huy động vốn sai quy định và buộc hoàn tiền
Đây là vụ việc điển hình mới đây tại Đồng Nai, xảy ra tại một dự án trúng đấu giá tương tự ở huyện Long Thành. Trước đó, dự án được xác định chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do chưa hoàn thành hạ tầng xã hội, nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn của khách hàng.
Thời gian vừa qua đã có hàng trăm khách hàng căng băng rôn đòi quyền lợi. Sau khi khách hàng và chủ đầu tư không tìm được sự hòa giải, UBND tỉnh Đồng Nai đã ra Quyết định xử phạt chủ đầu tư vì đã có giao dịch tư vấn, thỏa thuận đặt cọc, nhằm mục đích huy động vốn thực hiện dự án khi chưa đủ điều kiện. Theo Quyết định này, chủ đầu tư bị buộc phải hoàn lại tiền đã huy động cho khách hàng.
Việc ra quyết định xử phạt và buộc chủ đầu tư hoàn tiền của UBND tỉnh Đồng Nai được kỳ vọng sẽ lập lại trật tự, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn về sau. Đồng thời, đối với những dự án trước đó đã huy động vốn không đúng quy định (chưa hoàn thành hạ tầng xã hội, chưa có thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất…), không loại trừ khả năng chính quyền sẽ tiếp tục thanh tra, xử lý khi có tranh chấp hoặc thông tin phản ánh của người dân.
