Không những thế, cả chủ đầu tư và "người thay thế" là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land cũng đang loay hoay với những vấn đề pháp lý liên quan. Và dường như "lối ra" cho dự án này đang... bế tắc!?
Đầu tư thảm nhựa, phân lô để “trồng hoa”
Dự án khu đô thị số 11 được UBND tỉnh Quảng Nam thoả thuận lập địa điểm đầu tư vào tháng 7/2003 với diện tích khoảng 16,74ha. Năm 2004, Công ty Xây dựng và phục vụ việc làm TNXP TP. Đà Nẵng được UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư dự án và đến năm 2006 thì dự án được chuyển đơn vị chủ đầu tư sang Công ty TNHH Chí Thành.
Về công tác giải phóng mặt bằng, giai đoạn Công ty Xây dựng và phục vụ việc làm TNXP TP. Đà Nẵng đảm nhận nhiệm vụ chủ đầu tư, dự án đã được phê duyệt 2 phương án bồi thường, gồm Phương án bồi thường giai đoạn 1 là hạng mục Khu tái định cư và Đường công vụ được UBND H. Điện Bàn (nay là TX. Điện Bàn) phê duyệt và Phương án bồi thường giai đoạn 2 được UBND tỉnh phê duyệt. Chủ đầu tư đã trực tiếp thực hiện chi trả nhưng vẫn còn dang dở.
Đến năm 2006, khi chủ đầu tư dự án có sự thay đổi thì 2 phương án bồi thường đã được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt lại. Từ khi tiếp nhận dự án thì Công ty TNHH Chí Thành trực tiếp chi trả bồi thường, bố trí tái định cư theo các phương án được duyệt.
Tuy nhiên, đối với phương án giai đoạn 2 thì không thực hiện chi trả do các hộ dân ở trục đường nhựa (đường Dũng Sỹ Điện Ngọc) không thống nhất với việc giải tỏa trắng và bố trí tái định cư vào trong lòng dự án. Do đó, dự án đã được điều chỉnh quy mô giảm xuống còn 12,9ha vào năm 2010. Kể từ khi dự án được điều chỉnh giảm quy mô vào năm 2010, thì Công ty TNHH Chí Thành gần như không tiếp tục thực hiện công tác giải phóng mặt bằng theo quy hoạch điều chỉnh như họp công khai điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh hồ sơ đo đạc dự án.
Về tiến độ thực hiện, theo Quyết định số 752/QĐ-UB ngày 3/3/2004 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, tiến độ thực hiện dự án là đến tháng 5/2006. Đến ngày 11/12/2006, UBND tỉnh có Công văn số 3877/UBND-KTN về việc điều chỉnh thời gian đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu đô thị số 11, điều chỉnh thời gian thực hiện đến tháng 6/2009. Đến nay, tính từ thời điểm tiến độ được gia hạn gần nhất, dự án đã nằm bất động, dở dang gần 15 năm.
Được biết, sau khi được điều chỉnh quy mô, dự án còn khoảng 1,1ha chưa giải phóng được mặt bằng với 17 thửa đất bị ảnh hưởng. Chủ đầu tư đã được UBND tỉnh giao đất theo Quyết định số 1662/QĐ-UBND vào ngày 1/6/2006. Với diện tích đã được giao (khoảng 12ha), chủ đầu tư đã cơ bản thi công hoàn thiện khoảng 90% các công trình, hạng mục như đường giao thông, mương thoát nước, trụ điện, cây xanh, vỉa hè,…
Ghi nhận của Reatimes, hiện trạng dự án không khác gì một cánh đồng hoa màu “hiện đại” bậc nhất khu vực. Theo đó, trên các block đất được phân tách bởi các trục đường nội khu là những ruộng hoa màu của người dân đang canh tác. Trong khi đó, vệt giao thông của dự án với dự án liền kề là Khu đô thị 7B cơ bản đã được khớp nối. Hệ thống mương thoát nước tiếp giáp với dự án Khu đô thị 7B ở hướng Bắc chưa được khớp nối, hoàn thiện nên tình trạng mùa mưa nước không thoát, tràn lênh láng trên đường vẫn còn diễn ra.
Một nông dân đang canh tác hoa màu trên phần diện tích đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng tại dự án Khu đô thị số 11 cho biết phần “ruộng” đang trồng hoa này trước đây là đất của một hộ khác đã được giải phóng mặt bằng và rời đi. Nhiều người đến đây canh tác đã khoảng 10 năm nay và không bị ai ngăn cản.
Ai là chủ đầu tư thực sự của dự án?
Theo ông Nguyễn Xuân Hà, Phó chủ tịch UBND TX. Điện Bàn, dự án hiện chỉ còn 17 thửa đất với diện tích 1,1ha nhưng Công ty TNHH Chí Thành không tiếp tục triển khai thực hiện. Mặc dù thời gian qua, UBND thị xã, Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã, các ngành, đơn vị, địa phương liên quan đã tập trung tháo gỡ các vướng mắc, tuy nhiên việc chủ đầu tư không tích cực phối hợp dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng dự án kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ dân bị ảnh hưởng. UBND thị xã đề nghị UBND tỉnh xem xét, có biện pháp chế tài phù hợp đối với Công ty TNHH Chí Thành.
Được biết, trước đó chủ đầu tư đã được UBND tỉnh cấp 19 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, 11 Giấy chứng nhận đã được Công ty TNHH Chí Thành thế chấp vay vốn tại Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng, nay là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại chúng Việt Nam. Sau đó, khoản vay này hình thành nợ xấu và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land mua lại khoản nợ. Đối chiếu với diện tích đất ở khai thác (không tính đất tái định cư), theo quy hoạch chi tiết được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh năm 2010 là 64.868m2, tổng diện tích đất ở khai thác được cấp cho 19 Giấy chứng nhận (66.745m2), vượt diện tích đất ở khai thác đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2159/QĐ-UBND ngày 7/7/2010 là 1.877m2.
Ngày 16/10/2018, UBND tỉnh Quảng Nam có Quyết định số 3096/QĐ-UBND thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty TNHH Chí Thành tại Khu đô thị số 6 và Khu đô thị số 11 thuộc Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, TX. Điện Bàn. Đến ngày 3/8/2021, UBND tỉnh đã ban hành quyết định huỷ 185 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nợ tiền sử dụng đất tại 2 dự án kể trên, trong đó có 19 Giấy chứng nhận tại dự án Khu đô thị số 11 với lý do những Giấy chứng nhận trên có ghi nợ quyền sử dụng đất, nhiều lần UBND tỉnh yêu cầu Công ty TNHH Chí Thành hoàn thành nghĩa vụ nhưng công ty này phớt lờ, đồng thời không giao nộp lại 185 Giấy chứng nhận chưa đủ điều kiện giao dịch.
Ngoài việc vướng phải khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng như bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, dự án Khu đô thị số 11 còn gặp phải “lùm xùm” về pháp lý chủ đầu tư. Trên cơ sở hợp đồng mua bán nợ giữa Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại chúng Việt Nam và biên bản bàn giao tài sản đảm bảo giữa 3 bên (gồm thêm Công ty TNHH Chí Thành), Dana Home Land cho rằng doanh nghiệp này được kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ từ Công ty TNHH Chí Thành tại dự án Khu đô thị số 11. Sau đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land cho biết đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính của dự án, là số tiền nợ tiền sử dụng đất còn lại hơn 12,6 tỷ đồng và tiền phạt chậm nộp hơn 9,5 tỷ đồng.
Theo đó, Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land đã có kiến nghị UBND tỉnh Quảng Nam chỉ đạo các sở, ban ngành hướng dẫn thủ tục để doanh nghiệp này hoàn thiện pháp lý theo quy định và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Công ty TNHH Chí Thành phủ nhận quan điểm trên của Dana Home Land, cho rằng Công ty TNHH Chí Thành hiện là chủ đầu tư hợp pháp của dự án Khu đô thị số 11. Vì vậy, mọi hoạt động kinh doanh, đầu tư hoặc điều chỉnh trên diện tích đất của dự án Khu đô thị số 11 phải có sự đồng ý của Công ty TNHH Chí Thành bằng văn bản mới có giá trị pháp lý, được thể hiện bằng các văn bản báo cáo và đề nghị của Công ty gửi đến UBND tỉnh Quảng Nam.
Ngày 10/7/2022, Công ty TNHH Chí Thành đã có công văn gửi UBND tỉnh Quảng Nam cùng các cấp đề nghị ngăn chặn khẩn cấp việc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land đề nghị UBND tỉnh xem xét cấp Giấy chứng nhận tại dự án Khu đô thị số 11.
Công ty TNHH Chí Thành cho biết giữa doanh nghiệp này với Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land có giao kết với nhau bằng “Hợp đồng đặt cọc có điều kiện” về việc “Chuyển nhượng dự án hình thành trong tương lai thuộc Khu đô thị số 11 – Đô thị mới Điện Nam Điện Ngọc, TX. Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam” vào ngày 12/1/2019. Nhưng đến tháng 7/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land vẫn chưa thực hiện hoàn thành các điều kiện đã ràng buộc trong hợp đồng này, đồng thời vi phạm trầm trọng điều khoản thanh toán tài chính cho Công ty TNHH Chí Thành như đã cam kết.
Vì vậy, Công ty TNHH Chí Thành chưa thực hiện bất kỳ thủ tục pháp lý liên quan nào đến dự án Khu đô thị số 11 đối với Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land.
