Thấy gì qua việc huy động vốn của chủ đầu tư các dự án bất động sản ở Quảng Nam?

“Biến tướng” của hình thức huy động vốn

Theo LS. Nguyễn Văn Tứ, về quyền huy động vốn của chủ đầu tư, tại Khoản 4 Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định: “Các hành vi bị cấm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản”; Khoản 9 Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định: “Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Huy động vốn theo quy định của pháp luật”. Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 xác định rõ chủ đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng được huy động vốn.

Về điều kiện huy động vốn đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng thì tuân theo điều kiện huy động vốn tại Điều 39, Luật Nhà ở 2005: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”; Đối với dự án đất nền thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định cụ thể.

Về hình thức huy động vốn, đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng, tại Điều 38, Luật Nhà ở năm 2005 quy định nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại gồm: Vốn của chủ đầu tư; vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác; vốn vay của tổ chức tín dụng; vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở; vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

Đối với các dự án đầu tư đất nền (quyền sử dụng đất) thì Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư.

Như vậy, pháp luật giai đoạn này chỉ cho phép nhà đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng được huy động vốn theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, đối với nhà đầu tư dự án đất nền, pháp luật không quy định việc chủ đầu tư có được huy động vốn hay không, điều kiện và hình thức huy động vốn như thế nào.

Trên thực tế, do pháp luật không quy định rõ về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án đất nền nên để có vốn đầu tư vào dự án của mình, nhiều chủ đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam thường huy động vốn thông qua các hợp đồng như: Hợp đồng đặt chỗ, giữ chỗ; Hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận bằng quyền sử dụng đất…

Bản chất của các giao dịch này là nhà đầu tư (khách hàng) sẽ đóng/nộp trước theo tiến độ cho chủ đầu tư một khoản tiền, chủ đầu tư sử dụng khoản tiền này để đầu tư vào dự án. Đến một thời hạn nhất định, khi quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng, chủ đầu tư có nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Mặc dù chủ đầu tư sử dụng nhiều tên gọi hợp đồng khác nhau để ký với khách hàng, nhận tiền từ khách hàng nhưng thực chất đây là một hình thức huy động vốn của chủ đầu tư trước khách hàng của mình khi đất nền chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất (đất nền) chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (quyền sử dụng đất thuộc đối tượng được phép kinh doanh; có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất; không tranh chấp; trong thời hạn sử dụng đất; không bị kê biên; có công trình hạ tầng đã được phê duyệt...).

Từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực cho đến nay, tại khoản 5 Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định các hành vi bị cấm gồm: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Như vậy, mặc dù pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định nào về quyền huy động vốn của chủ đầu tư dự án bất động sản nhưng cũng không cấm chủ đầu tư huy động vốn, miễn là việc huy động vốn đó không trái pháp luật.

Về điều kiện huy động vốn, đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng, chủ đầu tư huy động vốn thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng (điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).

Về hình thức huy động vốn, đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Tại khoản 3 Điều 69, Luật Nhà ở 2014 quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam. Việc chủ đầu tư huy động vốn thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ điểm b khoản 2 Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Đối với các dự án đất nền, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định về điều kiện huy động vốn và không có quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005, pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành cũng chỉ cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được huy động vốn theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc huy động vốn của nhà đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được pháp luật quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn.

Đối với nhà đầu tư dự án đất nền, cũng giống như Luật Kinh doanh bất động sản cũ (2006), luật không quy định việc chủ đầu tư có được huy động vốn hay không, điều kiện và hình thức huy động vốn như thế nào.

Trên thực tế, sau khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các chủ đầu tư dự án đất nền ngoài việc tiếp tục sử dụng các hình thức huy động vốn cũ, để tránh việc thanh kiểm tra, xử lý từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư đã “vẽ” ra một số hình thức huy động vốn mới như: Ký kết Phiếu đặt cọc mua sản phẩm đất nền (Dự án Khu phố chợ Điện Nam Trung); Hợp đồng đặt mua đất nền (Dự án Khu phố chợ Điện Nam Trung); Hợp đồng hợp tác kinh doanh…

Gian nan đòi quyền lợi từ chủ đầu tư…

LS. Nguyễn Văn Tứ cho rằng, về bản chất, nội dung của các hợp đồng trên đa số đều thỏa thuận và nhằm mục đích mua bán đất nền giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư. Xét tính hợp pháp của các hợp đồng trên có thể thấy rằng, chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn (mua bán đất nền, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng thông tin thửa đất cụ thể…) khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật liên quan thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của luật. Do đó, các hợp đồng nêu trên khi có tranh chấp đều không được pháp luật công nhận.

Mặc dù biết rõ quy định trên nhưng một số chủ đầu tư vì lợi nhuận nên vẫn cố tình huy động vốn thông qua các giao dịch dân sự với các điều khoản dự liệu cho khả năng vô hiệu hợp đồng hoặc hoàn trả tiền, lãi suất cho khách hàng khi không có đất để giao đúng tiến độ. Lúc có tranh chấp xảy ra, các giao dịch này thường rơi vào trường hợp bị vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường.

Với những trường hợp như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khách hàng hoặc là phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc là phải đóng vai trò bị đơn trong các vụ án do chính chủ đầu tư khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Đối với trường hợp này, phần lớn khách hàng là bên chịu nhiều rủi ro, chịu thiệt.

Ngoài ra, một số dự án đất nền khác đã triển khai hơn chục năm, trước thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực, chủ đầu tư đã nhận tiền 100% từ khách hàng, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhưng chủ đầu tư lại không tiến hành bàn giao Giấy chứng nhận cho khách hàng, mà thế chấp chính các thửa đất đã bán cho khách hàng tại ngân hàng để vay vốn.

Việc chủ đầu tư thông qua hình thức hợp đồng góp vốn chuyển nhượng đất để nhận tiền của khách hàng, sau khi nhận tiền, chủ đầu tư đã có đất, đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, đóng thuế đầy đủ nhưng chủ đầu tư lại không giao cho khách hàng, cố tình né tránh hòng chiếm đoạt toàn bộ số tiền đã nhận của khách hàng trước đó là hành vi có dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Bộ luật Hình sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các khách hàng cần tố cáo hành vi vi phạm pháp luật này đến cơ quan điều tra có thẩm quyền để được giải quyết dứt điểm, toàn diện, tránh để sự việc kéo dài, tiền mất, tật mang.