Doanh nghiệp chờ sửa luật như “nắng hạn chờ mưa”
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 10 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, ách tắc cho thị trường.
Quan sát thị trường bất động sản nhiều năm qua, không khó để nhận thấy, để đầu tư và phát triển dự án, các doanh nghiệp phải trải qua hàng chục, thậm chí hàng trăm thủ tục pháp lý, với nhiều khâu, nhiều giai đoạn. Song ở giai đoạn nào, các doanh nghiệp cũng gần như gặp khó khăn, gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án và tăng chi phí đầu tư. Đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất. Và tất cả điều này đều xuất phát từ các bất cập, chồng chéo, không “hiểu” thị trường của chính sách đất đai, cụ thể là Luật Đất đai 2013.
Khi doanh nghiệp muốn cũng không thể phát triển dự án do vướng mắc pháp lý thì dĩ nhiên, nguồn cung trên thị trường sẽ ngày càng ách tắc, cán cân cung - cầu sẽ ngày càng lệch pha. Khi đó, chuyện tăng giá, thổi giá bất động sản là không tránh khỏi. Và trên thực tế, câu chuyện này đã và đang diễn ra suốt nhiều năm qua.
Theo Báo cáo chuyên đề trung tuần tháng 11 vừa qua của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 10 năm trở lại đây, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm 2020.
Có thể nói, trước những bất cập trong chính sách đất đai, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và sớm thông qua là điều cấp thiết, được cộng đồng doanh nghiệp và người dân mong ngóng. Luật Đất đai được sửa đổi, quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính sẽ được thúc đẩy, hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tạo nguồn cung cho thị trường.
Đặc biệt là trong giai đoạn thị trường bất động sản đang rơi vào “đáy chữ U” sau nhiều năm tăng trưởng nóng như hiện nay thì việc hoàn thiện các chính sách đất đai có vai trò vô cùng quan trọng. Không chỉ là cơ sở pháp lý tháo gỡ các “nút thắt” cố hữu, hỗ trợ thị trường được khơi thông nguồn cung mà còn là động lực để khôi phục niềm tin các chủ thể trên thị trường bất động sản, thúc đẩy nhiều hơn các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia vào thị trường theo chiều hướng lành mạnh và bền vững.
Sửa luật không thể chậm trễ nhưng cũng không thể vội vàng
Trong bối cảnh, tất cả đều ngóng chờ sửa Luật Đất đai như “nắng hạn chờ mưa”, thì tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội sáng 16/11 mới đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đồng tình, Quốc hội nhất trí chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp 6 lần này. Thay vào đó, Luật Đất đai sửa đổi sẽ thông qua vào kỳ họp gần nhất năm 2024.
Nguyên nhân là qua lấy ý kiến, các đại biểu cho rằng cách thiết kế chính sách trong dự thảo Luật chưa tập trung, khó xác định xu hướng, chưa thống nhất nhiều vấn đề phức tạp. Một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu.
Cụ thể, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn còn 14 nhóm nội dung có hai phương án cần xin ý kiến, như: Trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không sử dụng vốn ngân sách nhà nước; trường hợp thu hồi đất và đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội; thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ...
Về phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng, dự thảo cũng chỉ đang đề xuất hai phương án mà chưa đi đến kết quả thống nhất, gồm: Giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp; hoặc quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp để bảo đảm tính công khai, minh bạch, dễ áp dụng.
Ngoài ra, dự thảo Nghị định và văn bản hướng dẫn luật cũng cần thêm thời gian để hoàn thiện đồng bộ, bảo đảm có hiệu lực cùng lúc với Luật, nhất là một số nội dung mới về giá đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.
Chia sẻ với Reatimes, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi chắc chắn có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Bởi đây là bộ luật quan trọng đóng vai trò định hướng sự phát triển của thị trường. Tuy nhiên, luật chỉ nên thông qua khi đã được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, giải quyết đúng và trúng những vấn đề mà xã hội và thị trường cần.
“Có quá nhiều vấn đề quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa được thống nhất, chưa tìm ra được phương án tối ưu để giải quyết những điểm nghẽn trên thị trường nhiều năm qua. Do đó, hoãn lại việc thông qua Luật là điều cần thiết.
Biết rằng, Luật Đất đai sửa đổi chậm thông qua ngày nào thị trường bất động sản sẽ khó khăn thêm ngày đó nhưng không vì thế mà làm vội. Bởi chất lượng Luật vẫn là yếu tố cần đặt lên hàng đầu. Nếu có trách thì trách tại sao qua 3 kỳ họp, chúng ta vẫn chưa có được dự thảo hoàn chỉnh để có thể thông qua”, GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ.
Theo vị chuyên gia, có hai vấn đề quan trọng trong Luật Đất đai là cơ chế Nhà nước thu hồi đất và định giá đất. Hai quy định này phù hợp thì các quy định khác cũng phù hợp, vì tất cả những quy định khác đều dựa trên hai quy định cơ bản này. Do đó, khi nào hai vấn đề này được giải quyết gãy gọn, có phương án tối ưu, hợp lý thì khi đó Luật Đất đai sửa đổi mới nên thông qua.
Ngoài ra, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay đang được tiếp cận theo tư duy của thời kỳ bắt đầu thực hiện mục tiêu “công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”. Trong khi đó, nền kinh tế sắp tới đã được Đại hội Đảng lần thứ XIII chỉ ra là giai đoạn kết thúc công nghiệp hoá để Việt Nam trở thành một nước phát triển có thu nhập cao. Khi mục tiêu khác nhau thì luật pháp phải khác nhau và cách tiếp cận luật pháp phải khác nhau.
“Tôi cho rằng, khi được dời lại thời gian thông qua thì Luật Đất đai nên thay đổi cách tiếp cận, thay đổi tư duy”, GS. Võ nhấn mạnh.
Có cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, Luật Đất đai là bộ luật quan trọng, nếu thông qua mà các điều kiện cụ thể trong luật không những không giải quyết được các vấn đề đặt ra mà còn phát sinh thêm nhiều vấn đề mới, thì thà “chậm mà chắc”.
Đơn cử như quy định, Nhà nước không thu hồi đất dự án thương mại mà chủ đầu tư phải tự thoả thuận thì sẽ chỉ gây khó hơn cho doanh nghiệp. Theo ông Hiệp, Nhà nước đứng ra thu hồi đất còn không dễ dàng, thì việc để doanh nghiệp tự thoả thuận và thu hồi đất sẽ còn khó khăn hơn nhiều. Khi đó, dự án không những bị “giậm chân tại chỗ” mà nguồn cung ra thị trường không thể cải thiện.
“Sửa đổi Luật Đất đai không thể chậm trễ nhưng cũng không thể vội vàng. Đặc biệt, đây là một đạo luật quan trọng thì cần phải hết sức cẩn trọng. Chất lượng luật vẫn cần đặt lên hàng đầu, thay vì thông qua sớm hơn vài tháng. Làm vội mà nội dung không phù hợp thì 10 năm sau mới sửa được. Hậu quả khi đó là vô cùng nặng nề”, ông Hiệp bày tỏ.
Tuy nhiên, lãnh đạo GP.Invest cũng nhấn mạnh, khi đã đánh đổi thời gian thì đòi hỏi chất lượng phải đảm bảo. Nếu dời lại thời gian thông qua nhưng chất lượng luật vẫn không cải thiện, thậm chí còn gây thêm nhiều mâu thuẫn mới là hoàn toàn không được./.
