Báo cáo về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai mới đây của KTNN đã chỉ ra nhiều sai sót, hạn chế.
Cụ thể, một số dự án chưa được xác định, thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng đã đầu tư hoàn thiện và chuyển nhượng, bàn giao căn hộ cho người mua đưa vào sử dụng, vi phạm quy định Luật Đất đai 2013; mới tạm nộp tiền sử dụng đất chưa phê duyệt giá đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, một số dự án tại các địa phương được kiểm toán chưa thực hiện đầy đủ và nghiêm túc chính sách phát triển NƠXH theo các quy định của Chính phủ.
Bên cạnh những sai sót trên, vẫn còn một số hạn chế, vướng mắc, bất cập trong quy định, hướng dẫn quản lý, sử dụng đất đai như: quy định chưa rõ ràng, còn bất cập trong hướng dẫn tính thu tiền sử dụng đất và các khoản thu có liên quan khi chuyển nhượng bất động sản tại Thông tư 76/2014/TT-BTC; quy định cơ quan xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 chưa thống nhất với quy định tại Nghi định số 135/NĐ-CP; quy định chưa thống nhất, chưa rõ ràng, chưa đầy đủ về đối tượng chịu thuế VAT chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Luật Thuế giá trị gia tăng và Thông tư 219/2013/TT-BTC.
Một số chủ đầu tư dự án tại các địa phương được kiểm toán chưa tuân thủ các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tùy tiện
Báo cáo của KTNN còn chỉ ra, việc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế; chất lượng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết còn yếu kém nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần do trùng lặp quy hoạch với dự án khác hoặc không phù hợp với quy hoạch chung.
Quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết dự án phát triển nhà ở còn thiếu đồng bộ; một số chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành như: diện tích đất bố trí xây dựng trường học, trường mầm non, y tế không đủ nhu cầu tại chỗ; bố trí đất làm bãi đỗ xe, cây xanh thiếu so với quy định; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn.
Một số dự án phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch nhưng không tiếp thu đầy đủ ý kiến của các bộ, ngành chức năng dẫn đến một số chỉ tiêu không phù hợp quy định; phê duyệt quy hoạch 1/500 không tuân thủ quy hoạch 1/2000 được duyệt dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung.
Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết còn trường hợp không đúng thẩm quyền; một số địa phương còn điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch của một số dự án tại các thành phố lớn không căn cứ vào định hướng quy hoạch chung, còn bất cập, đa số theo xu hướng tăng số tầng, vượt quá số tầng và chiều cao tầng theo quy định, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh đã làm cho mật độ và số lượng dân số tăng.
“Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư”.
Việc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế.
Nhiều thông số tính toán chưa rõ ràng
Về việc xác định chi phí phát triển của các dự án theo suất đầu tư, KTNN cho biết Bộ Xây dựng khi ban hành suất đầu tư đã không ban hành suất đầu tư riêng cho tầng hầm mà hướng dẫn tính chi phí xây dựng tầng hầm theo hệ số phân bổ chi phí cho các tầng nổi.
Vì vậy, Hà Nội đã ban hành một hệ số chi phí xây dựng tầng hầm riêng để áp dụng sau khi xin ý kiến và được Bộ Xây dựng chấp thuận. Tuy nhiên, qua kiểm toán, bảng hệ số này chưa phù hợp với nguyên tắc chung là số tầng nhà càng lớn thì hệ số phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm của một số khu đô thị là chưa phù hợp, tiềm ẩn nguy cơ thất thu cho ngân sách.
Trong tính toán chi phí phát triển, nhiều thông số tính toán quy định chưa rõ ràng, đầy đủ. Cụ thể, Bộ Xây dựng hiện mới ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư chỉ có đến 30 tầng, nhà hỗn hợp chỉ đến 25 tầng, nhà riêng lẻ chỉ có suất vốn đầu tư cho nhà cao 2 – 3 tầng… mà chưa ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư lớn hơn 30 tầng và nhà hỗn hợp trên 30 tầng có tỷ lệ diện tích thương mại, văn phòng chiếm tỷ lệ chủ yếu. Trong khi thực tế hiện nay, TP.HCM, Hà Nội có rất nhiều khu đô thị xây dựng các tòa nhà hỗn hợp trên 30 tầng và nhà chung cư trên 30 tầng.
Tại TP. HCM, cách thức tính doanh thu phát triển của các dự án chưa phù hợp quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng do chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết cách thức xác định doanh thu phát triển dự kiến của dự án không bao gồm thuế VAT. Ngoài ra, căn hộ kết hợp văn phòng (office-tel) diện tích thương mại được chuyển nhượng, bán nhưng thực hiện thẩm định theo hướng cho thuê trong thời gian 50 năm kể từ khi có quyết định giao đất, nguyên nhân do chưa có hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Kiểm toán Nhà nước cho biết theo quy định tại Khoản 5, Điều 6 và hướng dẫn Phụ lục số 4 Thông tư 36 về tính giá đất theo phương pháp thặng dư thì giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển; đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng diện tích toàn bộ dự án khu đô thị.
Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển nhưng lại tiếp tục hướng dẫn đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng diện tích toàn bộ dự án khu đô thị (gồm diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) dẫn đến tại 3 tỉnh Nghệ An, Thừa Thiên Huế và Khánh Hòa khi xác định tiền sử dụng đất của dự án, địa phương đã lấy đơn vị đất nhân với diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất làm giảm nghĩa vụ tài chính của dự án, gây thất thu ngân sách nhà nước.
Tại tỉnh Khánh Hòa, khi thực hiện giao đất, UBND tỉnh đã chấp thuận cho phép chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở. Qua kiểm toán 12 dự án, kết quả cho thấy có 5 dự án được giao đất ở không hình thành đơn vị ở với diện tích đất 202.646m, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giảm 27% giá đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở so với giá đất ở, tương đương số tiền giảm thu của ngân sách là 42,4 tỷ đồng.
