Trong năm 2017, KTNN đã kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013 – 2016 tại 7 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.HCM, thị xã Cam Ranh - tỉnh Khánh Hóa, thành phố Sầm Sơn - tỉnh Thanh Hóa) và chọn mẫu đối chiếu tại 30 địa phương. Kết quả kiểm toán cho thấy công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập, đặc biệt là về mặt pháp lý.
Xác định giá đất kéo dài làm chậm thu nộp ngân sách nhà nước hơn một nghìn tỷ đồng
Theo KTNN, việc xác định giá đất của nhiều dự án còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình, làm chậm thu nộp vào ngân sách nhà nước. Nếu tính toán như phạt chậm nộp thì số tiền phạt chậm nộp do chậm xác định giá đất, chậm phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất là 1.074 tỷ đồng (các dự án tại Hà Nội và Bình Dương).
Ngoài ra còn có 36/63 dự án được kiểm toán có tình trạng phê duyệt giá đất chậm, kéo dài từ 12 – 87 tháng kể từ khi có quyết định giao đất nhưng không có đủ thông tin để xác định tiền chậm nộp như trên do địa phương chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian để thực hiện công tác xác định giá đất (TP.HCM).
Còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập, đặc biệt là về mặt pháp lý trong công tác quản lý, sử dụng đất.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm xác định giá đất là do các địa phương chưa quy định chế tài xử phạt trong trường hợp chậm hoàn thiện thủ tục xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian thực hiện các bước theo quy trình để xác định giá đất, dẫn đến nhiều trường hợp đã được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2013, 2014, 2015 nhưng đến thời điểm kiểm toán vẫn chưa được phê duyệt đơn giá đất.
Xác định giá đất không hợp lý gây thất thu ngân sách hơn 8 nghìn tỷ đồng
Báo cáo của KTNN cho biết, việc giao đất thực hiện dự án chủ yếu theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá tiền sử dụng đất nên không xác định được giá thị trường; giá đất xác định theo các phương pháp do các địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá trị trường dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về hướng dẫn xác định giá đất thì có 5 phương pháp xác định giá đất. Trên thực tế, mỗi địa phương áp dụng một phương pháp xác định giá đất khác nhau, hoặc khi áp dụng cùng một phương pháp nhưng hiểu khác nhau dẫn đến xác định số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách là khác nhau.
Thậm chí tại cùng một địa phương còn có chênh lệch lớn về giá trị khu đất khi áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến thất thoát ngân sách.
Bên cạnh đó, việc xác định giá đất của các địa phương còn nhiều sai sót, hạn chế gây thất thoát như: áp dụng phương pháp xác định giá đất không phù hợp quy định; áp dụng sai thời điểm; không kịp thời xác định nghĩa vụ tài chính hoặc điều chỉnh lại đơn giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; thay đổi mục đích sử dụng đất làm tăng giá trị tiền sử dụng đất nhưng chưa kiểm tra, rà soát để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư; xác định tiền bồi thường được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp còn sai sót…
Việc giao đất thực hiện dự án chủ yếu theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá tiền sử dụng đất nên không xác định được giá thị trường.
Qua kiểm toán, KTNN đã kiến nghị xử lý tài chính 8.323 tỷ đồng. Trong đó tăng thu ngân sách nhà nước của các dự án được kiểm toán là 3.978 tỷ đồng; kiến nghị các địa phương xem xét xử lý hoặc xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm mà KTNN tạm xác định là 4.337 tỷ đồng.
Phương pháp xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp thực tế
Cũng theo KTNN, việc xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp quy định và thực tế.
Chẳng hạn như việc kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất khu đô thị trên địa bàn Hà Nội cho thấy UBND thành phố đã vận dụng hướng dẫn phương pháp so sánh trực tiếp tại khoản b, mục 1, Điều 3 Thông tư 36 để xác định giá bán các sản phẩm của dự án như giá bán căn hộ chung cư, giá nhà thấp tầng…
Tuy nhiên, việc hướng dẫn về điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá mang nhiều tính chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá. Do vậy việc quy đổi điều chỉnh khó đảm bảo chính xác, ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất phải nộp.
Ngoài ra, việc quy định tại mục 4, Điều 3 của Thông tư trong thực tế là không phù hợp với trường hợp các dự án giao đất ở những địa bàn ngoại thành, địa thế khó khăn, không có nhiều lựa chọn các tài sản tương đồng để so sánh dẫn đến mức giá của các tài sản so sánh chênh lệch lớn, không đảm bảo điều kiện trên.
KTNN đã chọn mẫu 6 trường hợp được UBND tỉnh Bình Dương xác định giá thu tiền sử dụng đất cho từng dự án theo phương pháp so sánh. Tuy nhiên, giá đất được Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh sử dụng để tham khảo tại Chứng thư thẩm định giá theo phương pháp so sánh có một số điểm chưa phù hợp với quy định không mang tính chất tương đương; các tài sản dùng để so sánh đa số chưa phát sinh giao dịch, chưa phù hợp với quy định; các chứng thư, đơn vị tư vấn thẩm định giá sử dụng yếu tố nhận định, ước lượng các tỷ lệ điều chỉnh là chưa phù hợp.
Thực tế trên đây dẫn đến việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi áp dụng giá đất thị trường do UBND tỉnh phê duyệt của loại đất trước và sau khi chuyển mục đích thấp hơn 867% so với khi xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh). Trường hợp Kiểm toán Nhà nước xác định lại giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp của 4 dự án tăng thêm 79,1 tỷ đồng.
Tại TP. HCM, một số dự án, việc định giá tiền sử dụng đất chưa phù hợp với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường, thấp hơn giá đất có tính đến yếu tố điều chỉnh hệ số K, ảnh hưởng đến số thu Ngân sách Nhà nước.
