Trong quá trình chuyển động của thị trường bất động sản, đội ngũ môi giới được đánh giá là yếu tố không thể thiếu trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành có vốn hóa cao nhất, thu hút dòng đầu tư lớn. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng môi giới hiện khoảng 200.000 người, hoạt động trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc độc lập, chủ yếu tập trung ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Mặc dù, môi giới bất động sản là một nghề đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật với những yêu cầu rất nghiêm ngặt song thực tế, đội ngũ này vẫn đang đặt ra nhiều e ngại về chất lượng hành nghề. Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư 11/2015/TT-BXD đã yêu cầu, người môi giới khi tham gia thị trường bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề thì mới được phép hoạt động. Nhưng đến thời điểm hiện tại, quy định này vẫn chưa thực sự đi vào trong cuộc sống khi phần đông các môi giới đều không có chứng chỉ hành nghề.
Khi thị trường bất động sản đang vận động theo xu hướng minh bạch và chuyên nghiệp thì yêu cầu nâng cấp đội ngũ môi giới càng cấp bách. Giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc đội ngũ môi giới cần được chuẩn hóa. Tuy nhiên, khái niệm “chuẩn môi giới” nên được hiểu như thế nào để có thể tạo ra khung tiêu chí cho đội ngũ nhân sự quan trọng này.
Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về vấn đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch HĐQT Hai Phat Land; ông Nguyễn Quang Minh, Giám đốc Công ty CP Nhà đất Hùng Vương; ông Nguyễn Văn Hai, Tổng giám đốc P.Land.
PV: Môi giới được ví như là mắt xích không thể thiếu trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản. Là một trong những người đứng đầu doanh nghiệp phân phối sản phẩm địa ốc cũng như trực tiếp tham gia đào tạo đội ngũ bán hàng, ông Nguyễn Quốc Huy nhận định thế nào về nghề môi giới hiện nay?
Ông Nguyễn Quốc Huy: Đội ngũ môi giới trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay khá phức tạp và hỗn tạp. Trên góc độ này, tôi muốn bàn tới những nhóm môi giới chưa từng được đào tạo, huấn luyện thông qua các khóa học chuyên tư vấn về bất động sản hay chưa có chứng chỉ hành nghề như quy định, nhưng vẫn tham gia vào thị trường. Một số lượng không ít các môi giới làm ảnh hưởng đến tính minh bạch trên thị trường bất động sản, khiến khách hàng có hình ảnh xấu về nghề môi giới.
Một lý do quan trọng khiến họ tham gia vào lĩnh vực này là những con số thu nhập trong mơ. Nhưng giai đoạn hiện tại khác so với chu kỳ trước, để có thể phân phối thành công một giao dịch phải trải qua một chu trình tư vấn như vấn đề về hồ sơ pháp lý, chính sách cơ sở rồi đến giải pháp tài chính. Những người không có kiến thức, kỹ năng chuyên môn sẽ khó có thể hoàn thành vấn đề đó, nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và đôi khi dẫn tới mâu thuẫn, thông tin không minh bạch và làm cho khách hàng mất đi niềm tin.
Để thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp thì cần nâng cao hệ thống chất lượng nhân sự trong lĩnh vực này và cần một chuẩn riêng. Nếu ai không đạt được chuẩn đó thì chắc chắn không tham gia vào thị trường.
PV: Rõ ràng, môi giới là một bộ phận đóng vai trò thiết yếu trong cấu trúc thị trường vốn hóa cao, đòi hỏi sự minh bạch lớn. Nhưng thực tế, chất lượng của đội ngũ môi giới vẫn đang dừng ở những nhận xét như “phức tạp” và “hỗn tạp”. Thưa các chuyên gia, vì sao lại vậy?
Ông Nguyễn Quang Minh: Đầu tiên, phải nói tới sự tiếp nhận “cởi mở” của nghề môi giới, đó là ai cũng có thể làm môi giới được. Về phía khách hàng, tâm lý họ không tin vào môi giới. Chính vì vậy, những người môi giới chuyên nghiệp bị “qua mặt” rất nhiều. Cũng vì lẽ này mà nghề môi giới ở Việt Nam đang phải đối diện với nhiều định kiến, như đánh đồng là “cò”, là “con buôn”…
Ngoài ra, hiện tại cũng chưa có một khung cứng yêu cầu về môi giới là phải đào tạo như thế nào, tiêu chí ra sao. Khi chưa có một chuẩn mực nhất định thì dĩ nhiên nghề môi giới sẽ phức tạp và hỗn tạp. Trong khi đó, chính khách hàng vì định kiến mà không tin vào môi giới, không tin vào các vấn đề về pháp lý, giá cả mà môi giới đưa ra.
Ông Nguyễn Văn Hai: Tôi cho rằng, chất lượng nhân viên môi giới trong bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào chủ của sàn môi giới đó. “Tướng nào quân đấy”. “Chủ” chú trọng vào đào tạo hay chú trọng vào việc lấy hàng rồi đem về cho “quân” đem bán với mục đích bán được càng nhiều càng tốt sẽ quyết định đến chất lượng của nhân sự bán hàng. Mặt bằng nhân sự trong nghề môi giới bất động sản đang biến đổi lớn còn xuất phát từ sự đào thải rất mạnh do đặc thù lĩnh vực này khi tỷ lệ bán được sản phẩm địa ốc còn thấp so với số lượng nhân sự tham gia vào thị trường.
Một lĩnh vực mà có tính chất đào thải mạnh thì chất lượng khó lòng đạt được mức độ cao và đồng đều nhất là khi đến hiện tại chưa có một tiêu chuẩn nào về nghề môi giới. Nhà nước cũng chưa có các chính sách thắt chặt, quản lý. Đặc biệt, hiện nay gần như không hề có rào cản gia nhập nghề môi giới, đầu vào cũng không có sự kiểm soát dẫn tới chất lượng không đồng đều.
Ông Nguyễn Quốc Huy: Lĩnh vực bất động sản vẫn chưa có tiêu chuẩn trong phương pháp đào tạo dẫn tới đội ngũ môi giới đang tự dạy lẫn nhau, truyền lại kinh nghiệm mà không hề được đào tạo bài bản. Ngay vấn đề về pháp lý cũng không có nhiều người môi giới am hiểu để đào tạo. Điều này dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, suy diễn khác nhau, cách nhìn và hành động khác nhau. Do vậy, việc giao dịch bất động sản đôi khi còn trái pháp luật nhưng người môi giới vẫn tư vấn, vẫn làm. Điều này đồng nghĩa năng lực để tham gia vào thị trường bất động sản là chưa có.
PV: Như các chuyên gia vừa trao đổi, một trong những lý do khiến chất lượng môi giới không đồng đều và phức tạp xuất phát từ việc thiếu một bộ khung cứng về chuẩn môi giới. Vậy, “chuẩn môi giới” nên được định lượng bằng các tiêu chí như thế nào, thưa các chuyên gia?
Ông Nguyễn Quốc Huy: Chúng ta đang có khái niệm chung chung, mơ hồ về chuẩn môi giới. Do vậy theo quan điểm của tôi, chuẩn môi giới cần chia làm 3 khía cạnh rõ ràng. Thứ nhất, môi giới cần phải có đạo đức nghề nghiệp, tức là người làm môi giới phải nói đúng sự thật, không được nói quá, sai sự thật hòng lợi cho bản thân mình. Thứ hai, phải đảm bảo giao dịch đó từ đầu đến cuối, đến lúc bàn giao căn nhà có nghĩa là không chỉ dừng lại việc ký xong hợp đồng mua bán là họ hết trách nhiệm. Thứ ba, phải có tính trung thực, chân thành và trách nhiệm đối với khách hàng đồng thời phải có năng lực môi giới. Năng lực môi giới nó thể hiện ở kiến thức, kỹ năng và tư duy.
Ông Nguyễn Quang Minh: Khái niệm về “chuẩn môi giới” nên được hiểu về mặt pháp lý, đó là môi giới phải nắm rõ tường tận. Vì đối với các dự án, đối với các mảnh đất thì buộc phải hiểu, nắm bắt rõ về pháp lý, nếu không giao dịch khó có thể xảy ra. Ngoài ra, môi giới phải thông tin giá minh bạch. Bởi nếu không, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vẫn còn định kiến về việc môi giới hay làm chênh giá, ví dụ như thường bán giá một đằng, giá thu về một nẻo. Nếu là môi giới chuyên nghiệp, giá sẽ được đưa ra mức cố định và dù giao dịch giá thế nào thì phí trả về môi giới vẫn như ban đầu.
Bản chất thị trường hình thành định kiến về môi giới là do môi giới chưa chuyên nghiệp. Môi giới không chỉ cần hiểu về pháp lý mà còn phải nắm rõ quy hoạch, cách giải quyết các tranh chấp liên quan đến khu đất đó, liên quan tới pháp luật hay giao dịch. Đó là những vấn đề cực kỳ quan trọng góp phần tạo nên những giao dịch thành công bền vững. Muốn tạo ra môi giới chuyên nghiệp cần phải có đầy đủ phẩm chất, kỹ năng, tư duy chứ không đơn thuần dừng lại ở định nghĩa về “cò”. “Cò” nghĩa là chỉ biết dẫn người cần mua đến gặp người cần bán mà không hề nắm rõ các thủ tục pháp lý, hay xử lý tranh chấp.
PV: Để giải quyết bài toán xây dựng chuẩn môi giới không phải là câu chuyện “một sớm, một chiều” khi đến thời điểm hiện tại còn nhiều bất cập trong việc đồng bộ định lượng tiêu chuẩn về nghề này cũng như các rào cản tham gia nghề này gần như có. Theo các chuyên gia, đâu là giải pháp để nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới hiện nay?
Ông Nguyễn Quang Minh: Để nâng cao chất lượng môi giới thì điều đầu tiên phải là đào tạo. Nhưng đào tạo phải đi đúng với thực tế. Ở thời điểm hiện tại, việc đào tạo chứng chỉ không sát với thực tế khiến những người hành nghề môi giới không muốn tham gia các buổi học đào tạo. Đội ngũ giảng dạy phải là những người đã có nhiều năm kinh nghiệm trong thương trường. Còn nếu như người giảng dạy chỉ thiên về lý thuyết, sẽ chỉ tạo ra một đội ngũ nặng về lý thuyết mà thiếu đi thực hành.
Ông Nguyễn Văn Hai: Để giải quyết về vấn đề nhân sự thì việc đầu tư phía cơ quan Nhà nước phải có chính sách phù hợp, quản lý chặt chẽ. Điển hình như, quy định khi thành lập một sàn cần có những điều kiện như thế nào mới được cấp phép. Chủ đầu tư chỉ được phép ký bán sản phẩm cho những sàn đã được cấp phép. Thứ hai, nhân viên kinh doanh phải đáp ứng các tiêu chí ra sao mới có quyền đi bán sản phẩm. Nếu giải quyết 2 vấn đề này, chất lượng của đội ngũ môi giới mới được cải thiện.
- Xin cảm ơn các chuyên gia!
