Gia tăng nguồn cung, thị trường căn hộ cạnh tranh gay gắt
Trong 2 năm qua, thị trường căn hộ phát triển rầm rộ ở mọi phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Tại TP.HCM và Hà Nội, hàng trăm dự án chung cư mọc lên và được chào bán ra thị trường. Ghi nhận từ các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ thời gian qua gia tăng rất lớn.
Thời điểm đầu năm 2017, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã đưa ra dự báo về tình hình phát triển của phân khúc căn hộ cho cả năm. Theo VNREA, đến cuối năm 2017, lượng bán kỳ vọng tiếp tục đạt cao và sẽ tăng trưởng cả 2 xu hướng mua đầu tư và để ở. Trong đó, phân khúc nhà trung bình sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư hơn cả.
Đề cập trực tiếp đến tình hình phát triển các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho biết, theo thống kê, thời gian qua, Hà Nội có khoảng 5.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường và đang có khoảng 20.000 căn chào bán. Tính cả thị trường Hà Nội và TP.HCM con số này sẽ khoảng từ 45.000 - 50.000 căn đang được bán trên thị trường. Trong khi sức tiêu thụ 1 năm chỉ khoảng 30.000 căn ở cả hai thành phố lớn nhất cả nước. Vì thế sẽ vẫn còn đủ hàng hóa để bán.
Đối với thị trường căn hộ cao cấp, Chủ tịch VNREA cho rằng, hiện thị trường này có xu hướng trầm lắng, nhu cầu người mua cũng ít dần đi trong khi lượng cung còn khá nhiều.
Áp lực từ nguồn cung gia tăng khiến các chuyên gia lo ngại căn hộ sẽ là phân khúc khó trong tương lai, thị trường sẽ cạnh tranh ngày một gay gắt về giá bán cũng như chất lượng.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills hay CBRE thì cho đến thời điểm hiện tại, thị trường căn hộ vẫn giao dịch khá tốt.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận tư vấn nghiên cứu CBRE Hà Nội nhận định, trong năm vừa qua, thị trường căn hộ bán có lượng hàng bán được rất tốt, từ 2015 – 2016 và cho đến thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư tiếp tục ra sản phẩm mới nhưng lượng hàng bán được vẫn khả quan ở cả Hà Nội và TP.HCM.
Báo cáo thị trường quý III/2017 của CBRE cập nhật, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục chứng kiến nguồn cung đang gia tăng nhanh chóng. Cụ thể, thị trường Hà Nội đón thêm gần 8.300 căn hộ mới mở bán từ 38 dự án trên toàn thành phố. Trong đó, khu vực phía Tây và Tây Nam chiếm đến 60% nguồn cung mới.
Tại TP.HCM, dự báo từ quý III/2017 đến năm 2018, sẽ có gần 48.000 căn hộ mới gia nhập thị trường, tại Hà Nội vào khoảng 37.500 căn. Đây là nguồn cung kỷ lục từ trước đến nay.
Với nguồn cung dồi dào như vậy, thị trường căn hộ vẫn được dự báo sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong năm 2018. Tuy nhiên, áp lực từ nguồn cung gia tăng cũng khiến các chuyên gia lo ngại đây sẽ là phân khúc khó trong tương lai, với áp lực nguồn cung gia tăng mạnh mẽ, thị trường sẽ cạnh tranh ngày một gay gắt về giá bán cũng như chất lượng căn hộ. Chủ đầu tư phải cân nhắc, làm sao vừa đáp ứng được những yêu cầu cơ bản của người dân đối với một căn hộ nhưng vẫn đảm bảo được khung giá hợp lý.
Bởi hiện nay, thị trường căn hộ cũng bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá và “cắt lỗ”. Theo đánh giá của Savills, quý III/2017, trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, giá bán đã giảm 3,3% so với quý trước. Các quận như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm từ 1,7% đến 7% so với quý trước.
Đất nền bước vào chu kỳ chín muồi
Ngay từ đầu năm 2017, thị trường đất nền đã chứng kiến sự sôi động của phân khúc đất nền, thể hiện qua các cơn sốt ở các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai và Đà Nẵng.
Mạnh mẽ nhất có lẽ là cơn sốt được ghi nhận tại Đồng Nai, nơi kết nối với TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, qua các tuyến giao thông trọng điểm. Bên cạnh đó, thông tin sân bay Long Thành được đưa vào đầu tư xây dựng đã khiến cho đất nền tại khu vực này tăng nhiệt nhanh chóng.
Thị trường đất nền được dự báo bước vào giai đoạn chín muồi trong năm 2018.
Tại TP.HCM, ngay từ đầu năm 2017, ở các huyện vùng ven như Nhà Bè, Bình Chánh, đã có lúc giá đất được đẩy cao nhiều lần so với giá thực tế. Thông tin, xây cầu qua đảo Kim Cương (quận 2) khiến giá đất xung quanh khu vực này tăng mạnh, thậm chí tăng lên 30% so với năm 2016.
Còn tại địa bàn Hà Nội, đất nền nhiều khu vực tăng giá mạnh, ghi nhận ở khu vực huyện Hoài Đức, sau thông tin huyện này sẽ lên quận; khu vực Tây Hồ sau quyết định di dời các sở ban ngành về khu liên cơ trên đường Võ Chí Công. Đặc biệt, thông tin Hà Nội dự định xây thêm 4 cây cầu tỷ đô bắc qua sông Hồng, sông Đuống đã tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản tại 3 quận, huyện Đông Anh, Gia Lâm và Long Biên, khiến giá đất nền ở những khu vực này gia tăng nhanh chóng.
Tại Đà Nẵng, cơn sốt đất diễn ra mạnh nhất tại quận Liên Chiểu – nơi có hàng loạt dự án hạ tầng lớn như: Cảng nước sâu Liên Chiểu, ga hàng hóa Kim Liên, hầm Hải Vân tuyến hầm số 2 và đường cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi. Các dự án này hoặc đã được công bố, hoặc đang được đẩy nhanh tiến độ thi công và sẽ được đưa vào sử dụng trong những năm tiếp theo.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam từng đánh giá, nhu cầu đất nền luôn hiện hữu, đúng với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người Việt, nhất là khi nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, nhưng không đủ mua căn hộ, thì họ sẽ có khuynh hướng chuyển sang mua đất với mục tiêu đầu tư lâu dài. Do đó, tiếp đà của năm 2017, đất nền được dự báo sẽ là phân khúc có những diễn biến sôi động trong năm 2018.
Đánh giá về phân khúc này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết, 2017 là năm thành công với đất nền khi bản thân CEN Group cũng đã đầu tư một số dự án ở khu vực miền Trung như Đà Nẵng, Quảng Nam hay ở KĐT Bình Chánh (TP.HCM)… những dự án này đều thu hút lượng khách hàng rất cao và đạt được lượng giao dịch khủng.
“Khi thị trường bất động sản nóng lên, đất nền các tỉnh sẽ là nơi nóng cuối cùng nhưng khi nguội thì lại nguội trước tiên. Vì thế, khi đất nền lên giá tức là đang ở chu kỳ chín muồi của thị trường bất động sản. Đất nền sốt sau cùng vì đó là những công cụ đầu tư rất dài hạn. Nó rất khác với chung cư, nhà xây sẵn bởi chung cư khách mua để ở rất cao, còn đất nền khách hàng mua để đầu tư, lướt sóng sinh lời lại là chủ yếu. Khi quỹ đất không còn nhiều thì việc đất nền lên giá trong chu kỳ bất động sản có thể diễn ra”, ông Hưng nói.
Chính vì thế, theo ông Hưng, đầu tư đất nền có tính chu kỳ rõ rệt, khi đầu tư trong cùng chu kỳ, đầu tư ngắn hạn thì cần tìm cách thanh khoản nhanh, muốn vậy cần nắm bắt được quy luật của nó. Chẳng hạn đất nền sẽ tăng lên cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, cùng sự lan tỏa theo “vết dầu loang” của những khu đô thị mới, khu vực đô thị hóa.
Mặc dù vậy, hiện tượng sốt đất, cũng có thời điểm xuất phát từ nhu cầu thực nhưng cũng có lúc “sốt ảo”. Do đó, các nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo. Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cảnh báo: “Nhà đầu tư trước khi chốt giao dịch phải xem xét kỹ lưỡng những thông tin từ quy hoạch, pháp lý, triển vọng khu vực, thậm chí dù có thông tin quy hoạch đến với khu vực đó rồi nhưng cũng phải xem xét có nằm trong quy hoạch gì nữa không.
Bà Hằng so sánh, câu chuyện xây thêm cầu tại phía Đông Hà Nội giống như phía Tây trước đây, khi thị trường chuyển hướng ra phía Tây mọi người cũng hoài nghi, liệu có thực sự đó là xu hướng? Và thực tế, phải mất đến cả hơn chục năm từ hơn 2006 đến nay, mới có thể có được phía Tây như ngày hôm nay. Cho nên, phía Đông cũng không thể phát triển trong một sớm một chiều mà cần có thời gian.
Mới đây trong một cuộc trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra khuyến cáo cho các nhà đầu tư về những rủi ro tại các khu vực nóng ở Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm. Theo ông Đính, trong thời gian qua, ở những khu vực này xuất hiện tình trạng người dân tự san đất để bán, kể cả những khu đất không có trong dự án, không được phê duyệt. Hàng loạt văn phòng nhà đất không có đăng ký hoạt động. Thậm chí chính người dân bản địa đứng ra lập văn phòng, giới thiệu cho người mua sản phẩm bất động sản không được pháp luật cho phép.
Do đó, dù là phân khúc được dự đoán có nhiều tiềm năng chiếm lĩnh thị trường trong năm 2018 nhưng các nhà đầu tư cũng phải thật cảnh giác và tỉnh táo để không gặp phải những rủi ro đáng tiếc.
