"Việc xây mới chung cư cũ đã xuống cấp chủ đầu tư cần hiểu rằng lợi nhuận ở các dự án này chỉ là lợi nhuận định mức chứ không lợi dụng để kiếm siêu lợi nhuận... Nếu chủ đầu tư nào vào các dự án cải tạo chung cư cũ để kiếm siêu lợi nhuận thì nên từ chối”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay.
Nhiều năm qua TP.HCM không xây mới được các chung cư cũ đã xuống cấp vì vướng quy định muốn xây mới thì phải được 100% người dân sở hữu căn hộ đồng ý. Trên thực tế, khi lấy ý kiến rất khó để đạt được tỷ lệ 100% người dân đồng ý.
Bà Phùng Thị Thành, ngụ ở chung cư Ngô Gia Tự (quận 10) - chung cư nằm trong diện xây mới, cho biết, do chung cư đã xuống cấp những người ở tầng cao đều mong muốn dời đi để xây mới, riêng các hộ kinh doanh ở dưới thì không đồng ý vì không muốn đi khỏi nơi kinh doanh đang “hái” ra tiền. Do vậy, việc quy định 100% người dân đồng thuận là rất khó đạt được. Bà cho rằng chỉ cần 90% người dân đồng thuận là thực hiện được.
Về phía các doanh nghiệp, đại diện một chủ đầu tư muốn tham gia dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM cho biết, đa số các căn hộ trong chung cư cũ có diện tích nhỏ nên khi xây căn hộ mới có diện tích lớn hơn, người dân phải trả thêm tiền theo giá thị trường. Hơn nữa, rất khó thống nhất về phương thức bồi thường, giá trị bồi thường đối với tất cả người dân sống trong chung cư vì mỗi người một ý. Vì thế, mà nhiều chung cư việc thỏa thuận bồi thường để đạt 100% kéo dài từ 5 - 10 năm vẫn chưa giải quyết xong.
Doanh nghiệp này cho rằng để 80% dân cư đồng ý cũng rất khó khăn chứ đừng nói 100%. Việc đáp ứng được 80% là mức hợp lý vì đã đáp ứng được đa phần yêu cầu của người dân. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề xuất Bộ Xây dựng sửa đổi quy định và chỉ cần tối thiểu khoảng 80% người dân sở hữu chung cư cũ đồng thuận là có thể tiến hành xây mới.
Lý giải về tỷ lệ đề xuất 80%, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trước đây, Luật Nhà ở 2005 đã quy định "việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba (2/3, khoảng 66%) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý" (Khoản 2 Điều 89) mà chưa thực hiện được dù quyền lợi là như nhau.
Tuy nhiên, quy định 66% đã bị bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2014. Theo điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 những nhà chung cư không thuộc diện nguy cấp nếu muốn xây mới thì phải được 100% các chủ sở hữu căn hộ thống nhất thì mới được xây dựng lại.
Việc quy định 100% người dân đồng ý là không khả thi khi áp dụng vào thực tế. Vì vậy, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đã đề xuất tối thiểu khoảng 80% các chủ sở hữu thống nhất là có thể tiến hành xây mới. Ông Châu giải thích rằng, tỷ lệ 80% mà hiệp hội đề xuất là một tỷ lệ rất cao, ở các nước chỉ cần quá bán (51%) là đã tiến hành thực hiện và mức tối đa chỉ là 75%.
“Trong việc xây mới chung cư cũ đã xuống cấp chủ đầu tư cần hiểu rằng lợi nhuận ở các dự án này chỉ là lợi nhuận định mức chứ không lợi dụng để kiếm siêu lợi nhuận. Nếu chủ đầu tư nào vào các dự án cải tạo chung cư cũ để kiếm siêu lợi nhuận thì nên đuổi đi”, ông Châu nói.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến năm 2019, TP.HCM có 474 chung cư cũ cần xây mới. Thành phố cũng đặt mục tiêu tới năm 2020 sẽ tháo dỡ, di dời, xử lý 50% số chung cư cũ xây dựng trước năm 1975.
Tuy nhiên, thời gian qua, việc tháo dỡ, cải tạo xây dựng mới chung cư cũ gặp nhiều vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư cho người dân. Ngoài ra, chính sách cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ cũng chưa hấp dẫn nhà đầu tư.
