Vậy chung cư mini có sổ hồng không? Làm sao để đánh giá được một dự án chung cư mini an toàn, chất lượng?
1. Tính pháp lý của chung cư mini
Mô hình chung cư mini nở rộ vào năm 2020 sau khi Nghị định số 71/2020 NĐ-CP ra đời. Đây được xem là khung pháp lý ban đầu về việc hợp pháp hóa đối với loại hình nhà ở này.
Chung cư mini là gì?
Trong văn bản Luật Nhà ở 2014 không có quy định nào nói về khái niệm chung cư mini. Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà chung cư phải đảm bảo các yếu tố:
● Nhà có từ 2 tầng trở lên và có nhiều căn hộ.
● Có lối đi, cầu thang chung.
● Có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung.
● Hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
Nhà chung cư sẽ bao gồm nhà được xây dựng với mục đích để ở và nhà được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo đó, chung cư mini sẽ được nhận diện tương tự như nhà chung cư nhưng diện tích sẽ nhỏ hơn. Đa số những căn chung cư mini sẽ có diện tích khoảng 30 - 45m2, có 1 hoặc 2 phòng ngủ,…
Hiện nay, văn bản duy nhất nói đến khái niệm chung cư mini là Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND Hà Nội với nội dụng tại Khoản 1 Điều 22. Theo đó, nhà chung cư mini sẽ được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ 2 tầng trở lên và mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín.
Dù tiềm ẩn rủi ro nhưng chung cư mini vẫn được nhiều người lựa chọn
Chung cư mini có sổ hồng không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, các căn hộ ở chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đảm bảo các điều kiện sau:
● Nhà ở chung cư mini phải từ 2 tầng trở lên và được xây dựng theo kiểu khép kín.
● Mỗi căn hộ phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn về diện tích sàn xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
● Chung cư có phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung và sở hữu riêng theo quy định.
Bên cạnh đó, chung cư mini phải đảm bảo mỗi căn hộ phải có 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh, diện tích sử dụng tối thiểu là 30m2 theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD.
Căn hộ chung cư mini vẫn được cấp sổ hồng nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định
Như vậy, về mặt pháp lý chung cư mini được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo những điều kiện theo quy định ở trên thì sẽ được cấp sổ hồng. Điều này đồng nghĩa với mỗi căn hộ cũng sẽ được tách sổ hồng công nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu công trình không được cấp giấy phép xây dựng hoặc xây dựng trái phép thì mỗi căn hộ tại chung cư mini sẽ không được cấp sổ hồng.
2. Các quy định liên quan đến chung cư mini
Chung cư mini được nhiều người có thu nhập thấp và trung bình ưu tiên lựa chọn do giá cả vừa túi tiền và thường ở khu vực trung tâm. Tuy nhiên, người mua cần phải tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tính pháp lý của chung cư mini để tránh rủi ro về sau.
Sau khi mua chung cư mini bao lâu thì được cấp sổ hồng?
Bên cạnh nghi vấn chung cư mini có sổ hồng không thì nhiều người còn quan tâm đến thời gian cấp sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 thì sau khi người mua được bàn giao nhà và thanh toán đầu đủ tiền cho chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước cấp sổ hồng cho người mua trong thời hạn 50 ngày.
Sau khi mua căn hộ chung cư mini thì trong vòng 50 ngày bên mua sẽ được chủ đầu tư tách sổ hồng
Phần diện tích riêng trong chung cư mini
Nếu bạn đang có ý định mua chung cư mini thì cần nắm được quy định về phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng trong chung cư mini. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Nhà ở 2014, những phần thuộc quyền sở hữu riêng trong nhà chung cư sẽ bao gồm:
● Toàn bộ diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả ban công và lô gia được kết nối với căn hộ đó.
● Hệ thống các thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng được kết nối với căn hộ hoặc những phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
● Những phần diện tích được công nhận thuộc quyền sở hữu riêng trong chung cư.
Quy định này không bao gồm phần hành lang trước cửa. Hầu hết những phần thuộc quyền sở hữu riêng của chủ căn hộ sẽ được thể hiện trong hợp đồng mua căn hộ chung cư.
Toàn bộ diện tích bên trong căn hộ chung cư sẽ thuộc quyền sở hữu riêng
Phần diện tích chung trong chung cư mini
Phần diện tích chung trong nhà chung cư được quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
● Những phần diện tích còn lại không thuộc quyền sở hữu riêng sẽ là phần diện tích chung dùng cho sinh hoạt cộng đồng.
● Phần diện tích và cấu trúc trong căn hộ chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia, sàn, mái, sân thượng, hành lang trước cửa, cầu thang, thang máy, hệ thống thoát hiểm, bãi đỗ xe, hộp kỹ thuật, hệ thống cung cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát sóng, truyền hình, hệ thống thoát nước, bể phốt, hệ thống chống sét, phòng cháy chữa cháy và các thành phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư.
● Hệ thống cơ sở hạ tầng ngoài trời được liên kết với chung cư hoặc các công trình công cộng trong khu vực của căn hộ chung cư như khu vực chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác không thuộc diện đầu tư để kinh doanh trừ phần công trình sử dụng cho mục đích công cộng hoặc được giao cho Nhà nước, chủ đầu tư quản lý theo nội dung đề án đã phê duyệt.
3. Vì sao việc cấp sổ hồng đối với chung cư mini thường diễn ra khó khăn?
Thời điểm hơn 10 năm về trước, sự ra đời của chung cư mini đã giải quyết được nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn. Loại hình kinh doanh bất động sản này trở nên thịnh hành bởi dễ bán, dễ mua nhờ diện tích vừa phải, giá rẻ và thường được xây dựng ở khu vực trung tâm, thuận tiện cho nhu cầu sinh hoạt, học tập, làm việc,…
Tuy nhiên, sự ra đời của hàng loạt “chung cư mini” dẫn đến tình trạng quá tải và khó khăn trong việc kiểm soát, quản lý, gây ra nhiều hệ lụy.
Những sai phạm trong xây dựng dẫn đến khó cấp sổ hồng
Hiện nay, những quy định về cấp sổ hồng cho chung cư mini đã dẫn đến tình trạng chung cư mini tại các đô thị lớn được xây dựng một cách tràn lan. Điều này gây ra tình trạng phá vỡ kế hoạch quy hoạch phát triển và mất mỹ quan đô thị. Hơn nữa, các vấn đề về phòng cháy, chữa cháy không đảm bảo, thiếu tiện ích phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của người dân.
Thực tế, hiện nay số lượng chung cư mini được đầu tư một cách bài bản, đáp ứng các điều kiện xây dựng nhà ở theo quy định là rất ít. Nhiều “chung cư mini” đang sử dụng đều được “biến tướng” từ nhà ở riêng lẻ.
Chủ đầu tư chỉ chú trọng đến lợi nhuận mà bỏ qua các tiêu chuẩn xây dựng cũng như quyền lợi của người mua dẫn đến vi phạm, xây dựng trái phép, trong đó lỗi phổ biến nhất là xây quá số tầng quy định.
Điều này dẫn đến nhiều căn chung cư mini không được cấp sổ hồng, đồng nghĩa với việc, mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini cũng không được tách sổ, không có sổ riêng.
Chung cư mini xây dựng trái phép sẽ không được cấp sổ hồng
Nên hay không nên mua chung cư mini chưa có sổ hồng?
Mặc dù Nhà nước có những quy định về cấp sổ hồng đối với chung cư mini nhưng thực tế rất nhiều dự án chưa có hoặc không có sổ hồng. Tuy nhiên, việc mua bán căn hộ chung cư mini chưa có sổ hồng vẫn diễn ra phổ biến vì đa số những căn hộ này sẽ có giá thành thấp, được nhiều người quan tâm. Vậy có nên mua chung cư mini chưa có sổ hồng hay không?
Hầu hết việc mua bán căn hộ chung cư mini hiện nay được thực hiện thông qua hợp đồng giữa bên mua và bên bán. Đối với chung cư chưa có sổ hồng, việc ký hợp đồng chỉ đồng nghĩa với việc chuyển nhượng quyền quản lý sử dụng giữa bên bán cho bên mua. Khi đó, người mua sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro như bên chuyển nhượng mất quyền hành vi dân sự hoặc mất liên lạc,…
Do đó, việc quyết định có nên mua chung cư mini chưa có sổ hồng hay không tùy thuộc vào nhu cầu, điều kiện của từng người. Nếu bạn mua chung cư mini chưa có sổ hồng thì cần lưu ý một số vấn đề sau:
● Nếu mua căn hộ trực tiếp với chủ đầu tư thì phải ký hợp đồng trực tiếp với đơn vị đó đồng thời hợp đồng phải được công chứng và ghi rõ thời gian dự kiến có sổ hồng.
● Nếu mua căn hộ từ cá nhân, hộ gia đình thì khi công chứng, bạn phải yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư hoặc bên bán trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ.
● Nếu mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và đảm bảo các quy định về kinh doanh bất động sản.
● Tốt nhất, giao dịch mua bán căn hộ nên thực hiện tại văn phòng công chứng để đảm bảo quyền lợi giữa các bên.
4. Các tiêu chí đánh giá chung cư mini chất lượng tốt
Để đánh giá một chung cư mini có chất lượng tốt, bạn có thể tham khảo một số tiêu chí sau:
Vị trí
● Giao thông thuận tiện: Gần các tuyến đường chính, trạm xe buýt hoặc ga tàu điện ngầm.
● An ninh và an toàn: Khu vực xung quanh dân trí cao, an ninh tốt, ít tệ nạn, tội phạm.
Thiết kế
● Sử dụng diện tích hợp lý: Thiết kế không gian nội thất và bố trí các phòng sao cho sử dụng diện tích tối ưu.
● Ánh sáng tự nhiên: Các căn hộ phải được thiết kế để tận dụng ánh sáng tự nhiên và tạo không gian thoáng đãng.
● Âm thanh và cách âm: Căn hộ cần được cách âm tốt để giảm tiếng ồn từ bên ngoài và từ các căn hộ khác.
Tiện ích
● Thang máy: Một chung cư mini tốt nên có thang máy để tiện lợi cho việc di chuyển.
● Bãi đỗ xe: Phải có đủ chỗ để đỗ xe cho cư dân và khách.
● Khu vui chơi và cây xanh: Có khu vui chơi cho trẻ em và có khuôn viên, không gian xanh để thư giãn.
● An ninh 24/7: Có camera giám sát, có nhân viên bảo vệ.
Tiện ích trong căn hộ
● Hệ thống điều hòa nhiệt độ: Đảm bảo căn hộ được làm mát và ấm áp tùy theo mùa.
● Kích thước phòng: Các phòng cần đủ rộng để phù hợp với nhu cầu sống của gia đình hoặc cư dân.
● Nhà bếp: Bếp cần được trang bị đầy đủ các dụng cụ cần thiết và tiện nghi.
Chất lượng xây dựng
● Vật liệu xây dựng: Kiểm tra chất lượng của các vật liệu được sử dụng trong xây dựng.
● Thiết kế công trình: Đảm bảo rằng chung cư mini được xây dựng bởi các nhà thầu có uy tín và kinh nghiệm.
● Đảm bảo quy chuẩn kỹ thuật: Căn hộ phải được xây dựng đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật, sử dụng vật liệu chất lượng, bền bỉ và an toàn cho người dùng.
Giá trị đầu tư
● Giá bán và tăng giá trị: Đánh giá khả năng tăng giá trị của căn hộ theo thời gian.
● Khả năng cho thuê: Nếu bạn đang xem xét mua để đầu tư thì nên đánh giá khả năng cho thuê và lợi nhuận dự kiến.
Chủ đầu tư uy tín
● Kiểm tra tiến độ dự án: Xem xét dự án đang triển khai hay đã hoàn thành và có vi phạm quy định về xây dựng hay không?
● Tham khảo ý kiến của các hộ xung quanh: Đánh giá từ những người đang sống tại chung cư là ý kiến thiết thực nhất để bạn quyết định có mua căn hộ hay không.
Hệ thống báo cháy và lối thoát hiểm
● Hệ thống báo cháy: Chung cư mini cần phải có hệ thống báo cháy tự động đảm bảo hoạt động liên tục, đầy đủ và hiệu quả, sử dụng các thiết bị như bình chữa cháy, vòi nước, bơm nước, đèn chiếu sáng, chuông báo động,…
● Lối thoát hiểm: Chung cư phải thiết kế lối thoát hiểm rộng rãi và dễ tìm, có biển báo và hướng dẫn thoát hiểm rõ ràng, trang bị các công cụ hỗ trợ thoát hiểm trong trường hợp khẩn cấp như thang dây, bộ dây thoát hiểm tự động, áo phao,…
Tìm hiểu kỹ thông tin trước khi lựa chọn mua căn hộ chung cư mini
Với câu hỏi “chung cư mini có sổ hồng không” thì câu trả lời sẽ là CÓ. Chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu công trình được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, người dân khi có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ như căn hộ chung cư mini thì cần tìm hiểu kỹ thông tin, đặc biệt là nắm rõ những yêu cầu về pháp lý chung cư mini để tránh rủi ro về sau.
