Nở rộ từ năm 2010, với diện tích khiêm tốn, giá cả phải chăng, căn hộ chung cư mini trở thành lựa chọn hàng đầu với sinh viên, người lao động, người có thu nhập trung bình, thấp.
Ban đầu, chung cư mini được hình thành tự phát, sau đó vì sự phát triển của thị trường, khái niệm “chung cư mini” đã xuất hiện trong Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội. Theo đó, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng. Gồm từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên. Căn hộ trong chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,... và có diện tích mặt sàn tối thiểu là 30m2.
Bên cạnh đó, các căn chung cư mini phải đáp ứng được các quy định về nhà chung cư được quy định tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.
Lý giải về sự hút khách của loại hình nhà ở này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, trong các năm qua, tốc độ phát triển đô thị Việt Nam quá nhanh, vượt qua khả năng điều hành của chính quyền địa phương. Nhu cầu về chốn sinh hoạt tăng lên khi một lượng lớn người lao động từ các tỉnh lẻ ra Hà Nội làm việc. Tuy nhiên, những người dân có thu nhập thấp sẽ không đủ khả năng tài chính để mua nhà, ngay cả nhà ở xã hội. Bởi cho đến nay nguồn cung của nhà ở xã hội rất ít, và tồn tại nhiều quy định và yêu cầu phức tạp liên quan đến hồ sơ, điều kiện, thủ tục mua nhà ở xã hội khiến cho không ít người dân có nhu cầu gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận loại hình nhà ở này. Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội vướng “lùm xùm” khi môi giới “thổi giá”, quảng cáo mua bán nhà ở xã hội như nhà ở thương mại, và thậm chí những người có nền tảng tài chính tốt cũng chọn mua nhà ở xã hội.
Do đó, một loại hình nhà ở giá rẻ, dễ tiếp cận như chung cư mini trở thành nơi “cứu cánh” cho không ít người dân thu nhập thấp. Chỉ với giá từ 3 - 6 triệu đồng, người dân đã có thể thuê được một căn hộ với đầy đủ tiện nghi, và chỉ với khoảng từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng, họ đã có thể có một tổ ấm của riêng mình.
Trong tương lai, dù quỹ nhà ở có tiếp tục được mở rộng ở mọi loại hình, thì xã hội vẫn có nhóm người thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà và buộc phải lựa chọn thuê các dạng nhà ở như vậy.
Thực tế cho thấy, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, 8 tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm thuê và mua căn hộ dưới 35m2 tại Hà Nội tăng 11%, tại TP.HCM tăng 24% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ có diện tích dưới 35m2 thường là những căn studio trong dự án lớn hoặc căn hộ ở chung cư mini, vốn thu hút sự quan tâm của người dân do mức giá vừa túi tiền và dễ dàng thanh khoản cũng như cho thuê.
Tuy nhiên, sau vụ hỏa hoạn ở Hà Nội, các chuyên gia đánh giá thị trường chung cư mini sẽ chịu tác động và có sự thay đổi nhất định.
Theo diễn biến mới nhất, UBND thành phố Hà Nội cũng đã ban hành Kế hoạch số 234/KH-UBND về tổng kiểm tra việc chấp hành pháp luật đối với loại hình nhà ở nhiều căn hộ (thường gọi là chung cư mini), cơ sở kinh doanh dịch vụ cho thuê trọ trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội. Thời gian kiểm tra từ ngày 15/9 đến trước ngày 30/10/2023.
Theo đó, cơ quan chức năng Thành phố Hà Nội sẽ tổng kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, an toàn điện, an toàn về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ đối với 100% chung cư mini, cơ sở kinh doanh dịch vụ cho thuê trọ trên địa bàn quản lý; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các vi phạm theo quy định của pháp luật.
Thị trường thuê và mua chung cư mini chậm lại, giá đi ngang
Trước khi vụ cháy diễn ra, vì nguồn cầu lớn, khả năng thu hồi vốn nhanh, dòng tiền ổn định nên xu hướng xây chung cư mini và rao bán, cho thuê nở rộ.
Sau khi vụ cháy xảy ra, các môi giới cho biết dù người dân vẫn có nhu cầu nhưng họ có phần dè chừng hơn, nhằm quan sát biến chuyển của thị trường trong thời gian tới và đưa ra quyết định.
Chị Lê Ngọc Bích, một môi giới ở quận Cầu Giấy chia sẻ: “Người dân vẫn đang chờ đợi các cơ quan chức năng tổng kiểm tra việc chấp hành pháp luật đối với chung cư mini, đưa ra các quy định rõ ràng liên quan tới loại hình nhà ở này, rồi mới quyết định lựa chọn căn hộ đáp ứng đủ các tiêu chí đó để giảm thiểu rủi ro vi phạm”.
Theo lời kể của chị, mặc dù có một bộ phận người dân đang trong tâm thái chờ đợi, tuy nhiên giá thuê và bán của chung cư mini trên thị trường không có nhiều biến động.
Đồng quan điểm với chị Bích, anh Vũ Anh Tuấn - môi giới có thâm niên trong việc mua bán căn hộ chung cư mini, nhà ở tập thể cho hay: “Hiện nay nhu cầu của khách hàng đang chuyển dịch từ dòng chung cư mini giá thấp, sang dòng chung cư mini giá cao hơn. Sau thông tin vụ cháy, điều họ quan tâm nhiều hơn khi đi mua hay thuê chung cư mini là vị trí thông thoáng, ngõ rộng trên 4m và ô tô có thể dễ dàng di chuyển đến. Đồng thời, tòa nhà cũng cần đảm bảo các tiêu chí về phòng cháy chữa cháy (PCCC)”.
Theo anh Tuấn, trước sự thay đổi trong nhận thức và nhu cầu của người dân, những căn chung cư mini nằm trong ngõ sâu, khó cứu hộ khi xảy ra sự cố, không có lối thoát hiểm, cơ sở vật chất PCCC chỉ mang tính hình thức sẽ ế ẩm trong thời gian tới. Vì vậy, trong giai đoạn này, những chung cư mini có giá siêu rẻ và chất lượng không đảm bảo như vậy giảm giá hoặc tạm ngưng bán để sửa chữa là điều tất yếu.
Nhận thấy những căn hộ mini nằm trong các chung cư mini nhỏ dưới 10 tỷ không còn sức hút như giai đoạn trước, anh Tuấn đã nhanh chóng chuyển qua bán căn hộ mini nằm trong các chung cư mini lớn hơn từ 15 tỷ trở lên.
Theo lời kể của anh, những người dân đang có ý định thuê hoặc mua chung cư mini đã chấp nhận bỏ ra nhiều tiền hơn để “mua sự an toàn”, vì vậy những căn hộ có giá cao và chất lượng hơn vẫn thu hút một lượng lớn người dân quan tâm.
Anh Tuấn cũng cho biết khoảng 3 ngày sau khi vụ cháy tại Khương Hạ diễn ra, căn hộ mini anh bán tại Trường Chinh - Hai Bà Trưng vẫn có khách hỏi thăm và mới xuống tiền mua gần đây.
Thực tế, bởi Hà Nội “đất chật, người đông” nên hầu hết chung cư mini hay nhà ở mở rộng nhiều phòng ở các quận đều được các hộ gia đình, chủ đầu tư xây dựng ở trong các ngõ, hẻm nhỏ. Thậm chí, có những hẻm chiều ngang chỉ đủ cho 1 - 2 chiếc xe máy đi qua.
Vì vậy, theo môi giới, để tìm được những căn hội tụ đầy đủ các yếu tố mà khách hàng tìm kiếm rất khó vì nguồn cung khan hiếm.
Giá bán chung cư mini trên Batdongsan.com
Thường xuyên đăng bài trên các diễn đàn rao bán nhà đất, môi giới chuyên bán căn hộ chung cư mini tại Hà Nội - anh Vũ Ngọc Điệp chia sẻ: “Hiện nay thị trường vẫn có giao dịch nhưng chậm hơn so với khoảng thời gian trước khi có thông tin vụ cháy diễn ra bởi người dân vẫn có nhu cầu thuê hoặc mua căn hộ chung cư mini nhiều. Tuy nhiên, điểm khác ở đây là nhu cầu khách hàng tập trung vào những chung cư mini có cơ sở vật chất đảm bảo, đặc biệt là về hệ thống PCCC. Số lượng những chung cư mini được xây dựng bài bản như vậy chiếm khoảng 30% trên thị trường”.
Theo anh Điệp, hiện nay giá thuê chung cư mini vẫn giữ nguyên, giá bán các căn hộ này chỉ giảm rất ít, chỉ khoảng 1 - 2 % so với thời gian trước. Bởi lẽ, đây vẫn là loại hình nhà ở tạo ra dòng tiền tốt, người dân có nhu cầu cao nên các chủ nhà không quá lo lắng. Các hộ gia đình và chủ đầu tư cũng đang cập nhật thông tin từ thị trường và hoàn thiện thêm một số hạng mục cơ sở vật chất của chung cư mini để đảm bảo chất lượng tòa nhà.
Ghi nhận một số nhóm và website bất động sản tại Hà Nội và xác nhận từ một số môi giới, hiện nay, mỗi căn chung cư mini diện tích 30 - 50m2 có giá bán đa dạng tùy theo vị trí địa lý, từ khoảng 600 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng. Giá thuê chung cư mini dao động từ 4 triệu - 7 triệu/căn/tháng, còn khi bán cả tòa chung cư mini, chủ đầu tư có thể thu về từ 7 tỷ - 30 tỷ đồng/tòa, tùy diện tích, số phòng, vị trí, trang thiết bị…
“Một số trường hợp chủ nhà muốn bán gấp chung cư mini chủ yếu là do bị nợ lãi suất ngân hàng, không đủ tài chính để tiếp tục chi trả”, anh Điệp nói.
Chẳng hạn, anh Điệp hiện đang rao bán gấp chung cư mini Phùng Khoang 151m2 với 7 tầng thang máy và 35 phòng khép kín với giá 15 tỷ đồng. Chia sẻ với phóng viên, anh cho biết đây là “căn hàng chết”, chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng đến nay vỡ nợ và không có khả năng chi trả nên cần bán gấp và nếu bán được cũng không có lãi.
Cần quản lý chặt chẽ loại hình nhà ở này
TS. Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định: “Trong thời gian tới, những người kinh doanh chung cư mini sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt, và những người mua sẽ có phần dè chừng hơn nhằm do chính quyền rà soát, thanh tra trên khắp cả nước. Và không chỉ loại hình chung cư mini bị ảnh hưởng mà tất cả những loại chung cư khác đều sẽ chịu tác động phần nào”.
Theo ông Nguyễn Hữu Cường, nhiều chủ chung cư mini sẽ phải tạm dừng hoạt động để đưa ra những giải pháp nâng cấp, sửa chữa tòa nhà để đáp ứng đủ điều kiện vận hành mô hình này. Ngoài ra, nhiều người dân thu nhập thấp có nhu cầu thuê, mua chung cư mini cũng sẽ rơi vào lo lắng nếu như không có các giải pháp trấn an và đi vào thực tế. Họ cũng sẽ quan tâm nhiều đến các căn hộ đáp ứng an toàn, an ninh hơn, thế nhưng loại hình nhà ở này ở Việt Nam đang thiếu, do đó giá thuê và mua căn hộ chung cư mini có khả năng tăng lên trong tương lai.
Bàn về giải pháp giải quyết tình hình tình hình trên, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết: “Tôi cho rằng việc giải bài toán phát triển chung cư mini không dễ. Tuy nhiên, chúng ta phải thừa nhận đó là quy luật kinh tế thị trường, là nhu cầu thật của người dân không đủ điều kiện tiếp cận nhà giá cao hơn. Dù không hợp thức hóa chung cư mini trong Luật Nhà ở, nhưng đây cũng là vấn đề mà chúng ta cần tính toán.
Khi giải quyết bài toán này, chúng ta cũng không nên nhìn nhận vấn đề một cách quá cực đoan. Chúng ta cần chấp nhận thực tế và không xa rời thực tế. Nếu chúng ta không chấp nhận và can thiệp không đúng phương pháp với loại hình nhà ở này thì sẽ để lại hậu quả nghiêm trọng. Vì vậy, vai trò của chúng ta là cần sâu sát hơn nữa để định hướng cho loại hình này phát triển tốt đẹp, khách quan”, ông Nguyễn Thế Điệp khẳng định.
Ngõ 255 Cầu Giấy - "thủ phủ" của chung cư mini. (Ảnh: Thu Thu)
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, cần có biện pháp cụ thể và thực tế nhằm kiểm soát chung cư mini để loại hình này không phát triển tràn lan, gây quá tải, kém chất lượng và mất an toàn cho các đô thị.
Về cơ sở vật chất, cần đưa ra những quy định chi tiết về việc quy hoạch và cấp phép xây dựng chung cư mini. Trong đó, có những yêu cầu cụ thể để đảm bảo an toàn, an ninh cho loại hình nhà ở này, như có các trụ nước chữa cháy, có đường cho xe chữa cháy đối với các căn xây trong ngõ, hẻm; các quy định về an toàn PCCC;...
“Chúng ta cần đưa ra hướng dẫn hoàn thiện, sửa chữa để những căn chung cư mini đã hoạt động để chung cư đó tiếp tục tồn tại, phát triển theo định hướng an toàn, được kiểm soát chặt chẽ. Bởi người dân đã mua và ở rồi, không thể muốn dừng hoạt động là dừng ngay được”, ông Nguyễn Thế Điệp nhấn mạnh.
Về thể chế, các quy định trong thời gian tới cần cụ thể hoá và quản lý chặt chẽ những tiêu chí cho các trường hợp pháp nhân, cá nhân có nhu cầu xây, cải tạo nhà ở nhằm mục đích cho thuê hoặc bán. Ngoài ra, chính sách quản lý cũng cần có chế tài xử phạt nếu như các cấp chính quyền không hoàn thành trách nhiệm quản lý về lĩnh vực xây dựng trong quyền hạn của mình.
Về công tác quản lý, các cấp chính quyền địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và có chế tài xử phạt nghiêm khắc cho các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn để răn đe các trường hợp sai quy định của pháp luật.
Ngoài ra, địa phương cần thường xuyên phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật cho người dân, để họ biết cách lựa chọn những căn chung cư đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.
Cuối cùng, để vấn đề được xử lý tận gốc, giải pháp là đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội đáp ứng được nhu cầu thực tế và nâng cao khả năng tiếp cận nguồn nhà ở này với người dân thu nhập thấp.
