Chung cư xuống cấp trầm trọng, vì sao người dân vẫn chưa muốn rời đi?

Trước đó, để đảm bảo tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đợt 1, trước mắt là 6 khu chung cư đã được kiểm định nguy hiểm ở cấp D trên địa bàn, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội yêu cầu quận Đống Đa và Ba Đình phải hoàn thành di dời người dân trong quý I/2022. 

Cụ thể, 6 nhà nguy hiểm cấp D gồm Nhà C8 Giảng Võ, G6A Thành Công, nhà A Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp (2 đơn nguyên đầu hồi) và nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng. 

Tuy nhiên, đến nay đã hết quý I, khảo sát thực tế tại khu chung cư G6A cho thấy việc di dời người dân vẫn chưa được hoàn thành như trong kế hoạch. Một số hộ gia đình vẫn bám trụ tại đây mặc cho khu nhà đã xuống cấp nghiêm trọng. 

Vì sao người dân vẫn chưa rời đi? 

Được biết, tòa G6A này có thâm niên hơn 40 năm, cơ sở hạ tầng xuống cấp trầm trọng. Ghi nhận của phóng viên tại hiện trường, cầu thang nhỏ khó đi lại, đèn chiếu sáng mập mờ, lan can hầu hết đã gỉ sét, sơn tường chuyển sang màu ố vàng; nhiều mảng vữa rơi xuống, vài đoạn trần bong tróc, ống nước bó thành từng cuộn ở góc cầu thang. Nguy hiểm hơn, đường dây điện sinh hoạt rối tung treo lơ lửng. 

Trao đổi với PV Reatimes, bà Bùi Thị Diễn, cư dân sinh sống tại tòa G6A cho biết, bà đã ở đây hơn 40 năm. Căn nhà đến nay bị tróc lở, trần nhà nứt vữa phải tự dùng xi măng trám lên những vết nứt vữa lớn. Mặc dù đã sửa tới 5 lần nhưng do thời gian sử dụng đã quá lâu nên tường nhà bà bị ngấm, mỗi khi mưa xuống nước tràn khắp nhà. Khoảng nhà cơi nới ra bắt đầu có dấu hiệu lở nền, không chắc chắn. 

“Không chỉ xuống cấp về hạ tầng, ở đây hệ thống an toàn cháy nổ cũng không có. Mà tất cả những căn hộ ở đây đều xây theo kiến trúc “chuồng cọp” từ ngày xưa, bịt kín các mặt nên nếu xảy ra hỏa hoạn chỉ biết “bó tay” thôi”, bà Diễn cho hay. 

Cuối quý I/2022, gần hết thời hạn của TP. Hà Nội giao quận Ba Đình di dời 5 nhà chung cư nguy hiểm cấp D, bao gồm khu nhà G6A Thành Công nhưng quận này vẫn chưa thực hiện được. Theo thông tin ghi nhận từ người dân khu chung cư, quận Ba Đình đang đề xuất thành phố lùi thời gian di dời dân thêm 2 tháng, đến tháng 5. 

Vậy vướng mắc gì đã làm chậm tiến độ di dời người dân? 

Theo bà Diễn, đa số người dân sinh sống ở đây đều đã gắn bó với nơi này hơn 40 năm, bao nhiêu thế hệ gia đình đã sinh ra và lớn lên tại đây, nên họ không muốn rời đi một phần là do họ đã có những sự gắn bó, những kỷ niệm vô giá. 

Lý do tiếp theo phải kể đến những tiện ích mà khu vực này đem lại cho người dân. Khu vực xung quanh tòa nhà là chợ, trường học, bệnh viện, quán ăn… và cũng là nơi kinh doanh, buôn bán, là nguồn thu nhập chính của một số hộ dân cư tại đây. 

Những người rời đi chủ yếu là những người ở tầng cao và là người làm công ăn lương, còn những người bám trụ ở lại đều là những người ở tầng trệt, có mặt bằng kinh doanh buôn bán nên không muốn rời đi đến khu tái định cư xa xôi khỏi vùng trung tâm này. 

“Ở đây còn có chợ, còn buôn bán kinh doanh được, chứ ra khu Pháp Vân xa quá, lại lạ lẫm không làm ăn được. Mình có mặt bằng mình cứ kinh doanh thôi, không thì cho thuê cũng được. Cả nhà chỉ có trông chờ vào nguồn thu ấy nên chuyển đi cũng không biết phải làm sao”, bà Diễn chia sẻ. 

Bà Diễn thông tin thêm, đã có rất nhiều chủ đầu tư đến làm việc với người dân tại đây, tuy nhiên không đạt được thỏa thuận như mong muốn. Lý do vì họ đều muốn lấp một nửa hồ Thành Công để mở rộng mặt bằng nhưng người dân ở đây đều phản đối vì hồ Thành Công là hồ điều hòa của cả khu, là nơi người dân ở đây tập thể dục hàng ngày. 

Cùng nói về lý do chưa đồng thuận di dời, ông Vũ Văn Đức, cư dân tòa G6A cho biết, mong muốn của người dân là được làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, thống nhất phương án bồi thường, tái định cư trước khi di dời. Đồng thời cũng phải được xác nhận cụ thể mốc thời gian có thể nhận nhà mới để người dân có thể quay lại sinh sống bình thường.    

Bên cạnh đó, một nguyên nhân khách quan khiến tiến độ di dời, giải tỏa chậm trễ là do hệ thống văn bản pháp luật chưa đồng bộ, còn nhiều bất cập trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng, định hướng phát triển quy hoạch. Chính sách chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp. 

Trong nội đô, chủ đầu tư đề xuất muốn xây dựng chung cư cao tầng nhưng như vậy sẽ phá vỡ định hướng quy hoạch chung về dân số, diện mạo đô thị và tiếp tục gây áp lực hạ tầng. 

Hơn nữa, nhà tập thể cũ của người dân mua được Nhà nước cấp sổ đỏ, công nhận quyền sở hữu đất nên người dân được sử dụng phần diện tích chung của khu tập thể, nên càng khó khăn khi đền bù giải tỏa. 

Nhìn chung, về những vướng mắc tồn tại khiến nhiều người dân không chịu di dời, qua khảo sát của phóng viên đối với người dân tại khu tập thể chung cư cũ cho thấy, hầu hết các hộ dân đều mong muốn được di dời đến nơi ở mới càng sớm càng tốt, nhưng cũng không ít người chưa đồng thuận với phương án bồi thường. Nguyên nhân là do người dân ở các khu này chẳng biết đi đâu ngoài cố liều bám trụ.  

Trên thực tế, khả năng kinh tế của các hộ gia đình trong khu tập thể thường không đồng đều, nhiều hộ khá khó khăn. Họ luôn muốn chỗ ở được cải tạo khang trang, rộng rãi hơn nhưng lại không muốn chịu thêm phí chênh lệch. Trong khi đó, để có được một căn hộ mới thì người dân phải bù thêm một khoản tiền lớn so với thu nhập trung bình của họ. Ví dụ, một căn hộ 8m2, sau khi đền bù với tỷ lệ 1,4 thì diện tích căn hộ mới người dân nhận được sẽ là khoảng 11m2. Nhưng căn hộ chung cư mới có căn nhỏ nhất cũng đã là 40m2. Nếu người dân muốn quay lại đây sinh sống sẽ phải bỏ ra khoảng 1 tỷ đồng để mua thêm khoảng 30m2 nữa. Tuy nhiên, hầu hết người dân ở các khu chung cư cũ là cán bộ về hưu hoặc người có thu nhập thấp nên việc xoay xở khoản tiền khoảng hơn 30 triệu đồng/m2 cũng là một khó khăn với họ khiến họ không thể di dời. 

Cần phải quyết liệt hơn trong công tác chỉ đạo 

Trước đó, sự ra đời của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được dư luận hy vọng là "liều thuốc" hiệu nghiệm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ. Tuy nhiên, sau hơn nửa năm có hiệu lực, các quy định mới vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. 

Theo Sở Xây dựng TP. Hà Nội, để triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, trách nhiệm của các quận, huyện là rất quan trọng giúp nhà đầu tư sớm tiếp cận được các dự án. Vừa qua, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc tiến hành rà soát tại 15 quận, huyện, qua đó thấy trách nhiệm triển khai đề án chưa được quan tâm đúng mức. 

Các quận, huyện cần thành lập ngay Ban chỉ đạo cải tạo chung cư nhằm tranh thủ sự chỉ đạo của cấp ủy tham gia; thành lập Hội đồng thẩm định hỗ trợ tái định cư; đồng thời xây dựng các kế hoạch chuyên đề, kế hoạch tổng thể. Trên cơ sở đó sẽ giao nhiệm vụ cụ thể cho các đơn vị trực thuộc. 

Đối với những thắc mắc về vấn đề đền bù, Sở Xây dựng TP. Hà Nội cho biết, đơn vị đang xây dựng hệ số đền bù cho từng vùng dựa theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô. Dự thảo dự kiến được gửi xin ý kiến các sở ngành vào giữa tháng 4, sau đó lấy ý kiến phản biện của các ban ngành đoàn thể, đảm bảo công khai, minh bạch. 

Cho ý kiến về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, Nghị định số 69 được ban hành sẽ giúp giải quyết vấn đề về lợi ích giữa 3 bên gồm: Nhà nước, DN và người dân khi đã phân cấp rõ cho từng địa phương (về đất đai, cơ chế huy động vốn...); quy định hệ số bồi thường và xác định nơi tái định cư.

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư không chỉ áp dụng cho một toà nhà đơn lẻ, mà còn bao gồm cải tạo, chỉnh trang đô thị nhưng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển đô thị.

Nút thắt nan giải nhất dẫn tới sự chậm trễ trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ từ trước đến nay là tỷ lệ đồng thuận của người dân. Nhưng với sự ra đời của Nghị định số 69, những nút thắt này sẽ được tháo gỡ. Bởi khi xây dựng nhà chung cư cũ sẽ xây dựng đồng bộ cả quần thể một khu. Do đó, những tòa nhà chưa nhận được sự đồng thuận 100% vẫn có thể triển khai, song thời điểm thực hiện chậm hơn. Quy định trên là để đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.

Nhìn chung đối với vấn đề cải tạo lại chung cư cũ, ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh: “Nhà nước đã cố gắng mở hết cửa, cái gì ưu đãi được là cho hưởng ưu đãi. Đặc biệt thực hiện trong giai đoạn này, nhà đầu tư còn được hỗ trợ lãi suất 2%. Đây là cơ hội triển khai vô cùng thuận lợi. Hy vọng các dự án cải tạo sẽ được triển khai mạnh mẽ, góp phần hình thành nên diện mạo đô thị, khu dân cư khang trang, sạch đẹp hơn”.