Liên quan đến việc UBND TP. Đà Nẵng mới đây cho phép chuyển đổi hàng nghìn căn hộ condotel sang căn hộ chung cư ở dự án Cocobay Đà Nẵng, dư luận đặt ra câu hỏi dự án có được phép chuyển đổi? Nếu được phép chuyển đổi cần phải đáp ứng tiêu chí nào? Liệu sau Cocobay Đà Nẵng, những dự án tương tự khác cũng có thể sẽ “noi theo” và xin chuyển đổi condotel thành căn hộ dẫn đến phá vỡ quy hoạch?
Reatimes đã ghi nhận quan điểm của ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) xoay quanh câu chuyện này.
BẢN CHẤT CỦA CÂU CHUYỆN
Condotel đã xuất hiện nhiều năm nay và là sản phẩm “lưỡng tính”: Giữa căn hộ ở và căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, nghỉ dưỡng. Hai sản phẩm này do 2 luật khác nhau điều chỉnh là Luật Du lịch và Luật Nhà ở.
Bản chất của câu chuyện này phải hiểu rằng, nếu đã nói đến căn hộ nhà ở tức là phải phải đảm bảo nguyên tắc khép kín, có bếp, nhà vệ sinh… Trong đó, bếp là thành phần quan trọng trong căn hộ nhà ở tạo ra sự khác biệt với sản phẩm khách sạn, phòng du lịch.
Trong quy hoạch về du lịch, các danh lam thắng cảnh, cảnh quan tự nhiên được thiên nhiên ưu đãi thì mọi người đều được hưởng, cộng đồng được hưởng. Việc quy hoạch các khu du lịch nghỉ dưỡng chính là để phục vụ cho cộng đồng chứ không của riêng ai cả. Tuy nhiên, thực tế những người có điều kiện, họ muốn sở hữu các căn hộ ở khu du lịch và họ mua dù giá tiền cao.
Việc chuyển condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Nếu thắng cảnh du lịch đó trở thành sở hữu cá nhân thì không ai có quyền được vào. Đặc biệt, nếu sở hữu vĩnh viễn thì sẽ có gia đình, có con cái, từ đó phát sinh nhiều hơn các nhu cầu sống và dần dần sẽ hình thành cộng đồng dân cư, hình thành đất ở nhưng lại thiếu hạ tầng xã hội kèm theo.
Khi đó, vấn đề được đặt ra là hạ tầng xã hội ở đâu? Nhu cầu y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao sẽ được giải quyết như thế nào?
Nếu lúc đầu quy hoạch khu vực đó là khu du lịch nghỉ dưỡng thì bản chất căn hộ đó không phải nằm trên đất ở nên sẽ không có các hạ tầng xã hội. Mọi người chỉ đến nghỉ ngơi, du lịch thời gian ngắn rồi đi nên những dịch vụ xã hội gần như không cần. Giờ cho phép chuyển thành chung cư thì chẳng lẽ lại đi xây các hạ tầng xã hội chen vào khu dự án đã được xây kín? Điều đó là không thể thực hiện được.
Xét về mặt luật pháp lại càng sai bởi Luật Du lịch đã quy định, các sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng chỉ cho thuê. Nhưng do trong quá trình phát triển, xuất phát từ nhu cầu nên đã có những thoả thuận giữa người mua và người bán loại hình bất động sản “lưỡng tính” được xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng.
Do đó, đến nay vẫn tranh cãi có cấp sổ đỏ được không. Người mua vì bỏ ra số tiền lớn nên muốn sở hữu vĩnh viễn, chủ đầu tư không có quyền quyết định, pháp luật chưa cho phép, địa phương loay hoay không biết xử lý như thế nào. Một số địa phương lách luật gọi đó là “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Đây lại là một cách biến tướng về khái niệm. Bởi đất ở theo quy định là thành phần chính trong đơn vị ở, trong đơn vị ở có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trong đó, hạ tầng xã hội rất quan trọng nó phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của người dân (y tế, giáo dục, thể thao, chợ, và các dịch vụ đô thị khác…). Đây là một thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết.
RÀ SOÁT LẠI QUY HOẠCH TRƯỚC KHI QUYẾT ĐỊNH CHUYỂN ĐỔI
Giải quyết câu chuyện này phải bắt đầu từ quy hoạch. Không phải ngẫu nhiên mà quy hoạch có chỗ để nghỉ dưỡng, chỗ sinh hoạt chung, chỗ không gian công cộng, nơi tái định cư, nơi xây dựng nhà ở…, đó là cả một quá trình điều tra, phân tích, đánh giá, đề xuất trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch. Quy hoạch là một nghệ thuật sắp đặt, mỗi nơi có một chức năng riêng biệt. Nhà quản lý quy hoạch chính là nhạc trưởng điều hành, giữ cho những sắp đặt không bị rối loạn.
Sau vụ Cocobay cho thấy, đã đến lúc phải rà soát lại tất cả các quy hoạch dự án condotel.
Nếu lúc đầu đó là khu du lịch nghỉ dưỡng thì không được chuyển thành nhà ở chung cư. Bởi vì không có hạ tầng xã hội. Nếu đã là nhà ở thì bắt buộc phải có hạ tầng xã hội.
Ngay từ đầu khu đó đã được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, tức là không có hạ tầng xã hội nhưng giờ cho phép chuyển thành khu nhà ở, chung cư tức là nhu cầu thiết yếu của người dân sẽ không được đáp ứng.
Chính vì thế nên không thể vội vàng chuyển bất kỳ dự án condotel nào thành chung cư để trở thành sở hữu vĩnh viễn của tư nhân mà phải bắt đầu từ quy hoạch.
Với những khu mới đang xây dựng phải tuân thủ quy hoạch, đã quy hoạch là khu du lịch nghỉ dưỡng thì dù xây dựng là condotel hay sản phẩm gì đó thì cũng không thể cấp vĩnh viễn mà chỉ có thể cho thuê. Vì dự án trên đất dịch vụ là phục vụ cộng đồng không phải vì lợi ích của cá nhân hoặc nhóm cá nhân nào.
Ngay lúc này phải rà soát lại toàn bộ quy hoạch. Cơ quan có chức năng có chuyên môn phải tham mưu cho Nhà nước để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường.
Du lịch đang được định hướng là ngành kinh tế mũi nhọn, các cơ sở lưu trú đang thiếu nhiều nên việc phê duyệt xây ở đâu, xây như thế nào cần phải chỉ rõ và công khai. Vai trò của Nhà nước là phải vào cuộc ngay, đánh giá những dự án đang muốn chuyển xem dự án đó có chuyển được hay không? Có đúng thẩm quyền không? Có đúng thủ tục không? Để công khai hóa quy hoạch cho người dân biết.
Cuối cùng, nếu không đánh giá rõ ràng thì những vị trí nghỉ dưỡng đắc địa, vị trí vàng sẽ trở thành sở hữu tư nhân của một bộ phận nào đó, xâu xa hơn là mất đi những tài nguyên tự nhiên ban tặng cho cộng đồng.
Nhà nước tạo ra sân chơi, luật chơi, có vai trò định hướng, dẫn dắt cần sớm vào cuộc để tháo gỡ. Với những gì đang xảy ra, Nhà nước phải nhanh chóng có động thái. Nhu cầu thực tế sẽ cho ra đời nhiều loại hình sản phẩm mới, Nhà nước phải quản lý được các mô hình cũ nhưng vẫn tạo được điều kiện để các mô hình mới có thể ra đời đáp ứng nhu cầu của người dân. Như trường hợp của condotel, thực tiễn đang xảy ra nhưng pháp luật của Nhà nước đang đi sau và chưa thể điều tiết theo nhu cầu thị trường./.
