Chuyển đổi nhà tái định cư bỏ hoang sang nhà ở xã hội: Đề xuất tốt nhưng không dễ thực hiện

Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, trên địa bàn Thủ đô hiện có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn và khoảng 4.000 căn chung cư đang bị bỏ hoang. Nhiều dự án tái định cư có người dân về ở nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ vẫn bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại. Tương tự, thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết trên địa bàn có hơn 14.000 căn hộ tái định cư bỏ trống.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn không ngừng gia tăng, giá chung cư thời gian qua có tình trạng tăng "nóng", việc triển khai các dự án nhà ở xã hội tương đối "ì ạch", thì thực trạng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang đang cho thấy nhiều điểm bất hợp lý vẫn tồn tại trên thị trường nhà ở.

Xoay quanh vấn đề này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.

PV: Trong khi người dân rất khó tiếp cận nhà ở, giá chung cư liên tục tăng, thì hàng chục nghìn căn nhà tái định cư lại đang bị bỏ hoang gây lãng phí. Theo ông, đâu là nguyên nhân của tình trạng này?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Có thể thấy, nhiều năm qua một nghịch lý vẫn luôn tồn tại trong phát triển nhà ở, đó là trong khi nhà tái định cư bỏ hoang, "mòn mỏi" tìm người dân về ở thì lại đang có rất nhiều người mỏi mắt tìm mua nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để hiện thực hóa giấc mơ an cư. 

Thực tế, con số thống kê hàng chục nghìn căn nhà ở tái định cư đang bị bỏ hoang lãng phí hiện mới chỉ là những căn nhà được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước. Nếu tính đến cả những dự án nhà ở tái định cư do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng thì con số có thể còn lớn hơn. Tôi cho rằng, tình trạng nhà ở tái định cư bị bỏ hoang xảy ra do một số nguyên nhân chính sau:

Thứ nhất, trong nhiều năm qua, pháp lý vẫn luôn là vấn đề gây ra nhiều khó khăn đối với nhà tái định cư.

Thứ hai, việc xây dựng nhà ở tái định cư trong thời gian vừa qua chưa theo quy hoạch. Hiện các dự án nhà ở tái định cư đang bị bỏ hoang do tồn tại nhiều "không" như: Không trường học, bệnh viện, không có các công trình văn hoá xã hội… đã khiến cho người dân dù rất có nhu cầu về nhà ở nhưng lại không mấy mặn mà với các dự án nhà ở tái định cư này.

Thứ ba, chất lượng nhà ở của các khu tái định cư còn thấp. Hiện có không ít khu tái định cư mà người dân chỉ về ở một thời gian ngắn từ 3 - 4 năm là đã xuất hiện tình trạng xuống cấp như tường bong tróc, nhà tầng trên xả nước là nhà tầng dưới thấm, dột... Thậm chí, những dự án mới xây cũng vẫn xảy ra tình trạng tương tự. Như vậy, chất lượng nhà ở tái định cư vẫn là một trở ngại lớn đối với người dân.

PV: Vậy ai sẽ chịu trách nhiệm cho tình trạng này, thưa chuyên gia?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Trước hết, cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan trực tiếp thực hiện việc tái định cư, đền bù cho người dân phải là bên chịu trách nhiệm. 

Đã thực hiện giải phóng mặt bằng, di dời người dân thì trước hết cần có quy hoạch chi tiết, có những tính toán cụ thể để đảm bảo cuộc sống cho người dân, thay vì chỉ xây dựng xong nhiệm vụ rồi để dự án xuống cấp hoặc hoang hóa. 

Cùng với đó, chúng ta chưa có sự kiểm tra, giám sát kỹ càng việc xây dựng nhà tái định cư để biết các dự án đó đạt tiêu chuẩn tối thiểu hay chưa. Hiện nay, nói đến nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội thì nhiều người dân còn lo ngại đến ở vì chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng, vấn đề vệ sinh, cấp thoát nước... không được đảm bảo.

PV: Trước thực trạng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang trong khi người dân khó tiếp cận nhà ở, một số ý kiến cho rằng nên chuyển đổi loại nhà này sang nhà ở xã hội. Ông nghĩ sao về đề xuất này?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Tôi cho rằng đây là một đề xuất hợp lý. Việc chuyển đổi hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang thành nhà ở xã hội nhiều khả năng sẽ mang lại những tác động tích cực lên nguồn cung nhà ở, giải tỏa cơn khát phân khúc nhà ở giá rẻ, hạn chế được sự lãng phí, tốn kém chi phí bảo dưỡng nhà ở… 

Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhìn nhận rằng, đây là vấn đề cần được xem xét kỹ lưỡng và không dễ thực hiện.

Bởi hồ sơ, thủ tục của quyền sở hữu nhà ở tái định cư rất phức tạp. Nếu chuyển loại hình nhà ở này sang nhà ở xã hội thì đây chính là vướng mắc lớn nhất, cơ bản nhất. Vì nói đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ là một vấn đề rất lớn.

Bên cạnh đó, như tôi đã nói, chất lượng của các dự án nhà ở tái định cư thường thấp nên phần lớn người dân e ngại đến ở. Nhiều khu nhà ở tái định cư không đáp ứng được nhu cầu cơ bản của người dân về cơ sở hạ tầng, thiếu nhà vệ sinh, xa các tiện ích cần thiết… gây ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống sinh hoạt hằng ngày.

Ngoài ra, hiện có những dự án được xây dựng trên đất đầu thừa đuôi thẹo, đất vùng sâu vùng xa, khó phát triển. Vì vậy nhiều người được phân đến ở khu nhà tái định cư nhưng họ không đến, khiến nhà để hoang nhiều năm. 

Đáng nói, nếu chuyển đổi mà giá nhà ở xã hội từ các khu tái định cư trước đó cũng không thấp, thì bài toán chuyển đổi này sẽ càng trở nên nan giải hơn. 

Tuy nhiên, đây vẫn là một đề xuất tốt và có thể mang lại những hiệu quả thiết thực về mặt an cư xã hội. Tôi vẫn kỳ vọng rằng trong thời gian tới, chúng ta có thể đề ra được cơ chế và hướng giải quyết thỏa đáng.

PV: Cũng có đề xuất nếu không chuyển sang nhà ở xã hội thì có thể triển khai đấu giá để thu hồi vốn?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Đúng vậy, đây cũng là một đề xuất hay, nhưng cũng vẫn có khó khăn.

Bởi nếu khu nhà ở tái định cư nằm trên những vị trí đẹp, thuận tiện cho cuộc sống của người dân thì sẽ dễ dàng trong việc đấu giá để thu hồi vốn. Tuy nhiên trên thực tế, phần lớn các dự án nhà tái định cư thường nằm ở nơi hạn chế về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội nên việc đấu giá sẽ không dễ dàng.

Như vậy, việc đầu tiên là cần phân loại rõ các dự án có thể bán được và những dự án khó bán hoặc không thể bán được để có hướng xử lý tiếp theo.

Vấn đề cần quan tâm hiện nay là các địa phương phải hỗ trợ tối đa cho các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, xây dựng nhà ở.

Đồng thời, cần rà soát lại các văn bản, cơ chế chính sách và đơn giản hóa giấy tờ, hoạt động để có thể khởi động lại các dự án dang dở.

PV: Sau hơn 1 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội giải ngân rất chậm. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chỉ có 8 dự án tại 7 địa phương được giải ngân khoảng 640 tỷ đồng, chưa đến 1%. Có Đại biểu Quốc hội cho rằng, cần phải làm rõ trách nhiệm các cơ quan có liên quan, vì sao chính sách rất tốt, rất nhân văn nhưng lại chậm được triển khai thực hiện, trong khi người dân rất mong mỏi, chờ đợi. Ông nghĩ sao về điều này?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Thực tế, gói 120.000 tỷ đồng chỉ là gói tín dụng mang tính hỗ trợ vì đây là cam kết của 4 ngân hàng thương mại nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội. Có nghĩa là họ sẽ giảm lãi suất cho vay ở một tỷ lệ nhất định. Ở đây, các ngân hàng cam kết trên tinh thần tự nguyện, do đó khó có thể làm rõ trách nhiệm của một cơ quan cụ thể nào.

Hiện nay, chỉ có thể yêu cầu, thúc đẩy các ngân hàng thực thi một cách khẩn trương và tốt nhất, thông qua việc làm rõ các điều kiện được hưởng ưu đãi về lãi suất cũng như các điều kiện có liên quan; làm rõ tiêu chuẩn, điều kiện để chủ đầu tư nhà ở xã hội cũng như người dân được vay.

Cũng cần hiểu rằng, đây là gói tín dụng tự nguyện nên các ngân hàng phải thẩm định tiêu chuẩn thì mới giải ngân. Trong khi đó, qua thẩm định các ngân hàng nhận thấy một số dự án nhà ở xã hội còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Những vướng mắc về mặt pháp lý cũng là nguyên nhân dẫn tới ngân hàng chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho các chủ đầu tư dự án.

Chúng ta cần có những biện pháp động viên các địa phương, chủ đầu tư thực hiện tốt hơn chương trình nhà ở xã hội; đồng thời đáp ứng đúng các tiêu chuẩn, điều kiện ngân hàng đề ra.

PV: Từ những thực trạng trên, liệu có cần xem xét lại chương trình phát triển nhà ở?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Điều quan trọng hiện nay là làm sao để thúc đẩy và tạo ra được nguồn cung về nhà ở. 

Đặc biệt, giá trị đầu tư xây dựng cần được khống chế và xác minh rõ ràng, minh bạch hơn. Hiện nay, Nhà nước chưa khống chế giá xây dựng nên nhiều chủ đầu tư tự đẩy giá và bán ra thị trường với giá rất cao so với giá trị thực của một căn hộ.

PV: Theo ông, đâu là giải pháp căn bản để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của người dân?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Tôi cho rằng, vấn đề cần quan tâm hiện nay là các địa phương phải hỗ trợ tối đa cho các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, xây dựng nhà ở. 

Đồng thời, cần rà soát lại các văn bản, cơ chế chính sách và đơn giản hóa giấy tờ, hoạt động để có thể khởi động lại các dự án dang dở.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!