Có thể khẳng định, nhà tái định cư là chủ trương đúng đắn và nhân văn trong bối cảnh nước ta đang phát triển kết cấu hạ tầng cũng như xây dựng bộ mặt đô thị mạnh mẽ, đặc biệt là sau khi Nghị quyết số 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất ra đời, xác định nguyên tắc phải bảo đảm "người dân có đất bị thu hồi có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".
Tuy nhiên, thực tế thị trường nhà ở hiện nay xuất hiện một nghịch lý, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá bình dân phù hợp với phần lớn nhu cầu của người dân ngày càng khan hiếm, không ít người thiếu chỗ để ở, phải sinh hoạt trong những căn nhà tạm cư kém chất lượng, thì lại có hàng nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang gây lãng phí nghiêm trọng.
Một thống kê cho thấy tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM có tới 14.000 chung cư tái định cư đang trong tình trạng bỏ hoang thời gian dài. Cụ thể, Hà Nội hiện có khoảng 4.000 căn, còn tại TP.HCM con số lên đến khoảng 10.000 căn nhà tái định cư để không nhiều năm.
Không chỉ vậy, chất lượng nhà tái định cư cũng là một vấn đề gây nhiều tranh cãi. Bởi theo ghi nhận của PV Reatimes, nhiều cư dân sinh sống tại các tòa nhà tái định cư cho biết chỉ sau vài năm đi vào sử dụng, các hạng mục hạ tầng của tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, trong khi đó lại không có cá nhân, đơn vị nào đứng ra quản lý, duy tu, sửa chữa khiến các khu tái định cư trở thành những “khu ổ chuột” cao tầng.
Đơn cử, ông Hoàn - Tổ trưởng Tổ dân phố của 6 khu nhà tái định cư Xuân La (quận Tây Hồ, Hà Nội) chia sẻ với PV, các tòa nhà đều xuống cấp nghiêm trọng; hệ thống thang máy đã hoạt động hàng chục năm thường xuyên hỏng hóc, bị treo khi đang chạy, rung giật hoặc tụt tầng... Chưa kể, đã hơn 20 năm trôi qua nhưng hệ thống thoát nước của khu tái định cư vẫn chưa được đấu nối với hệ thống thoát nước của thành phố, dẫn đến nước thải bị rò rỉ gây ngập úng, mất vệ sinh và khó khăn khi đi lại.
Hay ở khu tái định cư Đồng Tàu (quận Hoàng Mai, Hà Nội), ông Nguyễn Văn Mạnh, Phó Ban đại diện các hộ dân tòa nhà N7 cũng cho biết gặp phải những tình trạng tương tự như thang máy hỏng hóc rất nhiều; nền nhà tầng 1 sụt lún, nứt tường; đường dây điện chất lượng không tốt và tải điện kém, rất dễ gây ra cháy nổ...
Trước thực trạng đó, không thể phủ nhận rằng người dân đã có cái nhìn thiếu thiện cảm và dần trở nên e ngại với nhà tái định cư. Xoay quanh vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.
Nhà tái định cư chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân
PV: Thưa TS. Đặng Việt Dũng, điều gì khiến một bộ phận người dân lạnh nhạt với nhà tái định cư?
TS. Đặng Việt Dũng: Theo tôi, có 4 lý do khiến một bộ phận người dân có tâm lý bài xích với nhà tái định cư.
Thứ nhất, dường như các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư có phần duy ý chí, chưa thực sự quan tâm đến nhu cầu, đời sống sinh hoạt của cư dân sau khi được tái định cư. Chẳng hạn như xây nhà trệt cho đồng bào miền núi là đi ngược lại với thói quen, tập quán sinh hoạt của người dân, dẫn đến việc nhà tái định cư có lúc "xa rời" với nhu cầu thực về một chốn dung thân phù hợp của cư dân.
Thứ hai, khi tổ chức thực hiện xây dựng, chủ đầu tư không đáp ứng được đúng và đủ các điều kiện về dịch vụ công cộng, hạ tầng giao thông cho người dân. Một trong những nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được đưa vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, trên thực tế thời gian qua, có nhiều chủ đầu tư chưa làm được điều này, dẫn đến công tác tái định cư còn nhiều hạn chế.
Thứ ba, các dự án thường ít chú ý đến việc bảo đảm nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố trí tái định cư. Nhiều khu tái định cư có vị trí xa khu vực sản xuất khiến người dân gặp khó khăn trong việc làm kinh tế. Chẳng hạn, nhiều hộ dân làm nông nghiệp, sống phụ thuộc chủ yếu vào hoạt động trồng trọt, chăn nuôi... Trong quá trình thu hồi đất và chuyển đến nơi ở mới, các hoạt động sinh kế của người dân chịu ảnh hưởng rõ rệt. Theo đó, thu nhập của đồng bào bị thu hẹp, mất đi các nguồn thu từ nông nghiệp, chăn nuôi, từ rừng… Những phương thức canh tác truyền thống đã trở nên không còn phù hợp trong điều kiện sống mới nữa.
Ngoài ra, nhiều trường hợp người dân đang sống và làm việc ở gần nhà máy, tuy nhiên các khu nhà tái định cư lại nằm quá xa khu vực này, lại cũng không có phương tiện hỗ trợ người dân đi lại thuận tiện, nên nhiều người dân không muốn ở trong khu nhà tái định cư là vậy.
Thứ tư, nhiều chủ đầu tư không quan tâm đến việc duy tu, bảo dưỡng, bảo trì các khu nhà tái định cư, dẫn đến diện mạo của các khu nhà này trở nên nhếch nhác. Các công trình nhà ở xuống cấp trầm trọng, gây ảnh hưởng tâm lý đến những người dân cần được tái định cư sau này.
Bên cạnh đó, còn có tình trạng không ít người dân trong vùng giải tỏa phải sống trong những khu tạm cư để chờ nhà tái định cư hoàn thiện từ năm này qua năm khác. Thực tế điều kiện sinh sống tại những khu nhà này còn khó khăn hơn rất nhiều so với các khu tái định cư. Sự chờ đợi của người dân khi phải sống trong những khu kém chất lượng như vậy vô hình trung trở thành rào cản tâm lý với người dân.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng, do kinh phí ít nên chất lượng nhà tái định cư không thể “cao cấp” như nhà ở thương mại được. Chuyên gia đánh giá như thế nào về quan điểm này?
TS. Đặng Việt Dũng: Trong Điều 35. Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư của Luật Nhà ở 2014, Luật có quy định rõ phải sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở.
Có thể thấy, nhà tái định cư không phải chỉ sử dụng một năm, cũng không phải là nhà tạm cư, mà đây là bài toán nhà ở lâu dài. Thậm chí, sau này người dân cũng có thể mua nhà tái định cư để sử dụng. Và thực tế, trong Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ về nhà ở tái định cư như vậy, nghĩa là chủ đầu tư khi xây dựng dự án cho người dân khu tái định cư thì phải xây nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Về nguyên tắc, chất lượng nhà tái định cư phải được đảm bảo như các loại hình nhà ở khác. Nếu xảy ra trường hợp sụt lún, nứt tường... nghĩa là chủ đầu tư làm trái với quy định, khi đó trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư và nhà quản lý.
Những khu vực xảy ra tình trạng như vậy, chủ đầu tư cần có trách nhiệm xử lý đến cùng. Nếu đã làm sai thì phải trả lại những cái đúng cho người dân. Nếu chủ đầu tư không chịu trách nhiệm, chính quyền địa phương sẽ cần vào cuộc và xử lý, bởi chính quyền địa phương phải là đơn vị có trách nhiệm chăm lo lâu dài cho đời sống của người dân. Nếu mức độ nghiêm trọng lớn hơn nữa, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cao hơn cũng phải vào cuộc.
Bên cạnh đó, cũng cần tìm hiểu rõ các vụ việc liên quan đến nhà tái định cư như người dân đã phản ánh như thế nào, sự việc đã được xử lý đến đâu, còn vướng mắc ở những điểm nào để tiếp tục xử lý. Ở đây, khâu tổ chức thực hiện là quan trọng nhất, nếu các cơ quan quản lý có trách nhiệm khi tìm hiểu vấn đề một cách kỹ lưỡng thì chắc chắn sẽ có giải pháp xử lý trong từng trường hợp cụ thể.
PV: Theo ông, ai sẽ chịu trách nhiệm cho hàng nghìn căn nhà tái định cư bỏ hoang?
TS. Đặng Việt Dũng: Thực tế, chủ đầu tư khi xây dựng không quan tâm đến đời sống của người dân sau khi định cư ở khu vực đó sẽ như thế nào, dẫn đến nhiều bất lợi cho người lao động về mọi mặt từ môi trường sống đến sinh kế.
Và khi người dân không chấp nhận đến ở những khu nhà tái định cư, nghĩa là mục đích ban đầu của việc xây nhà tái định cư đã không đạt được, trách nhiệm không nằm ở người dân, mà nằm ở chủ đầu tư.
Qua đó, có thể thấy, khâu tổ chức thực hiện của chúng ta đang không được tốt.
Lấy lại niềm tin với nhà tái định cư
PV: Theo chuyên gia, cần làm gì để nâng cao chất lượng nhà tái định cư?
TS. Đặng Việt Dũng: Theo tôi, ngay từ giai đoạn chuẩn bị giải phóng mặt bằng để xây dựng dự án, các đơn vị được giao thực hiện nhiệm vụ đó phải ưu tiên tập trung, nghiên cứu kỹ đặc điểm của khu tái định cư bằng cách điều tra xã hội học về nhu cầu tái định cư của người dân để lựa chọn được những địa điểm phù hợp với điều kiện sinh hoạt và điều kiện kinh tế của họ.
Tiếp theo, cần phải có công tác kiểm soát các chủ dự án, nhà đầu tư để đảm bảo việc họ tuân thủ các quy định của Nhà nước liên quan đến đảm bảo điều kiện hạ tầng, chất lượng nhà ở, để người dân có thể yên tâm sống tại khu vực đó.
Bên cạnh đó, khi xây dựng nhà tái định cư, chúng ta cần tạo ra không gian sinh hoạt và không gian sản xuất cho người dân. Bởi khi thay đổi chỗ ở, sinh kế của người dân cũng sẽ chịu ảnh hưởng, nhiều người sẽ mất đi điều kiện làm ăn, vì vậy cần chuẩn bị không gian để hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống. Chúng ta không thể chỉ xây mỗi cái nhà để ở, rồi mặc kệ người dân tự tìm kế sinh nhai được.
Không chỉ vậy, tôi cho rằng khi người dân được tái định cư từ địa phương này sang địa phương khác cũng cần có kế hoạch bàn giao dân cho địa phương. Bởi vì, nếu không được địa phương mới quản lý trực tiếp, người dân sẽ gặp khó khăn trong việc được giải quyết các thủ tục hành chính để phục vụ cho sinh hoạt hằng ngày.
PV: Có thể thấy, ngoài việc tạo ra một nơi để ở, còn cần chú trọng tạo ra không gian sinh hoạt và không gian sản xuất cho người dân được tái định cư. Đâu là giải pháp cho vấn đề này, thưa ông?
TS. Đặng Việt Dũng: Tôi cho rằng, đầu tiên chúng ta cần kết nối hoạt động kinh tế của người dân được di dời với khu vực sản xuất mới.
Ví dụ, trước đó, nhà của người dân ở gần nhà máy sản xuất, sau đó họ được di dời đến khu vực khác xa hơn. Theo đó, chúng ta cần tạo điều kiện hạ tầng giao thông như kết nối xe buýt để tạo thuận lợi cho người dân đến nơi sản xuất. Như vậy, người dân tái định cư mới có thể ổn định sinh kế, đảm bảo thu nhập và yên tâm sinh sống được.
Thứ hai, việc tạo ra một không gian sinh hoạt có nghĩa là chúng ta phải đảm bảo những dịch vụ gắn kết cơ bản với khu dân cư như trường học, trạm y tế khu vực... Nếu không thể có được hạ tầng như vậy, ít nhất khu tái định cư cũng cần được kết nối thuận tiện với các khu vực xung quanh, nhưng không gây ra sự quá tải cho các khu vực lân cận đó, gây bức xúc cho người dân.
Do vậy, khi chọn khu vực tái định cư, cần tính toán bài toán hạ tầng kỹ lưỡng. Chẳng hạn, nếu đưa một lượng người nhất định vào một khu vực thì các hạ tầng xung quanh khu vực đó có đáp ứng được không, liệu có gây ảnh hưởng đến người dân sinh sống xung quanh không...
PV: Nhà tái định cư “thừa thì vẫn thừa, thiếu thì vẫn thiếu” trở thành một nghịch lý, mà việc giải quyết hàng nghìn khu tái định cư bỏ hoang cũng là một trong những vấn đề quan trọng được đặt lên hàng đầu. Theo chuyên gia, đâu là lời giải cho vấn đề này?
TS. Đặng Việt Dũng: Tôi cho rằng có hai nội dung quan trọng để giải quyết thực trạng này, cần đặt vấn đề về việc có tiếp tục sử dụng tòa nhà bị bỏ hoang đó cho mục đích tái định cư hay không.
Trong trường hợp tiếp tục sử dụng tòa nhà với mục đích tái định cư, cần đưa ra các giải pháp giải quyết những nguyên nhân khiến nhà tái định cư bị bỏ hoang để sớm đưa các khu nhà này được đi vào hoạt động trở lại. Chủ đầu tư cần trực tiếp gặp gỡ và trao đổi với người dân về nguyên nhân không ở nhà tái định cư, đưa ra những giải pháp khắc phục. Trong trường hợp chủ đầu tư đã làm đúng nhưng người dân vẫn không ở, cần có biện pháp thuyết phục, bởi cũng có rất nhiều người dân không ở nhà tái định cư do phong trào.
Trong trường hợp không sử dụng tòa nhà với mục đích tái định cư, cần nhanh chóng chuyển đổi mục đích sử dụng, để tài sản đó được đưa vào sử dụng sớm nhất, tránh việc lãng phí quỹ đất và các chi phí liên quan khác.
Trong thời gian tới, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến nhà tái định cư. Hy vọng khi được Quốc hội thông qua, những nội dung điều chỉnh, sửa đổi này sẽ hỗ trợ phần nào giúp cho nhà tái định cư phù hợp với điều kiện sống của người dân hơn.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
