Chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội: Nghịch lý nhà bỏ hoang, người thiếu chỗ ở

Thừa nhà tái định cư - thiếu nhà ở xã hội

Tại cuộc họp bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) vào ngày 17/5 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các dự án tái định cư chưa sử dụng sang NƠXH, nhằm thúc đẩy thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". 

Trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở tái định cư chưa được sử dụng, thậm chí bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí nguồn lực xã hội, việc chuyển đổi nhà tái định cư thành NƠXH được đánh giá là giải pháp giúp sử dụng tiết kiệm, hiệu quả các nguồn lực đầu tư, giải "cơn khát" về quỹ NƠXH của người dân trong bối cảnh nguồn cung còn khan hiếm.

Có thể thấy, thực trạng nhà tái định cư xây xong có tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc không có người ở ngày càng phổ biến tại những đô thị lớn của Việt Nam. Chỉ tính riêng Hà Nội và TP.HCM, hiện có khoảng 18.000 căn hộ tái định cư được xây dựng quy mô lớn, đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại bị bỏ không hoặc sử dụng kém hiệu quả khiến toàn bộ hạ tầng và các hạng mục bị xuống cấp.

Dạo một vòng quanh các quận Long Biên, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm…, không khó để bắt gặp những dự án nhà tái định cư đang trong tình cảnh "cửa đóng then cài" ít thì vài năm, nhiều thì kéo dài suốt hàng chục năm trời, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, gây lãng phí nguồn lực nghiêm trọng.

Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn, khoảng 4.000 căn đang bị bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp. Nhiều dự án tái định cư chưa có người dân về ở, dù có diện tích kinh doanh dịch vụ nhưng vẫn bị bỏ trống, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại.

Đơn cử như trên địa bàn quận Hoàng Mai, theo thống kê hiện có 4 dự án tái định cư bỏ hoang từ hàng chục năm, dù chính quyền địa phương có vận động nhưng người dân không về ở, gây ra tình trạng hoang hóa, lãng phí quỹ đất.

Trong đó, không thể không nhắc tới Dự án nhà tái định cư tại phường Trần Phú (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Đây là dự án được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2010 nhằm phục vụ giải phóng mặt bằng Công viên Tuổi trẻ Thủ đô. Tuy được xây dựng từ năm 2018 và đã cơ bản hoàn thiện, nhưng hiện dự án này vẫn đang chịu cảnh "vườn không nhà trống" từ nhiều năm qua. Theo đó, công trình xuất hiện nhiều dấu hiệu xuống cấp, một phần dự án vốn được quy hoạch làm khuôn viên, vườn hoa, tiểu cảnh hiện được trưng dụng để chăn nuôi gia cầm, gây mất mỹ quan đô thị.

Hay nằm tại vị trí đắc địa của quận Long Biên, khu chung cư N3 gồm 3 tòa nhà tái định cư với 160 căn hộ trong Khu đô thị Sài Đồng (phường Phúc Đồng) do Công ty Cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư cũng đang trong tình trạng tương tự. Dù được xây dựng và hoàn thiện từ năm 2001 - 2006, tuy nhiên, dự án "nghìn tỷ" này cũng không thoát khỏi cảnh bỏ hoang, vô tình trở thành điểm tập kết rác thải, bãi đậu xe của người dân gây lãng phí quỹ đất, mất mỹ quan đô thị.

Tương tự, thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết trên địa bàn có gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống. Đơn cử như các khối nhà tái định cư nằm tại Khu tái định cư Bình Khánh (nay là TP. Thủ Đức) cũng rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp do không được đưa vào sử dụng. Dự án nằm trong khu đất rộng 38,4ha, thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, được khởi công hơn chục năm trước. Tuy nhiên sau nhiều năm, công trình vẫn "đắp chiếu" cho đến nay.

Qua khảo sát thực tế, có thể thấy, điểm chung của các dự án nhà tái định cư này là đã được xây dựng từ lâu nhưng không thu hút được người dân về ở bởi thiếu các hạng mục tiện ích cơ bản phục vụ đời sống như chỗ để xe, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống phòng cháy, chữa cháy… 

Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém, thiết kế không hợp lý, thi công không đạt chuẩn…, dẫn đến dù có người dân về ở nhưng dần dà cũng không thể đáp ứng được nhu cầu và đảm bảo cuộc sống thuận tiện cho người dân. Bên cạnh đó, nhiều nhà tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, gây bất tiện cho người dân trong việc di chuyển, sinh hoạt.

Có thể nói, cũng không phải tự nhiên mà người dân không muốn chuyển đến ở tại các khu nhà tái định cư. Nếu đã nhìn thấy chất lượng yếu kém của những dự án nhà tái định cư đi trước, thì chẳng ai là không muốn tránh rủi ro cho mình.

Theo khảo sát của Reatimes tại tòa nhà B12, Khu tái định cư Xuân La (Tây Hồ, Hà Nội), hàng trăm hộ dân tại đây vô cùng lo sợ và bức xúc vì hệ thống thang máy thường xuyên hư hỏng, song không được sửa chữa dứt điểm có thể dẫn tới nhiều rủi ro tiềm ẩn về sức khỏe, tính mạng người dân.

Thang máy chỉ là một trong những vấn đề mà tòa B12 gặp phải. Tại đây cũng ghi nhận các thiết bị cần thiết để sử dụng cho sự cố cháy nổ, mất điện của tòa nhà như máy bơm, máy phát điện dự phòng... đều đã hỏng hóc từ lâu; chất lượng dịch vụ và cơ sở vật chất của tòa nhà đều thiếu thốn. Ban đại diện tòa nhà đã gửi đơn kêu cứu đến chính quyền nhiều lần nhưng các vấn đề vẫn bị trì trệ và chưa được giải quyết. 

Theo cư dân tòa nhà, 5 năm đầu khi về đây sinh sống, cơ sở vật chất tại tòa nhà vẫn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt bình thường, nhưng sau đó xuống cấp trầm trọng, và chưa một lần nào được chủ đầu tư tu sửa.

Không chỉ Khu tái định cư Xuân La, tại Tòa nhà tái định cư N7 Khu tái định cư Đồng Tàu (Thịnh Liệt, Hoàng Mai) cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi toàn bộ các hạng mục của tòa nhà đều xuống cấp. Từ hệ thống điện nước, đến thang máy... và các cơ sở vật chất khác đều xuống cấp nghiêm trọng, nằm "chờ" được sửa chữa và bảo dưỡng.

Qua một thời gian ngắn, toàn bộ chân tường của các tòa nhà ở Khu tái định cư Đồng Tàu đều xảy ra hiện tượng sụt lún, có chỗ khoảng cách giữa nền đất với móng nhà đến cả 10cm. Bên trong các tòa nhà, nhiều chỗ nền bị sụt thành hố lớn. Thành ra "những tai nạn" xảy đến với cả tòa nhà dường như đã trở thành chuyện thường nhật. 

Công trình xuống cấp nhanh chỉ sau vài năm sinh sống, người dân dù phản ánh nhiều lần, nhưng các khu nhà này vẫn "bị bỏ rơi", khiến các hạng mục của công trình lâu ngày không được sửa chữa càng hư hỏng trầm trọng hơn.

Nói về lý do khiến người dân không "mặn mà" đón nhận loại hình nhà tái định cư, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, quá trình triển khai thực hiện chủ trương nhà tái định cư còn tồn tại nhiều vấn đề khiến người dân không muốn tiếp cận. Trong tâm trí nhiều người, nhà tái định cư thường bị gắn với mác chất lượng thấp. Vì vậy, ngay từ đầu người dân đã cảm thấy thiếu thiện cảm với nhà tái định cư. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà tái định cư được xây dựng nhưng không đáp ứng được nhu cầu của người dân bị giải tỏa.

Phổ biến là liên quan đến kế sinh nhai của người dân. Đa phần những người thuộc diện bị thu hồi đất thường có thu nhập chủ yếu nhờ bám vào nhà mặt đất. Do đó, khi phải chuyển vào nhà chung cư cao tầng không giải quyết được vấn đề công ăn việc làm của người dân. Không có việc làm, không có thu nhập, người được tái định cư sẽ buộc phải bán lại nhà tái định cư với giá rẻ, thậm chí là bỏ không để tìm nơi khác để kiếm kế mưu sinh.

"Tái định cư không thể chỉ là vấn đề mỗi người dân được bao nhiêu mét vuông và xây cho xong. Để giải quyết vấn đề tái định cư thì cần phải tính đến các vấn đề sinh kế, công việc, thu nhập và đời sống của người dân ở nơi ở mới", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nói.

Nhà tái định cư bỏ hoang là vì thế, song NƠXH lại đang rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng. Điều này vô tình tạo ra một nghịch lý trong phát triển nhà ở: nhà tái định cư bỏ hoang còn người dân "mỏi mắt" tìm mua NƠXH.

Theo đó, nhiều người dân tại các đô thị lớn cho biết họ gặp khó khăn khi tiếp cận NƠXH vì nguồn cung khan hiếm. Mặc dù các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở hiện tương đối đầy đủ và đồng bộ nhưng trên thực tế, nguồn cung NƠXH vẫn đang rơi vào tình trạng thiếu hụt trầm trọng. Số lượng dự án NƠXH được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng trong những năm gần đây vẫn "nhỏ giọt" trong khi nhu cầu của người dân với loại hình nhà ở giá rẻ này đang rất bức thiết.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn không ngừng gia tăng, giá chung cư thời gian qua liên tục tăng "chóng mặt", việc triển khai các dự án NƠXH tương đối chậm, trong khi hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang đang cho thấy nhiều điểm bất hợp lý vẫn tồn tại trên thị trường nhà ở. 

Những căn hộ bỏ hoang này đã gây ra tình trạng lãng phí nguồn lực tài chính, ngân sách nhà nước; lãng phí quỹ đất nghiêm trọng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Trong khi thực tế cho thấy người lao động có thu nhập thấp đến trung bình hiện nay ở các đô thị lớn đang ngày càng khó tiếp cận với nhà ở; giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với. Nhiều người không có lựa chọn nào khác ngoài giao phó tính mạng và tài sản của mình vào những căn chung cư mini, nhà trọ giá rẻ tiềm ẩn đầy rủi ro, không đảm bảo PCCC để chờ ngày chạm tay tới giấc mơ an cư…

Thực trạng trên phần nào cho thấy, vấn đề quản lý sử dụng quỹ nhà đất tái định cư ở các thành phố lớn đang đứng trước nhiều bất cập. Vấn đề cấp bách hiện nay là việc triển khai các giải pháp phù hợp để góp phần lấy lại thế cân bằng cho thị trường bất động sản, không chỉ giúp sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai mà còn góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở, nâng cao chất lượng sống của người dân và phát triển đô thị bền vững. Đây là vấn đề cần được quan tâm và có chính sách giải quyết kịp thời.

Kiến trúc - quy hoạch là vấn đề cần đặc biệt lưu tâm khi chuyển đổi nhà tái định cư thành NƠXH

Liên quan đến những đề xuất này, trao đổi với Reatimes, Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá đây là một đề xuất nhân văn, có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết các dự án nhà ở tái định cư bỏ hoang và có thể mang lại những tín hiệu tích cực nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong giai đoạn thị trường nhà ở đang trên đà bất ổn như hiện nay. Nếu thực hiện chuyển đổi thành công sẽ tạo thêm nguồn cung, giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội và giải quyết một phần cho nhu cầu cấp bách về nhà ở hiện nay.

Tuy nhiên, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng chỉ rõ việc thực hiện chuyển đổi nhà ở tái định cư thành NƠXH trên thực tế gặp tương đối nhiều khó khăn. 

Bên cạnh những khó khăn về thủ tục hành chính và giấy tờ liên quan, các khu nhà tái định cư còn gặp trở ngại lớn về vị trí quy hoạch, chất lượng các dự án thường thấp, không đáp ứng được nhu cầu cơ bản của người dân về cơ sở hạ tầng. 

Chưa kể nhà ở tái định cư từ trước đến nay đều được quan niệm là loại nhà ở mang tính chất "giải pháp" đền bù người dân, vì thế chất lượng của loại nhà ở này thường rất thấp, ở một thời gian là "bong vữa tróc tường", nếu chuyển đổi để bán ra sẽ rất khó có người tiếp cận.

"Quy hoạch nhà ở tái định cư thường có vị trí tại những nơi "đầu thừa đuôi thẹo", chủ yếu là được quy hoạch trên đất nghĩa trang cũ hoặc ở các khu vực ngoại thành xa trung tâm… thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, gây bất tiện cho người dân trong việc di chuyển, sinh hoạt. Nên rõ ràng việc chuyển đổi nhà tái định cư thành NƠXH sẽ ít được người dân quan tâm", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Chia sẻ với PV từ góc độ kiến trúc - quy hoạch, TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cũng đồng tình rằng, với những tồn đọng trên thị trường bất động sản và những bất cập từ loại hình nhà tái định cư thì việc chuyển đổi không gian này là điều vô cùng cần thiết, phù hợp với tình hình hiện tại, tuy nhiên việc chuyển đổi là một định hướng cần phải có sự khảo sát, nghiên cứu chuyên sâu.

Trước hết, cần thống nhất nhận định rằng chức năng của 2 loại hình nhà ở này khác nhau. Nhà tái định cư được hiểu là loại hình nhà ở được đưa vào sử dụng với mục đích đền bù cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện bị giải tỏa thu hồi đất ở, nhà ở mà không muốn được quy đổi bằng tiền.

Với tính chất đó, nhà ở tái định cư được xây dựng tương đối đa dạng về mặt không gian kiến trúc. Đây là các đối tượng có đất ở, nhà ở bị thu hồi với mục đích giải phóng mặt bằng nên đòi hỏi có những quan tâm và ưu thế riêng cho loại hình nhà ở tái định cư này.

Còn NƠXH là dự án nhà ở thuộc quyền quản lý của cơ quan nhà nước hoặc của các doanh nghiệp, tổ chức đứng ra đầu tư xây dựng với mục đích dành cho những đối tượng đang gặp khó khăn về vấn đề nhà ở thuộc nhóm 11 đối tượng ưu tiên, trong đó quy định về không gian cho NƠXH rất đa dạng. Ví dụ như NƠXH dành cho nhóm đối tượng công nhân tại các khu công nghiệp, NƠXH dành cho nhóm người có công với cách mạng, NƠXH cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp… lại có quy mô, không gian khác nhau.

Đề xuất đưa ra về việc chuyển nhà tái định cư thành NƠXH là hoàn toàn đúng đắn, kịp thời, tuy nhiên để thực hiện được cần phải có bước đi thích hợp, trước hết quan tâm đến 2 vấn đề:

Thứ nhất, cần xem xét về mặt không gian kiến trúc và vị trí quy hoạch xem có thực sự thích hợp với nhóm đối tượng thuộc diện ưu tiên trong 11 đối tượng được mua NƠXH này không? Khi tiến hành chuyển đổi, cần phải thực hiện rà soát về vị trí của các căn hộ tái định cư này. Nếu chuyển đổi thành NƠXH thì các căn nhà tái định cư cần phải tọa lạc tại các vị trí thích hợp, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp thì phải nằm ở vị trí trong khu công nghiệp; nhà ở cho nhóm đối tượng có công với cách mạng, trí thức, lực lượng vũ trang… thì phải có những vị trí ưu đãi đặc thù riêng như ưu tiên về kiến trúc, cảnh quan, không gian. Vì nếu nhà tái định cư ở những khu vực cách xa nội đô thì những người mua nhà sẽ rất khó có thể tiếp cận được.

Muốn chuyển đổi thành công thì các tỉnh thành phải tiến hành rà soát trên cơ sở điều tra khảo sát thực tiễn, sau đó tổ chức thành đề án cụ thể, khi đó mới có bước đi thích hợp để triển khai được. Đồng thời, trên cơ sở rà soát lại vị trí, cũng cần khảo sát về nhóm đối tượng nào có nhu cầu mua hay thuê NƠXH ở những vị trí hiện nay đang có khu nhà tái định cư tồn đọng.

Thứ hai, cần tiến hành rà soát lại việc tổ chức không gian ở cho từng loại hình này. Nhà tái định cư rất đa dạng về loại hình: từ nhà chia lô đến căn hộ chung cư, thậm chí có cả công trình quy mô liền kề; còn NƠXH chủ yếu là các căn hộ chung cư. Chính vì vậy, cần phải có sự khảo sát để lựa chọn không gian thích hợp, đồng thời kiểm tra, rà soát lại không gian trong cả ngôi nhà và trong từng căn hộ, để có giải pháp bố trí thích hợp khi thay đổi đối tượng sử dụng.

Với những căn nhà tái định cư có dấu hiệu xuống cấp, phải tiến hành kiểm tra, sửa chữa, rà soát xem thiếu những gì để tiến hành bổ sung, bảo đảm an toàn cho người dân, từ đó thì việc chuyển đổi từ nhà ở tái định cư thành NƠXH thì mới thành công được.

Có thể nói, góc độ kiến trúc - quy hoạch là một trong những vấn đề lớn cần đặc biệt lưu tâm với câu chuyện chuyển đổi nhà tái định cư thành NƠXH. Bởi trên thực tế, đa phần các dự án tái định cư có chất lượng xây dựng thấp kém, ở xa trung tâm thành phố, làm giảm sút giá trị các căn hộ. Những công trình này thường thiếu hạ tầng cơ bản như: trường học, bệnh viện, chợ, giao thông nội bộ… làm giảm chất lượng sống và tiện ích cho cư dân.

"Việc khắc phục chất lượng của quỹ nhà tái định cư được xem là một bài toán khó. Không nên vì mục tiêu trước mắt đáp ứng kịp thời nhu cầu NƠXH mà tiến hành chuyển đổi một cách ồ ạt, không định hướng và thiếu bền vững. Việc này có thể phát sinh hệ lụy nghiêm trọng trong tương lai khi NƠXH không đáp ứng đủ tiêu chuẩn, gây ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân", KTS. Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Do đó các quy chuẩn về vấn đề chất lượng kiến trúc - quy hoạch, tiến trình thẩm định chất lượng trước khi bàn giao NƠXH cho người mua nên là kết quả của một quá trình nghiên cứu bài bản, đồng thời cần phải được quy định chi tiết bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo sự tuân thủ, đồng thuận từ các bên liên quan.

Dưới góc nhìn kiến trúc – quy hoạch, để nâng cao được chất lượng công trình tái định cư và có thể chuyển đổi sang nhà ở xã hội thành công, đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ và tâm huyết từ chính sách của Nhà nước; đến nhà đầu tư, nhà tư vấn để bảo đảm sự phát triển bền vững và đóng góp vào diện mạo của các khu đô thị trong tương lai. Có như vậy, việc thực hiện chuyển đổi mới đem lại kết quả khả quan, từ đó mang lại những tác động tích cực lên nguồn cung NƠXH, giải tỏa "cơn khát" phân khúc nhà ở giá rẻ đưa ra thị trường, hạn chế được sự lãng phí lâu nay…/.