Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang dần “kiệt sức” trong bối cảnh thị trường yếu thanh khoản, khó tiếp cận tín dụng, chứng khoán liên tục lao dốc, cộng thêm việc phải xử lý một lượng lớn trái phiếu đến hạn. Chưa nói đến phục hồi, để tồn tại, doanh nghiệp tha thiết kiến nghị ngân hàng khoanh nợ, giãn nợ để không bị nhảy nhóm thành nợ xấu và xấu hơn.
Hàng loạt doanh nghiệp xin giãn, hoãn, giữ nguyên nhóm nợ
Trước những khó khăn kéo dài về pháp lý, tín dụng và thanh khoản, các doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào cảnh thiếu tiền mặt, dù tài sản nắm giữ lớn nhưng không bán được hoặc phần lớn tiền vốn đang “chôn” ở các dự án chưa được tháo gỡ về pháp lý.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp đã quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán, đình, hoãn các dự án, dừng triển khai xây dựng, kinh doanh hoặc thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp giảm 30 - 50% nhân sự; lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.
Song những khó khăn vẫn chưa dừng lại, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với các khoản vay tín dụng/trái phiếu đến hạn có khả năng chuyển thành “nợ xấu” nếu không được gia hạn. Nhiều khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị chuyển sang sang nhóm “nợ xấu hơn”, doanh nghiệp khi đó dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn rất khó tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản chủ động xin hỗ trợ về cơ chế để tự vượt qua. Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland đã nhiều lần kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn 2 - 3 năm và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án, nhằm giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.
Những hỗ trợ giúp kịp thời từ phía ngân hàng rất quan trọng nhằm phòng tránh 10 - 20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu. Đồng thời, người đứng đầu Tập đoàn Novaland cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có quyết sách cho các ngân hàng gia hạn và ân hạn những khoản nợ cho người mua nhà.
Cùng chung nỗi lo nhảy nhóm nợ, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, đến thời điểm này doanh nghiệp vẫn “gồng” để chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu phía ngân hàng không có hỗ trợ kịp thời thì không thể tránh được nguy cơ này. Nếu được phép cơ cấu, giãn nợ thì cũng đồng thời hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản vay tiếp theo để doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh. Không những vậy, doanh nghiệp có thể tiếp cận được các đối tác nước ngoài, các quỹ đầu tư để liên doanh, liên kết hoặc bán các dự án để thu hồi vốn, tái cơ cấu.
Hy vọng các tổ chức tín dụng thấu hiểu và chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cân nhắc để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn được giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để có thể được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.
Doanh nghiệp cần cơ hội để hồi phục
Trước đề nghị được giữ nguyên nhóm nợ và khoanh nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản, trước mắt, Ngân hàng Nhà nước cho biết, chưa thể đáp ứng bởi lo ngại cho sự an toàn của hệ thống ngân hàng.
Trao đổi với Reatimes, PGS.TS Nguyễn Thùy Dương, Trưởng khoa Ngân hàng, Học viện Ngân hàng cho biết, không chỉ riêng doanh nghiệp bất động sản, mà trong bối cảnh hiện nay, các ngân hàng cũng rất muốn chung tay cùng tất cả các doanh nghiệp và nền kinh tế vượt qua khó khăn. Hiện 4 ngân hàng thương mại lớn là Vietinbank, Agribank, BIDV, Vietcombank đang xây dựng chính sách và sản phẩm theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và một số các ngân hàng khác cũng đang đưa ra các gói vay ưu đãi lãi suất.
Tuy nhiên, trước kỳ vọng chưa hạ chuẩn phân loại nợ vào nợ xấu cho các doanh nghiệp vẫn đáp ứng được các tiêu chí và điều kiện cho vay, bà Dương cho rằng, ngân hàng là một doanh nghiệp, phải thực hiện đầy đủ quy định về quản lý rủi ro. Các khoản vay dự án chủ yếu là trung dài hạn trong khi nguồn huy động là ngắn hạn, vì vậy các ngân hàng phải thực hiện các quy định quản lý rủi ro tín dụng đảm bảo an toàn hệ thống như thực hiện phân loại nợ, trích lập dự phòng theo quy định.
"Việc thực hiện các công cụ kiểm soát rủi ro là để đảm bảo công bằng với các món vay và lĩnh vực vay vốn của ngân hàng. Theo nguyên tắc, việc thực hiện chưa hạ chuẩn cần phải cân nhắc vì điều đó không đảm bảo nguyên tắc công bằng trên thị trường, gây ảnh hưởng mức độ rủi ro của các ngân hàng thương mại và các yêu cầu quản trị rủi ro theo Hiệp ước Basel II. Doanh nghiệp vẫn buộc phải tái cấu trúc tài chính và sàng lọc các dự án tốt, đưa cung về gần với cầu thị trường.
Bên cạnh đó, các khoản vay đều phải đáp ứng các điều kiện cấp tín dụng, dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, hướng tới thị phần thực sự có nhu cầu và nhu cầu lớn nhưng còn hạn chế nguồn cung như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Cộng với việc các doanh nghiệp có khả năng quản lý dòng tiền tốt, chứng minh được năng lực tài chính và đảm bảo cấu trúc tài chính hợp lý", bà Dương nêu quan điểm.
Lo ngại từ phía ngân hàng là hợp lý, song trong bối cảnh cấp bách, doanh nghiệp vẫn cần giải pháp hỗ trợ, bởi các khó khăn không chỉ đến từ yếu tố nội tại. Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho biết, nếu chuyển nhóm nợ, doanh nghiệp phải chịu lãi suất cao hơn hoặc không thể tiếp tục vay vốn theo quy định. Riêng các ngân hàng cũng không mong doanh nghiệp chuyển nhóm nợ, bởi họ phải trích lập dự phòng rủi ro cao, lợi nhuận giảm. Tuy nhiên, dù giữ nguyên nhóm nợ là có lợi cho cả doanh nghiệp và ngân hàng, nhưng sẽ không giải quyết được tận gốc vấn đề khi doanh nghiệp vẫn phải thanh toán nợ trong tương lai và tình trạng nợ xấu dai dẳng sẽ gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng.
"Rủi ro khi giữ nguyên nhóm nợ tôi đã cảnh báo từ năm 2020, khi Ngân hàng Nhà nước cho phép doanh nghiệp giãn, hoãn, giữ nguyên nhóm nợ trong dịch Covid-19. Mặc dù các doanh nghiệp đang ở trong tình thế cấp bách, nhưng chúng ta phải thấy, có tới 95% doanh nghiệp được cơ cấu nợ sau 3 - 5 năm vẫn không cải thiện. Nếu cơ cấu nợ mà doanh nghiệp vẫn không thể phục hồi thì nên xử lý theo quy trình tái cơ cấu, để doanh nghiệp lẫn ngân hàng chủ động biện pháp xử lý, trích lập dự phòng rủi ro ngay từ đầu. Nếu không thì cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng đều mất cảnh giác trong khi bản chất các khoản nợ xấu vẫn còn đó", ông Hiếu nói.
Thế nhưng, vẫn cần cho doanh nghiệp cơ hội cuối cùng để cơ cấu nợ, tiến tới phục hồi. Để giúp đỡ doanh nghiệp một cách cẩn trọng, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề cập đến việc áp dụng Luật Phá sản: "Luật Phá sản Mỹ có 1 chương về cơ cấu nợ. Doanh nghiệp mở thủ tục phá sản nhưng tòa án không cho phép thanh lý tài sản mà đưa doanh nghiệp vào một giai đoạn 6 - 12 tháng để cơ cấu lại. Trong giai đoạn đó, ngân hàng vẫn cho doanh nghiệp vay bằng tài sản đảm bảo mới, còn nợ cũ được phép khoanh, hoãn lại. Rất nhiều doanh nghiệp đã phục hồi nhờ giai đoạn cơ cấu nợ này.
Luật Phá sản Việt Nam cũng có quy định này nhưng doanh nghiệp đang e ngại khi phải bước vào thế phá sản. Có lẽ phải có sự giáo dục đại chúng, cho nhà đầu tư hiểu những doanh nghiệp áp dụng Luật Phá sản không phải là doanh nghiệp thanh lý, mà đang được cơ cấu lại và chỉ cần vượt qua giai đoạn cơ cấu lại là có thể phục hồi.
Khi có lệnh cơ cấu lại doanh nghiệp từ tòa án, ngân hàng phải đồng ý không chuyển nhóm nợ, cộng thêm những điều kiện khác để hỗ trợ. Doanh nghiệp phục hồi xong mới tính đến chuyện trả nợ. Chỉ sau khi cơ cấu nợ không thành công mới tính đến chuyện phá sản, thanh lý tài sản. Thành ra, tạo điều kiện cho doanh nghiệp cơ cấu nợ một cách hợp lý cũng chính là cho doanh nghiệp một cơ hội cuối cùng để hồi phục, thay vì phải rời bỏ thị trường, kéo theo nhiều hệ lụy khác".
Đối với các khoản nợ trái phiếu, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, nếu doanh nghiệp không thể thanh toán sẽ đi vào trạng thái vỡ nợ, chứ không được xử lý theo 5 nhóm nợ tín dụng thông thường. Trong trường hợp muốn thu hồi nợ, các ngân hàng chỉ còn cách mở thủ tục phá sản. Sau đó, ngân hàng có thể chuyển từ nợ trái phiếu sang nợ bình thường để đi vào xử lý như các nhóm nợ.
Trong khi đó, tại Báo cáo Thị trường Trái phiếu doanh nghiệp, FiinGroup nhận định, việc triển khai tái cơ cấu nợ trái phiếu khi sửa đổi Nghị định 65 đi vào hiệu lực sẽ có những điểm mới. Trong đó, đơn vị này kỳ vọng, sẽ có sự hỗ trợ bởi Ngân hàng Nhà nước thông qua các tổ chức tín dụng, trong đó chấp nhận chưa hạ chuẩn phân loại nợ vào nợ xấu cho các doanh nghiệp vẫn đáp ứng được các tiêu chí và điều kiện cho vay, song song với việc thỏa thuận với trái chủ về việc giãn kỳ hạn thanh toán nợ cùng với các điều khoản mới đi kèm.
Điểm mấu chốt là các doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc nợ cần minh bạch thông tin về mục đích sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp cho hoạt động tái cơ cấu nợ ở các chương trình dự án cụ thể theo yêu cầu của Nghị định 65.
FiinGroup cũng nhận định, việc triển khai đồng bộ giữa triển khai tín dụng bất động sản và tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp sẽ góp phần giải quyết một phần áp lực đáo hạn 205.000 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2023, trong đó có tới 104.000 tỷ đồng rơi vào nhóm các doanh nghiệp bất động sản.
