Năm 2021, dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, nền kinh tế đối mặt nhiều khó khăn, thách thức song bất động sản vẫn nhận được sự quan tâm lớn của thị trường. Đặc biệt, sau mỗi đợt dịch, mức độ quan tâm đối với bất động sản luôn tăng mạnh khiến nhiều tỉnh, thành trên cả nước xuất hiện các cơn sốt đất.
Đơn cử như đợt tái bùng phát Covid-19 lần thứ 4 vừa qua, sau nhiều tháng diễn biến phức tạp, từ tháng 10/2021, tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin tăng cao, dịch từng bước được kiểm soát, thị trường bất động sản dần “nóng” lên thì các cơn sốt đất lại có dấu hiệu quay trở lại.
Tuy nhiên, điều đáng nói là những cơn sốt lần này không diễn ra tại các thành phố lớn theo đúng sức nóng của thị trường mà hầu hết diễn ra ở các vùng ven, các địa phương còn kém phát triển. Điều này đã và đang đặt ra nhiều lo ngại về hiện tượng sốt đất ảo do các nhà đầu cơ “thổi giá” nhằm “tạo sóng” trên thị trường.
Để làm rõ câu chuyện này cũng như đưa ra những lời khuyên hữu ích cho nhà đầu tư, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản.
SỐT ĐẤT CUỐI NĂM 2021, CHỦ YẾU LÀ DO ĐẦU CƠ “THỔI GIÁ”
PV: Thị trường bất động sản cuối năm đang chứng kiến sự trở lại của tình trạng sốt đất ở khắp các tỉnh thành, khiến nhiều địa phương thiết lập một bằng giá mới. Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến thực tế này?
Ông Nguyễn Đức Lập: Đất nền luôn là một trong những phân khúc bất động sản được các nhà đầu tư quan tâm, nhất là những người có nguồn tài chính hạn chế. Bởi bản chất của đất nền là phân khúc còn nguyên sơ chưa phải sản phẩm cuối cùng cho nên giá đất nền bao giờ cũng rẻ hơn so với mua nhà ở, căn hộ chung cư. Đặc biệt là đất nền dự án ở khu vực đang phát triển thường có mức giá hấp dẫn. Do đó, khi thị trường dần được khởi động trở lại, đất nền chính là phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ các nhà đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên, để nói về nguyên nhân trực tiếp khiến tình trạng sốt đất nổi lên ở khắp các tỉnh, thành vào dịp cuối năm phải kể đến yếu tố chênh lệch cung cầu và dòng tiền trên thị trường hiện nay.
Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường gần như không ghi nhận nguồn cung mới trong lĩnh vực bất động sản. Cung cạn kiệt trong khi cầu vẫn tăng khiến giá đất, giá nhà bị đẩy lên cao. Đây là quy luật thị trường không thể tránh khỏi.
Ngoài ra, trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp, cắt đứt mọi hoạt động sản xuất, dòng tiền không được lưu thông thì bất động sản chính là kênh trú ẩn an toàn và đáp ứng được nhu cầu đầu tư cho thời điểm hiện tại.
Chính những yếu tố này đã khiến bất động sản trở nên “có giá”, từ đó tạo điều kiện hình thành nên cơn sốt đất cuối năm.
PV: "Cơn sốt" đất cuối năm này liệu có phải do nhu cầu thực của người dân tăng mạnh, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Lập: Thực trạng sốt đất hiện nay chủ yếu là do đầu cơ “thổi giá”. Mặc dù, không thể phủ nhận nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, song tình trạng sốt đất ở thời điểm hiện tại phần lớn vẫn là do nhóm đầu cơ tác động.
Nhận thấy được giá trị của bất động sản ngày càng tăng, đây lại là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất ở thời điểm hiện tại, cùng tâm lý muốn quay trở lại đầu tư của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sau thời gian dài “ngủ đông” vì dịch, nhóm đầu cơ đã “thổi giá” lên cao để chờ nhà đầu tư “sập bẫy”.
PV: Theo tìm hiểu của phóng viên, những nơi có "sốt đất" không phải là những thị trường ở khu vực trung tâm mà là vùng ven, ngoại thành, ngoại tỉnh; hoặc là những nơi có thông tin quy hoạch. Việc phát triển ngược và “ăn theo quy hoạch” như vậy có đảm bảo giá đất sẽ tăng bền vững hay chỉ là “sốt ảo” nhất thời?
Ông Nguyễn Đức Lập: Thông tin quy hoạch luôn là “mồi lửa” tốt nhất giúp thị trường thu hút các nhà đầu tư, là nguyên nhân cốt lõi thay đổi mặt bằng giá.
Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra khi thông tin đó trở thành hiện thực, quy hoạch được thực hiện. Ngược lại, đó chỉ là thông tin trên giấy, hay truyền miệng không xác thực thì chắc chắn những cơn sốt đất đó là sốt ảo, bong bóng bất động sản và sẽ nhanh chóng “hạ nhiệt”.
Theo thông tin của Bộ Xây dựng, ở thời điểm hiện tại, nhiều địa phương đã thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn so với giá cũ lúc đầu năm. Điều này là kết quả của quy luật phát triển thị trường và không có gì phải bàn cãi song nếu nhiều địa phương có mức giá quá cao, hình thành các cơn sốt thì đó chỉ là sốt ảo.
CẦN MINH BẠCH THÔNG TIN ĐỂ CHẶN CÁC CƠN SỐT ĐẤT
PV: Trước thực trạng nêu trên, theo ông, để tránh “sập bẫy” trong cơn sốt đất cuối năm, nhà đầu tư cần làm gì?
Ông Nguyễn Đức Lập: Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các lý do vì sao giá đất tăng? Nhà đầu tư không nên đi theo đám đông khi thông tin không rõ ràng, minh bạch.
Nếu đầu tư “ăn theo quy hoạch” trong dài hạn, nhà đầu tư cần tỉnh táo tìm hiểu và kiểm chứng thông tin có chính xác hay không? Tính pháp lý như thế nào? Ai là chủ đầu tư?
Nếu dự án được quy hoạch đang trong giai đoạn chủ trương đầu tư thì chưa có gì chắc chắn, hoặc đang ở trong giai đoạn đấu thầu, lựa chọn chủ đầu tư thì cũng chưa có gì đảm bảo.
Đặc biệt là khi đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét bối cảnh chung của nền kinh tế vĩ mô. Bởi Covid-19 đang nhiều biến động, thị trường chưa thực sự ổn định, việc hiểu rõ “sức khoẻ” thị trường sẽ giúp nhà đầu tư biết được thời điểm xuống tiền phù hợp, đâu là “vùng xanh” an toàn để nhảy vào và đâu chỉ là bong bóng bất động sản hay tình trạng sốt ảo.
PV: Phải chăng chính lúc này vai trò của chính quyền các địa phương trong việc "cắt" cơn sốt đất mới càng cần được làm rõ, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Lập: Sốt đất là 1 hệ quả đáng lo ngại với cơ quan chức năng khi mà giá đất lên quá cao và các dự án đầu tư hạ tầng, giải toả đền bù gặp nhiều khó khăn. Công tác thu hồi đất của dân để thực hiện đầu tư các dự án cũng gặp nhiều trở ngại.
Vì vậy, trách nhiệm của chính quyền Nhà nước trong việc “cắt” các cơn sốt đất, bình ổn thị trường là cần thiết và quan trọng.
Thứ nhất, cần tháo gỡ ách tắc, vướng mắc về thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu chính đáng của thị trường, tránh để tình trạng cung cầu lệch lạc, mất cân đối kéo dài.
Thứ hai, các địa phương cần sớm vào cuộc và có những biện pháp mạnh tay làm giảm hoạt động giao dịch, nhất là việc xử lý triệt để các vi phạm.
Thứ ba, hãy lưu ý đến các vấn đề như pháp lý, quy hoạch. Bất động sản không phù hợp với quy hoạch, không phù hợp sự phát triển chung đều có thể dẫn đến rủi ro, bởi địa phương có thể điều tiết chính sách, không hỗ trợ cho việc chia tách sổ. Còn nếu không phù hợp quy định pháp luật thì cần thu hồi ngay.
Cuối cùng và cũng là giải pháp quan trọng nhất, minh bạch thông tin quy hoạch. Chính quyền cần minh bạch hoá các đồ án quy hoạch và cần nói rõ quy hoạch đó đang ở giai đoạn nào, nghiên cứu quy hoạch hay là xúc tiến đầu tư. Kể cả thông tin chủ đầu tư là ai, lộ trình thực hiện dự án, cam kết thực hiện dự án như thế nào cũng cần được công khai rõ ràng.
Làm được những giải pháp này sẽ tháo gỡ rất nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay và cắt bỏ tình trạng sốt đất.
PV: Theo ông, bước sang năm 2022, tình trạng sốt đất liệu có lặp lại hay không?
Ông Nguyễn Đức Lập: Các dự báo về thị trường đều phải phụ thuộc vào nhiều điều kiện, yếu tố và khó lường trước những diễn biến vĩ mô.
Nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua có khả năng sẽ duy trì ổn định như quý IV/2021, có thể sẽ tăng nhẹ nhưng không quá mạnh mẽ. Giá bất động sản tăng mạnh và thị trường vẫn sẽ đang thiếu hụt nguồn cung ở nhiều phân khúc.
Khi nguồn cung chưa được cải thiện và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để cùng với giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn trong khi lực cầu vẫn tốt, cộng hưởng lực đỡ từ nhà đầu tư F0 lớn khiến thị trường bất động sản dễ xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu, từ đó tạo điều kiện cho sốt đất hình thành.
Vì vậy, các giải pháp như tôi đã chia sẻ là cần thiết để ngăn chặn kịch bản này sẽ xảy ra trong thời gian tới.
PV: Xin cảm ơn ông./.
