Nguồn cung sụt giảm mạnh mẽ
Mới đây, CBRE đã công bố báo cáo tiêu điểm về thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP HCM. Theo báo cáo này, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2023 ghi nhận nhiều điểm sáng song hành với loạt thách thức.
So với nửa đầu năm, lượng nguồn cung mở bán mới trong nửa cuối năm 2023 tại 2 thành phố lớn nhất cả nước đã có sự cải thiện rõ rệt. Ảnh: Thời Báo Ngân Hàng
Xét về nguồn cung, tổng nguồn cung mở bán trong năm 2023 của Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Cụ thể, Hà Nội trong năm 2023 có tổng cộng 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng được mở bán, so với năm 2022 đã lần lượt giảm 32% và 84%. Tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung năm 2023 còn khiêm tốn hơn khi chỉ có khoảng hơn 8.700 căn hộ chung cư và gần 30 căn nhà thấp tầng được mở bán, so với con số được ghi nhận trong năm 2022 đã lần lượt giảm 54% và 98%.
So với nửa đầu năm, lượng nguồn cung mở bán mới trong nửa cuối năm 2023 tại 2 thành phố lớn nhất cả nước đã có sự cải thiện rõ rệt. Đặc biệt là Hà Nội, thị trường chung cư đã ghi nhận mức tăng lên đến hơn 60%. Tại TP HCM, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm đã cải thiện nhẹ, so với nửa đầu năm tăng 11%.
Tổng nguồn cung mở bán trong năm 2023 của Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây
Đáng chú ý, những dự án đại đô thị tại phía Tây và phía Đông Hà Nội và tại khu Đông TP HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của 2 thành phố. Những dự án này đã đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM năm 2023.
Nếu xét về tỷ lệ hấp thụ, cũng theo báo cáo của CBRE, Hà Nội và TP HCM trong năm 2023 ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được ra thị trường, xấp xỉ một nửa số căn bán được trong năm 2022. Đến nửa cuối năm, tỷ lệ hấp thụ bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn, chủ yếu là nhờ động thái linh hoạt từ các chủ đầu tư, điển hình như việc áp dụng các chính sách ưu đãi gồm chiết khấu cao khi thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng…
Ngoài ra, mặt bằng lãi suất giảm, tâm lý người mua nhà được cải thiện đáng kể cũng là yếu tố giúp số lượng nhà ở bán được tại Hà Nội trong 2 quý cuối năm tăng hơn 60% so với nửa đầu năm, còn tại TP HCM cũng tăng gấp đôi.
Giá bán nhà ở vẫn neo đậu ở mức cao
Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, nếu tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023, số lượng căn hộ phân khúc cao cấp tại Hà Nội chiếm đến 75%, tại TP HCM chiếm 84%. Số lượng căn hộ tại phân khúc trung cấp với mức giá bán phù hợp với đại đa số bộ phận người dân lại chiếm tỷ trọng vô cùng nhỏ. Đặc biệt, phân khúc bình dân trong vài năm trở lại đây gần như hoàn toàn biến mất ở 2 thị trường này.
Liên quan đến tình trạng trên, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tính đến thời điểm hiện tại vẫn đang neo đậu ở mức cao. Tại Hà Nội thời gian gần đây đã và đang ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh do tỷ trọng nguồn cung của phân khúc cao cấp hoàn toàn áp đảo những phân khúc khác.
Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở tại TP HCM và Hà Nội trong năm 2023 đã có sự 'đổi vai' cho nhau. Cụ thể, thị trường bất động sản Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP HCM 3 năm về trước.
Tính tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tương ứng với mức tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Điều đáng nói, đây chính là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP HCM trong giai đoạn 2020 - 2021.
Giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tính đến thời điểm hiện tại vẫn đang neo đậu ở mức cao. Ảnh: Tạp Chí Tài Chính
Thời điểm hiện tại, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM đã chững lại, đạt hơn 61 triệu đồng/m2, so với năm 2022 đã giảm 1,7% do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng tọa lạc ở các vị trí xa trung tâm, vì thế kết nối chưa thuận lợi trong khi nguồn cung trung cấp trong năm nay cao hơn năm trước.
Xét tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư tại 2 thị trường Hà Nội và TP HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Trong quý 4/2023, giá bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục đà tăng của các quý trước, ghi nhận mức trung bình 33 triệu đồng/m2, tương đương với mức tăng 5% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung luôn duy trì ở mức hạn chế, những dự án mở bán mới với mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu ở thị trường chung cư thứ cấp thủ đô càng thêm sôi động.
Tại TP HCM, giá bán thứ cấp tại thị trường chung cư là 45 triệu đồng/m2 còn thị trường nhà thấp tầng là 140 triệu đồng/m2, so với năm 2022 đã lần lượt giảm 5% và 2%. Đáng chú ý, thị trường thứ cấp tại TP HCM trong suốt năm 2023 cũng đã có những sự điều chỉnh; nhưng mức giảm giá đã giảm dần trong các quý cuối năm.
Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung nhận định: "Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi những yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đối và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024".
