Áp lực hàng tồn kho đang đè nặng lên nhiều doanh nghiệp địa ốc
Hàng tồn kho đang là một trong những áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay. Xuất phát từ tình trạng “đóng băng” thanh khoản, không bán được hàng, cùng nhiều dự án đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và gặp khó về nguồn vốn… đã khiến lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao.
Thống kê kết quả kinh doanh quý I/2023 của gần 60 doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá trị hàng tồn kho tại ngày 31/3 ở mức trên 350.000 tỷ đồng. Trong đó, có 8 doanh nghiệp (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) có hàng tồn kho ghi nhận trên mức 10.000 tỷ đồng là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc và Phát Đạt.
Sang đến quý II/2023, giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Theo đó, Novaland là doanh nghiệp đứng đầu với khoảng 139.000 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với cuối quý I. Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City.
Vinhomes là doanh nghiệp đứng thứ hai với giá trị tồn kho đến hết quý II khoảng 55.000 tỷ đồng. Công ty ghi nhận tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng khoảng 52.700 tỷ đồng. Đây là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, phát triển dự án Dream City, Grand Park, Ocean Park, Smart City, khu đô thị Đại An và một số dự án khác.
Đứng sau hai ông lớn này là nhóm các nhà phát triển bất động sản có lượng tồn kho hơn 10.000 tỷ đồng gồm Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền và Phát Đạt. Trong đó, hàng tồn kho của Nam Long trên 16.200 tỷ đồng, chủ yếu liên quan các dự án Izumi ở Đồng Nai (9.000 tỷ đồng), Waterpoint ở Long An (5.000 tỷ đồng). So với cuối năm ngoái, hàng tồn kho của tập đoàn này đã tăng hơn 1.400 tỷ đồng và chiếm khoảng 60% tổng tài sản của nhà phát triển.
Tương tự, hàng tồn kho cũng đang chiếm phân nửa tài sản của Đất Xanh, Khang Điền hay Phát Đạt. Đất Xanh tồn kho khoảng 14.800 tỷ đồng, trong đó có 11.410 tỷ đồng tại các bất động sản dở dang và hơn 2.400 tỷ tại các sản phẩm đã hoàn thành như dự án Gem Sky World, Yên Thanh...
Hàng tồn kho của Khang Điền và Phát Đạt cũng đều tăng nhẹ so với đầu năm nay, lên lần lượt gần 12.700 tỷ và 12.170 tỷ đồng. Hai dự án chiếm phần lớn giá trị tồn kho của Khang Điền là Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.640 tỷ) và Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (hơn 3.340 tỷ đồng). Với Phát Đạt, công ty này đang tồn đọng vốn tại hàng loạt dự án, trong đó EverRich 2 là lớn nhất (gần 3.600 tỷ đồng), kế sau đó là Bình Dương Tower (2.360 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (gần 2.000 tỷ đồng), dự án Phước Hải (hơn 1.500 tỷ đồng).
Cơ cấu giá để “rã đông” hàng tồn
Tồn kho bất động sản không chỉ ảnh hưởng lớn đến vấn đề tài chính của các doanh nghiệp địa ốc mà còn là sự lãng phí đối với nền kinh tế của một nước. Vì vậy, giải quyết hàng tồn kho trên thị trường bất động sản luôn là việc cần thiết phải làm, vừa “cứu” doanh nghiệp địa ốc thoát khỏi tình trạng bị “chôn vốn”, vừa giúp thị trường hồi phục thanh khoản.
Chia sẻ với Reatimes về cách “rã đông” hàng tồn kho bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chia ra làm 02 nhóm.
Thứ nhất là nhóm hàng tồn kho thành phẩm. Đây là nhóm các sản phẩm đã hoàn thiện đưa ra thị trường nhưng không có giao dịch do thanh khoản yếu.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhóm sản phẩm này chủ yếu là bất động sản có giá bán ra quá cao so với thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân hiện nay như nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Vì vậy, giải pháp tốt nhất để giải quyết hàng tồn ở nhóm này là cơ cấu lại giá bán.
“Nhiều khi, chủ đầu tư phải chấp nhận “hy sinh” một phần lợi nhuận, hoặc thậm chí là toàn bộ lợi nhuận của dự án để thanh khoản dự án. Còn nếu cứ ôm hàng tồn trong dài hạn thì rất dễ mất cả gốc lẫn lãi”, ông Đính nói.
Thứ hai là nhóm tồn kho bán thành sản phẩm. Đây là các bất động sản đã triển khai nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn thiện.
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhóm sản phẩm này đang chiếm tỷ lệ lớn trong tổng lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản. Nguyên nhân là do các dự án đang triển khai thì gặp vướng mắc thủ tục pháp lý, hạn chế về nguồn vốn…
Đề xuất giải pháp cho nhóm này, ông Đính cho rằng, việc giải quyết nằm ở trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Các đơn vị quản lý Nhà nước cần xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai, giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và đặc biệt là hạn chế lượng hàng tồn kho tăng cao.
“Những dự án đang đều bù dở dang, xây dựng dở dang không được tháo gỡ sớm sẽ khiến chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Khi đó những dự án này sẽ trở thành hàng tồn kho, là cục máu đông đối với các doanh nghiệp bất động sản. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường do nguồn cung tiếp tục khan hiếm, lệch pha cung - cầu ngày càng cao”, ông Đính nhận định./.
