Chuyên gia chỉ ra kỹ năng ‘sống còn’ của nhà đầu tư bất động sản trong chu kỳ mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ với những thay đổi về pháp lý, dữ liệu và phương thức vận hành, việc lựa chọn sản phẩm đầu tư không còn đơn thuần dựa vào kỳ vọng tăng giá như trước. Tại hội thảo "Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản" do hệ sinh thái truyền thông Người Quan Sát tổ chức, nhiều chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, nâng cao năng lực phân tích và thích ứng với các chuẩn mực mới của thị trường.

Thời của nhà đầu tư am hiểu pháp luật và thị trường

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những yêu cầu quan trọng nhất đối với nhà đầu tư trong giai đoạn tới là liên tục cập nhật kiến thức và thích ứng với những thay đổi của thị trường.

Ông cho rằng hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đang được hoàn thiện nhanh chóng, trong khi công tác quản lý ngày càng được số hóa và minh bạch hóa. Điều này tạo ra môi trường đầu tư lành mạnh hơn nhưng cũng đòi hỏi các chủ thể tham gia thị trường phải nâng cao hiểu biết và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhà đầu tư không thể tiếp tục tham gia thị trường theo kinh nghiệm hoặc tâm lý đám đông như trước đây. Việc nắm vững các quy định về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản, quy hoạch và giao dịch sẽ trở thành điều kiện tiên quyết để hạn chế rủi ro và tìm kiếm cơ hội hiệu quả.

"Khi thị trường ngày càng minh bạch, những người hiểu luật, hiểu quy hoạch và hiểu xu hướng vận động của thị trường sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư", ông Đính nhận định.

Định giá tài sản sẽ trở thành năng lực cốt lõi của nhà đầu tư

Ở góc độ tài chính, ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI CM(AAust), CWP cho rằng, giai đoạn hiện nay đang mở ra nhiều cơ hội cho người mua khi nguồn cung ngày càng đa dạng và thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm có mức giá hấp dẫn từ cả chủ đầu tư lẫn thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, để tận dụng được cơ hội, nhà đầu tư cần trang bị năng lực quan trọng nhất là khả năng định giá bất động sản.

Theo ông Hùng, nhiều nhà đầu tư hiện vẫn có xu hướng đánh giá giá trị tài sản thông qua phương pháp so sánh đơn thuần. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường điều chỉnh hoặc giảm giá, việc chỉ dựa vào các giao dịch lân cận có thể dẫn đến những nhận định thiếu chính xác.

"Nếu cả thị trường đều đang giảm giá thì việc so sánh sẽ không còn nhiều ý nghĩa. Điều quan trọng là phải xác định được giá trị thực của tài sản bằng nhiều phương pháp định giá khác nhau", ông Hùng phân tích.

Đối với bất động sản nhà ở, chuyên gia cho rằng yếu tố cốt lõi nằm ở khả năng tạo ra dòng tiền và giá trị khai thác thực tế. Một sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực phải có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng hoặc tạo ra nguồn thu từ hoạt động cho thuê.

Khi xác định được giá trị thực của tài sản thông qua dòng tiền và khả năng khai thác, nhà đầu tư sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để đưa ra quyết định. Theo ông Hùng, việc mua được bất động sản với mức giá thấp hơn giá trị định giá thực tế luôn là một trong những chiến lược đầu tư hiệu quả và an toàn nhất.

Đầu tư theo quy hoạch, theo nhu cầu thực và tìm đến tư vấn chuyên nghiệp

Trong khi đó, ông Phạm Hưng - Giám đốc Marketing và Kinh doanh Nam Long Group cho rằng, thị trường hiện nay đang vận động theo những nguyên tắc mới, đòi hỏi nhà đầu tư phải theo sát thông tin và lựa chọn chiến lược phù hợp với năng lực tài chính của bản thân.

Theo ông, yếu tố đầu tiên cần quan tâm là thường xuyên cập nhật các thông tin liên quan đến quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển của địa phương. Đây là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng tăng trưởng và khả năng khai thác của bất động sản trong tương lai.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần bám sát các xu hướng thực tế của thị trường thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn. Việc lựa chọn sản phẩm phải dựa trên nhu cầu thực, khả năng hấp thụ của thị trường và nguồn lực tài chính của chính nhà đầu tư.

Đối với nhóm nhà đầu tư cá nhân hoặc chưa có nhiều kinh nghiệm, ông Hưng khuyến nghị nên tìm đến các đơn vị tư vấn tài chính, tổ chức nghiên cứu thị trường và hệ thống môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ phân tích và đánh giá cơ hội đầu tư.

Theo ông, các đơn vị tư vấn uy tín có thể giúp nhà đầu tư tiếp cận thông tin đầy đủ hơn, đánh giá rủi ro chính xác hơn và xây dựng chiến lược phù hợp với từng mục tiêu tài chính.

Các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản trong giai đoạn tới sẽ ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Vì vậy, lợi thế sẽ không còn thuộc về những nhà đầu tư chạy theo đám đông hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, mà thuộc về những người hiểu pháp luật, biết định giá tài sản, bám sát quy hoạch và đưa ra quyết định dựa trên giá trị thực của bất động sản.