Chuyên gia "điểm huyệt" dự án dang dở Vietinbank Tower
Quay trở lại thời điểm khởi công xây dựng dự án tổ hợp công trình Trụ sở chính - VietinBank Tower - hơn 13 năm về trước (tháng 10/2010), đã có rất nhiều kỳ vọng được đặt ra cho dự án này.
Một trong số đó là kỳ vọng về một dự án Xanh1, tạo điểm nhấn mới cho Thủ đô. Bên cạnh tòa 68 tầng làm trụ sở chính của VietinBank, dự án còn có tòa 48 tầng được thiết kế thành khách sạn 5 sao, khu chăm sóc sức khỏe, dịch vụ spa và căn hộ cao cấp cho thuê. Điểm nhấn của tòa tháp thứ hai là "quán bar kim cương" - nơi thư giãn tuyệt vời và mới mẻ với tầm nhìn toàn cảnh Hà Nội từ trên cao.
Theo giới thiệu, dự án VietinBank Tower khai thác tối đa vị trí quan trọng và không gian mặt nước - cây xanh lớn của Hồ Tây, đồng thời, đưa vào những ý tưởng thiết kế kiến trúc hiện đại, tiên phong, kết hợp với thử nghiệm các ý tưởng ước lệ đầy tính nghệ thuật, từ đó, tạo nên một hình ảnh ấn tượng và nổi bật. Bên cạnh hình thức kiến trúc độc đáo, tổ hợp VietinBank Tower còn tiên phong trong ứng dụng các công nghệ xanh hiện đại nhằm giảm thiểu các tác động của môi trường xung quanh, sử dụng các nguồn năng lượng sạch, vật liệu có thể tái sử dụng và giảm thiểu tối đa sự phát thải Cacbon.
VietinBank Tower - hơn 13 năm về trước được kỳ vọng là một dự án Xanh, tạo điểm nhấn mới cho Thủ đô.
Với "một bản vẽ" đẹp như trên, VietinBank Tower được đánh giá khi hoàn thiện sẽ không chỉ mang lại diện mạo mới cho Thủ đô, mà còn toát lên sự kết hợp hài hòa giữa tính bền vững với môi trường và truyền thống văn hóa lâu đời của Hà Nội. Đồng thời, công trình còn là sự khẳng định cho những quyết tâm và nỗ lực của Ban lãnh đạo VietinBank - theo như giới thiệu là "một Tập đoàn tài chính ngân hàng hàng đầu Việt Nam - chung tay vì sự phát triển bền vững của Thủ đô thời kỳ mới", "đã, đang và sẽ là đơn vị tiên phong trong việc xây dựng và quảng bá kiến trúc xanh - kiến trúc bền vững tại Việt Nam".
Tại Lễ khởi công dự án, trước đại diện lãnh đạo các bộ, ban ngành Trung ương, UBND TP. Hà Nội và đông đảo phóng viên báo chí cùng khách hàng, nhà đầu tư, Chủ tịch HĐQT VietinBank thời điểm đó là ông Phạm Huy Hùng nêu khát vọng: Việc đầu tư xây dựng công trình VietinBank Tower sẽ là "một bước tiến mới của VietinBank trên thị trường tài chính ngân hàng Việt Nam và từng bước vươn ra thị trường thế giới. Số vốn đầu tư dự kiến ban đầu là 400 triệu USD, VietinBank Tower sẽ được hoàn thiện và đưa vào sử dụng vào đầu năm 2014. Công trình hứa hẹn sẽ mang lại cho VietinBank những giá trị mới, khẳng định vai trò và vị thế của VietinBank trong hệ thống ngân hàng Việt Nam và khả năng hội nhập quốc tế sâu, rộng của VietinBank2…"
Lãnh đạo UBND TP. Hà Nội tham dự lễ khởi công cũng nhấn mạnh, Vietinbank Tower được hoàn thiện sẽ tạo thêm một điểm nhấn kiến trúc mới cho Thủ đô. UBND TP. Hà Nội sẽ tạo điều kiện tốt nhất để hỗ trợ VietinBank triển khai dự án, đồng thời yêu cầu VietinBank và các nhà thầu triển khai tích cực các kế hoạch, đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng, an toàn và hiệu quả.
Như vậy, một bức tranh tương lai của dự án đã được vẽ ra từ hơn một thập kỷ trước, chất chứa trong đó nhiều trăn trở và khát vọng. Thế nhưng, hơn 13 năm sau, "tương lai xanh" đã trở thành hiện tại "xám ngắt". Những kỳ vọng của một thời lại được thay thế bằng sự nuối tiếc, xót xa và cả lo âu khi "tòa tháp Xanh" vẫn chỉ là một dự án dở dang, hoang tàn với những khung sắt trơ trọi cắm trên khối bê tông đã cũ. Số phận long đong của dự án VietinBank Tower vẫn chưa được định đoạt.
Người dân Thủ đô, mỗi lần đi qua chân cầu Thăng Long, qua chiếc cổng chào hoành tráng của Khu đô thị Ciputra, có lẽ đều không khỏi thắc mắc, vì sao có một công trình khá đồ sộ ở một vị trí tương đối thuận lợi lại "chết đứng", bất động từ năm này qua năm khác, không có dấu hiệu triển khai tiếp. Đằng sau sự thắc mắc, cũng không ít người thể hiện sự tiếc nuối, xót xa khi một khối tài sản khổng lồ bị lãng phí, phơi nắng, phơi mưa.
Theo khảo sát của phóng viên, dù đã hoàn thiện xong phần móng, khối đế và phần thô một số tầng nhưng do bỏ dở nhiều năm không triển khai, trong khi không có các biện pháp che chắn, bảo vệ nên phần lớn các trụ sắt thép đã lộ rõ tình trạng hoen rỉ, xuống cấp. Phía dưới công trình tuy được quây tôn nhưng các tấm tôn đều đã xập xệ.
Thực trạng hiện tại của dự án nghìn tỷ VietinBank Tower. (Ảnh: Tùng Dương)
Ngoài việc gây lãng phí, tình trạng xây dựng dang dở rồi bỏ hoang tại dự án cũng đặt ra vấn đề về chất lượng công trình. Theo các chuyên gia, đây sẽ là một trong những thách thức cần phải giải quyết khi tái khởi động trở lại.
PGS. TS. Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, với những công trình dở dang, chưa hoàn thiện thì một số bộ phận cần được bảo vệ, che chắn. Nếu không thực hiện được thì chắc chắn chất lượng công trình sẽ bị ảnh hưởng. Thời gian bỏ dở càng lâu, chất lượng của các bộ phận này sẽ càng bị xuống cấp.
"Ví dụ như các khung sắt thép nếu không được bảo vệ sẽ có tình trạng hoen rỉ, các khối bê tông có tình trạng rạn, nứt. Có thể tình trạng này không ảnh hưởng nhiều đến khả năng chịu lực của công trình, nhưng rõ ràng sẽ có những thách thức khi dự án tái khởi động trở lại", PGS. TS. Trần Chủng khẳng định và cho rằng, trước khi tiếp tục triển khai xây dựng công trình, cần phải đánh giá được thực trạng hư hại đã xây dựng như mức độ ăn mòn của kết cấu thép, mức độ tiếp giáp của phần bê tông… Những yếu tố này cần được đánh giá lại tổng thể để đảm bảo có phương án xử lý phù hợp trước khi xây dựng tiếp. Điều này sẽ giúp phần xây mới hài hoà, hiệu quả với phần xây cũ.
Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam - TS. Đặng Việt Dũng cũng đồng tình, dự án xây dở rồi bỏ hoang nhưng chủ đầu tư vẫn duy tu, bảo dưỡng tốt thì vẫn có thể tiếp tục xây dựng, còn nếu không duy tu, bảo dưỡng thì buộc phải kiểm định lại chất lượng toàn bộ công trình. Trong trường hợp, công trình đạt chất lượng theo kết quả kiểm định của cơ quan chuyên môn thì có thể triển khai nhưng với trường hợp, công trình xuống cấp nghiêm trọng, không đảm bảo chất lượng thì buộc phải phá bỏ và xây mới.
"Tuy nhiên, thông thường các dự án xây dở rồi "đắp chiếu" trong nhiều năm sẽ khó có thể triển khai tiếp do chất lượng công trình bị xuống cấp. Với những công trình này, cơ bản sẽ phải phá dỡ rồi xây lại", TS. Đặng Việt Dũng nhìn nhận.
Như vậy, với hiện trạng của VietinBank Tower, nếu chất lượng công trình không còn đảm bảo để xây dựng nối tiếp mà cần xây lại hoàn toàn sẽ đồng nghĩa với việc, một khoản đầu tư tương đối lớn đổ vào dự án sẽ thành công cốc. Đó là chưa kể đến sự lãng phí nguồn vốn của VietinBank khi không tạo ra được hiệu quả kinh doanh trong nhiều năm liền. Đồng thời, đây cũng có thể là một trong những nguyên nhân khiến việc tái cơ cấu dự án này, dù đã được đặt ra từ năm 2018, nhưng đến nay vẫn bế tắc trong việc tìm nhà đầu tư mới để chuyển nhượng. Trong khi đó, chủ đầu tư VietinBank cũng chưa có động thái rõ ràng để tái khởi động, thúc đẩy tiến độ dự án.
Tháng 12/2018, tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông bất thường, HĐQT VietinBank đã thông qua phương án tái cơ cấu dự án VietinBank Tower theo hướng chuyển nhượng toàn bộ dự án và ngân hàng sẽ thuê lại tòa 68 tầng để làm trụ sở làm việc. Hết thời gian thuê, VietinBank sẽ mua lại tài sản với giá tượng trưng hoặc phương thức xác định giá được thỏa thuận cụ thể.
Tại ĐHĐCĐ thường niên tháng 4/2021, Chủ tịch VietinBank khi đó là ông Lê Đức Thọ cho biết, đến hết quý I/2021, có 29 nhà đầu tư quan tâm tới dự án VietinBank Tower, trong đó có 21 nhà đầu tư đã ký thỏa thuận bảo mật thông tin với VietinBank để tiếp cận hồ sơ và thẩm định dự án. Song mục tiêu tái cơ cấu dự án vẫn không đúng thời hạn là do ảnh hưởng của dịch Covid-19 trong năm 2020 làm gián đoạn quá trình làm việc của các nhà đầu tư và thay đổi cách thức, nhu cầu sử dụng văn phòng… dẫn tới sự điều chỉnh về chiến lược và kế hoạch đầu tư của một số nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, văn phòng. Do đó, ngân hàng vẫn cần thêm thời gian để có thể hoàn thành được phương án tái cơ cấu dự án.
Hiện vẫn chưa có thêm thông tin về tiến độ tìm nhà đầu tư, tái cơ cấu dự án VietinBank Tower. Trong khi đó, trong giai đoạn 2022 - 2023, VietinBank đã nhiều lần gửi văn bản xin hướng dẫn của Bộ Xây dựng về nội dung liên quan đến phạm vi, thẩm quyền phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh dự án. Mới đây nhất, dự án này còn nằm trong kế hoạch thanh tra năm 2024 của Bộ Xây dựng.
Ai sẽ hồi sinh dự án VietinBank Tower? Có lẽ đây vẫn là câu hỏi khó, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn, ảm đạm. Xét về phương diện thu hút đầu tư, với hiện trạng hiện tại, đây là một dự án có nhiều điểm trừ.
Dù đã hoàn thiện xong phần móng, khối đế và phần thô một số tầng nhưng do bỏ dở nhiều năm không triển khai, trong khi không có các biện pháp che chắn, bảo vệ nên phần lớn các trụ sắt thép dự án đã lộ rõ tình trạng hoen rỉ, xuống cấp. (Ảnh: Tùng Dương)
Về thời gian thuê đất, hợp đồng thuê đất giữa VietinBank và Công ty TNHH Phát triển khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) là 38 năm, kể từ năm 2008. Song đến nay, dự án đã lãng phí 16 năm, chỉ còn lại 22 năm. Nếu nhà đầu tư khác nhận chuyển nhượng lại cũng mất ít nhất 3 - 4 năm để triển khai dự án mới. Như vậy, thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất chỉ khoảng 18 năm. 18 năm cho một dự án, liệu kinh doanh gì để có thể thu hồi được dòng vốn khổng lồ bỏ ra trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn như hiện nay?
Về chất lượng công trình, như đã phân tích ở trên, dù hoàn thiện thô được một số phần nhưng do bỏ dở nhiều năm nên công trình đã có dấu hiệu xuống cấp, khó có thể đảm bảo chất lượng để triển khai giai đoạn tiếp theo của dự án. Thậm chí, nhà đầu tư mới còn phải mất thêm chi phí để phá dỡ công trình nếu muốn thực hiện dự án. Liệu nhà đầu tư nào sẽ chấp nhận thêm khoản chi phí này? Về phía VietinBank, ngân hàng cũng chưa chắc đồng ý một lượng vốn lớn bỏ ra bị xem như đống sắt vụn bỏ đi, thay vào đó, nhà đầu tư mới sẽ phải mua lại toàn bộ tài sản của dự án.
Điều này dẫn đến thực tế, dự án VietinBank Tower rất khó để thẩm định giá trị tài sản. Đó cũng là lý do, dù ngân hàng này liên tục mời gọi các nhà đầu tư, song đến nay vẫn chưa có một cuộc mua - bán nào diễn ra.
Theo Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên năm 2023 đã được soát xét của VietinBank, tính đến ngày 30/06/2023, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của ngân hàng ở mức 5.685 tỷ đồng. Trong đó, các công trình tại miền Bắc chiếm trọng số lớn nhất, với hơn 5.389 tỷ đồng. Trước đó, vào năm 2018 - năm ngân hàng đưa ra phương án tái cơ cấu dự án, chi phí xây dựng cơ bản dở dang cũng gần tương đương mức trên (5.694 tỷ đồng), công trình tại miền Bắc cũng chiếm khoảng 88% - hơn 5.000 tỷ đồng. Trong khi, dự án VietinBank Tower là công trình lớn nhất khu vực miền Bắc của VietinBank. Chính vì thế, một lượng vốn lớn, có thể là con số hàng nghìn tỷ đồng đang bị "chôn" trong khối sắt thép hoen rỉ mang tên VietinBank Tower.
Theo TS. Đặng Việt Dũng, để có thể chuyển nhượng một dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có 3 yếu tố có thể xem là quan trọng nhất: Một là tính pháp lý của dự án; hai là chất lượng công trình; ba là tiềm năng thị trường bất động sản thời điểm chuyển nhượng.
Đối với dự án VietinBank Tower, cái vướng lớn nhất chính là chất lượng công trình và tiềm năng sinh lời. Khi bên mua và bên bán không tìm được tiếng nói chung trong việc xử lý khối tài sản dang dở, sẽ khó đi đến được thỏa thuận cuối cùng.
"Bản chất của việc bán một dự án dang dở không chỉ bán quyền sử dụng đất, thuê đất mà còn là bán cả công trình trên đất. Tuy nhiên, công trình này phần lớn chưa hoàn thiện và thường có hiện tượng xuống cấp do bỏ hoang nhiều năm. Vì vậy, rất khó cho cả bên mua và bên bán. Nhưng nhìn chung, dù chuyển nhượng được hay không, dự án vẫn sẽ tạo ra sự lãng phí rất lớn cho chính doanh nghiệp triển khai ban đầu và lãng phí cả nguồn lực của đất nước", Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định.
Như vậy, việc xây dựng dở dang, chất lượng công trình xuống thấp theo thời gian và tình trạng một lượng vốn lớn bị "chôn" trong khối sắt thép hoen rỉ đã khiến dự án Vietinbank Tower rơi vào thế khó trong việc tái khởi động. Có lẽ vì thế mà dù đã trải qua 4 lần thay đổi vị trí chủ tịch HĐQT với những quyết định quan trọng liên quan đến số phận dự án từ năm 2010 đến nay, song dự án VietinBank Tower vẫn chưa nhìn thấy kỳ vọng hồi sinh./.
Nhìn về quá khứ triển khai dự án VietinBank Tower, chủ đầu tư VietinBank cũng từng bị thanh tra chỉ ra nhiều sai phạm, thể hiện rõ năng lực yếu kém trong việc đầu tư phát triển dự án bất động sản.
Cụ thể, tại Kết luận số 146/KL-TTr ban hành ngày 17/4/2017, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra hàng loạt sai phạm trong tư vấn, lựa chọn nhà thầu và quản lý chất lượng công trình dự án VietinBank Tower.
Trong đó, đối với việc tư vấn quản lý và giám sát dự án, kết luận thanh tra cho biết, chủ đầu tư VietinBank đã để Công ty Turner International phân công 5 chuyên gia nước ngoài tham gia làm giám đốc bộ phận nhưng không có chứng nhận nghiệp vụ quản lý dự án đầu tư xây dựng theo đúng quy định.
Ngoài ra, từ ngày 06/10/2010 đến ngày 25/7/2012, Công ty TNHH Turner Việt Nam chưa hề đăng ký dịch vụ giám sát trong ngành nghề kinh doanh vẫn tham gia thực hiện công tác giám sát với vai trò nhà thầu phụ của công ty Turner International.
Cùng với đó, Công ty TNHH Turner Việt Nam tham gia giúp việc quản lý dự án và giám sát thi công xây dựng công trình cho Công ty Turner International trong khi chưa quản lý ít nhất một dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại, cũng chưa giám sát ít nhất một công trình cấp đặc biệt hoặc cấp 1 hoặc 2 công trình cùng cấp 2 cùng loại.
Đối với công tác lựa chọn nhà thầu tại dự án VietinBank Tower, chủ đầu tư đã ký hợp đồng trực tiếp với nhà thầu phụ tư vấn thiết kế là Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới theo đề nghị của nhà thầu tư vấn nước ngoài là Công ty Foster & Partner. Sau đó, công ty này đã giao các chức danh chỉ huy trưởng công trường cho người không đủ điều kiện năng lực tương ứng với loại, cấp công trình đảm nhận.
Khi các đơn vị nhà thầu, nhà tư vấn, giám sát thiếu năng lực, thiếu kinh nghiệm, việc đảm bảo chất lượng, tiến độ cho công trình sẽ khó đạt được. Do đó, chưa đợi đến lúc công trình bị bỏ dở hơn thập kỷ mà ngay từ đầu, chất lượng công trình có đảm bảo an toàn hay không cũng là một dấu hỏi lớn.
[2] https://www.vietinbank.vn/web/home/vn/events/10/101020_4.html
