Chuyên gia: Không có lý do gì để tin rằng giá có thể giảm, đặc biệt ở những khu vực trung tâm

Thời gian qua, khu vực phía Tây Hà Nội đang nổi lên như một tâm điểm được ưu tiên đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và phát triển đô thị. Sự đồng bộ, linh hoạt của hệ thống hạ tầng nơi đây đã và đang tạo lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh những trục giao thông huyết mạch như Đại lộ Thăng Long, đường 32 hay tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông, khu vực này còn ghi nhận thêm các động lực mới như tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài - nối từ Đại lộ Thăng Long (quận Nam Từ Liêm) đến ranh giới khu đô thị mới Dương Nội (quận Hà Đông) mở ra dư địa phát triển vượt bậc.

Cùng với đó, các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 hiện đã bước vào giai đoạn triển khai, dự kiến hoàn thành vào năm 2027. Hai tuyến vành đai này được kỳ vọng sẽ thay đổi toàn diện diện mạo phía Tây Hà Nội, đồng thời tăng cường kết nối khu vực Bắc - Nam và mở rộng không gian đô thị.

Không chỉ dừng lại ở giao thông, khu vực này còn có hệ thống hạ tầng xã hội phát triển toàn diện, với đầy đủ các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa - thể thao và công viên hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng sống và thu hút dân cư.

Sức bật của thị trường Hà Nội sau Tết

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược và Marketing Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản tại Hà Nội đã phục hồi rất tích cực ngay sau Tết. Nếu như trong quý IV/2024 và giai đoạn cận Tết, thị trường còn khá trầm lắng thì chỉ sau 2 tuần đầu năm mới, mức độ tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội đã nhanh chóng đạt lại ngưỡng cao của cả quý IV.

“Thời điểm sau Tết luôn là giai đoạn sôi động của thị trường bất động sản, khi nhà đầu tư bắt đầu khởi động kế hoạch tài chính cho năm mới. Năm nay, mức độ quan tâm cũng đang ghi nhận ở mức rất tốt”, ông Long nhận định.

Trong bối cảnh chính sách tiền tệ đang có xu hướng nới lỏng và được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, áp lực giải ngân - đặc biệt với những nhà đầu tư có dòng vốn lớn trở nên rõ rệt hơn. Điều này khiến các phân khúc bất động sản mở bán trong giai đoạn này nhận được sự chú ý đáng kể, kéo theo đà phục hồi rõ nét ở thị trường sơ cấp.

Dẫn số liệu từ Batdongsan.com.vn, ông Long cho biết, giá bất động sản tại Hà Nội trong hơn một năm qua đã tăng trưởng ấn tượng. Mặt bằng giá trung bình tăng tới 46% so với nhiều khu vực khác, trong khi giá thuê chỉ tăng khoảng 12%. Trong năm vừa qua, giá bán các phân khúc đều tăng mạnh. Đặc biệt, giá chung cư tại Hà Nội hiện đã vượt TP. HCM, còn phân khúc nhà thấp tầng thì từ lâu đã ở mức cao hơn.

Lý giải về đà tăng trưởng này, ông Long cho rằng Hà Nội vẫn sở hữu những yếu tố nền tảng rất tích cực.

Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê năm 2023 - năm gần nhất có dữ liệu đầy đủ, mật độ dân số Hà Nội gấp khoảng 8 lần mức trung bình cả nước, và con số này liên tục tăng trong 5 năm gần đây. Điều này cho thấy Hà Nội tiếp tục là điểm đến hấp dẫn, thu hút dòng người từ các tỉnh thành đổ về sinh sống và làm việc.

Trước xu hướng dân số tăng nhanh trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, giãn dân là xu thế tất yếu. Việc người dân chuyển dịch ra vùng ven sẽ phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, tiện ích và khả năng kết nối giao thông - những yếu tố then chốt quyết định sức hút của từng khu vực.

Về nguồn cung và triển vọng giá, ông Long nhấn mạnh: “Giá bất động sản gần như không có khả năng giảm trong thời gian tới”.

Nguyên nhân đến từ những thay đổi mới nhất của Luật Đất đai, trong đó quy định bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm một lần. Việc điều chỉnh này giúp giá đất đầu vào tiệm cận hơn với giá thị trường, đồng nghĩa với việc chi phí phát triển dự án cũng tăng lên.

“Khi bảng giá đất được điều chỉnh sát với giá thị trường và cập nhật thường xuyên, hệ quả tất yếu là giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng, kéo theo giá thứ cấp cũng tăng theo”, ông Long phân tích.

Thực tế cho thấy, ngay sau khi TP. Hà Nội công bố bảng giá đất mới vào cuối năm 2024, chỉ trong vài tháng đầu năm 2025, mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã tăng từ 2 đến 6 lần so với trước.

Theo ông Long, đây là xu hướng mà các nhà đầu tư cần sẵn sàng thích ứng, bởi trong bối cảnh hiện tại, giá đất chỉ có thể đi ngang hoặc tăng, chứ rất khó giảm.

“Không có lý do gì để tin rằng giá có thể giảm, đặc biệt ở những khu vực trung tâm. Có rất nhiều yếu tố khiến giá tăng và quá ít lý do để khiến giá giảm”, ông Long cho biết.

Phía Tây Hà Nội - Tâm điểm tiếp theo của thị trường

Theo ông Lê Bảo Long, hiện nay, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với khu vực phía Tây Hà Nội đang gia tăng mạnh mẽ.

Lý giải cho xu hướng này, ông Long cho biết, sau Tết Nguyên đán thường là thời điểm thị trường bất động sản sôi động trở lại - đây là yếu tố mang tính chu kỳ và đã lặp lại trong nhiều năm. Tuy nhiên, riêng khu vực phía Tây hiện đang có thêm nhiều động lực thúc đẩy nhờ các yếu tố đặc thù. 

Đơn cử, vào tháng 1/2025, tuyến đường Đại lộ Tây Thăng Long chính thức được khởi công - một chất xúc tác đáng kể, giúp gia tăng sự chú ý của giới đầu tư đến khu vực lân cận. Ông Long nhấn mạnh, thực tế từ dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, mỗi khi có thông tin mới về hạ tầng, mức độ quan tâm tới các khu vực xung quanh đều có xu hướng tăng rõ rệt.

Không chỉ có yếu tố mùa vụ và hạ tầng, thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội còn được đánh giá là giàu tiềm năng phát triển nhờ hội tụ bốn yếu tố quan trọng.

Cụ thể, yếu tố đầu tiên là hưởng lợi từ xu hướng giãn dân. Theo thống kê, mật độ dân số tại các quận trung tâm như Đống Đa, Thanh Xuân hiện dao động từ 32.000-38.000 người/km2 - gấp hàng chục lần so với mức trung bình cả nước (khoảng 300 người/km2) và cao hơn nhiều so với mật độ dân số trung bình toàn thành phố (khoảng 2.500 người/km2).

Trước tình trạng quá tải này, xu hướng giãn dân ra các khu vực vùng ven là tất yếu. Các quận, huyện phía Tây như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng được dự báo sẽ hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển dân cư này.

Yếu tố thứ hai là động lực từ quy hoạch đa trung tâm. Cuối năm 2024, quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được phê duyệt, xác định định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực, đa trung tâm. Trong đó, khu vực phía Tây đóng vai trò chủ đạo với trục phát triển đô thị Hồ Tây - Ba Vì. Với định hướng rõ ràng, giai đoạn triển khai hạ tầng và đô thị mới sẽ nhanh chóng được thúc đẩy, tạo đòn bẩy cho toàn khu vực phía Tây.

Yếu tố thứ ba là hạ tầng giao thông liên vùng. Phía Tây Hà Nội là khu vực hiếm hoi vừa có hạ tầng đã thành hình, vừa còn dư địa để tiếp tục phát triển. Nhiều tuyến đường lớn như Vành đai 2, Vành đai 3, Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 đã hoàn thiện, trong khi các dự án như Vành đai 3.5, Vành đai 4, cầu Hồng Hà, cầu Thượng Cát vẫn đang được triển khai. 

Bên cạnh đó, các cầu kết nối phía Bắc như Thăng Long, Nhật Tân cũng đã hoàn tất, tạo nên mạng lưới giao thông liên hoàn. So với các khu vực đã hoàn thiện toàn bộ hạ tầng và không còn dư địa mở rộng, phía Tây được đánh giá là vùng "nửa thành hình" - vừa có nền tảng tốt, vừa có tiềm năng phát triển tiếp, là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trung - dài hạn.

Cuối cùng là nhu cầu sống xanh ngày càng gia tăng. Trong bối cảnh ô nhiễm không khí tại Hà Nội đang ngày càng nghiêm trọng - với số ngày chất lượng không khí ở mức kém tăng cao - xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm để tìm kiếm môi trường sống trong lành hơn đang gia tăng mạnh mẽ.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy, phần lớn người dân đều rất quan tâm đến yếu tố "xanh" khi lựa chọn bất động sản. Không chỉ dừng ở sự quan tâm, nhiều người còn sẵn sàng chi trả cao hơn để sở hữu bất động sản đảm bảo tiêu chí không gian sống xanh - một nhu cầu ngày càng rõ ràng.

Trong khi đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm hiện gần như không còn dư địa để phát triển các tiện ích cây xanh hay hạ tầng phục vụ môi trường sống chất lượng cao. Điều này khiến các khu vực ven đô - đặc biệt là nơi có hạ tầng tốt, kết nối thuận tiện và quy hoạch sống xanh rõ ràng - trở thành lựa chọn lý tưởng cho làn sóng giãn dân.