Theo báo cáo của Savills, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới trong quý II/2023 tăng 76% theo quý và 125% theo năm lên 3.596 căn hộ. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ tăng 5% theo quý và 14% theo năm. Thị phần nằm trong tay chung cư tầm giá 2 - 4 tỷ đồng/căn với 91%. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường có phần trầm lắng khi chỉ có 2.500 giao dịch, giảm 6% theo quý, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%.
Thực tế một dự án thời gian để hoàn thiện thủ tục pháp lý sẽ lâu hơn và dẫn đến câu chuyện chi phí tài chính cũng sẽ phải gia tăng hơn. Trong khi đó, nếu so sánh tương quan giữa mức tăng của thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội thì giá chung cư vẫn neo ở mức cao và tăng khá nhanh. Mức thu nhập chỉ tăng trung bình mỗi năm khoảng 6%, nhưng giá của căn hộ, giá trên thị trường sơ cấp tăng trung bình một năm là đến 13%.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, hiện nay giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố, 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự, 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.
Đơn vị này cũng ước tính, thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Thủ đô, người dân cần “cày cuốc” 169 năm, còn muốn sở hữu biệt thự cần 132 năm, nhà riêng mất 47 năm và mua căn hộ chung cư là 23 năm (giả thiết họ dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).
Như vậy, dẫn chứng này cho thấy cơ hội sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp sẽ càng ngày sẽ càng khó khăn, hoặc là mất lâu thời gian hơn.
Trao đổi với Reatimes, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng.
Sự tương quan giữa giá nhà và mức thu nhập
PV: Đặt trong tương quan của cả nước, giá bất động sản tại Hà Nội có được cho là đã lên quá cao, bà lý giải thế nào về điều này?
Bà Đỗ Thu Hằng: Hiện nay trên thị trường sơ cấp, nếu đặt trong tương quan so sánh với mức giá bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, thì Hà Nội có giá trung bình thấp hơn so với Thành phố Hồ Chí Minh.
Cụ thể, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2023 ghi nhận đạt 53 triệu VNĐ/m2, trong khi đó tại Thành phố Hồ Chí Minh giá bán trung bình đạt 125 triệu VNĐ/m2 thông thủy, do tồn kho hạng A và hạng B giá cao. Riêng đối với phân khúc thấp tầng, chưa có sự rõ ràng về việc cao thấp đối với giữa thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Khi so sánh với các địa phương khác, đương nhiên giá căn hộ hay các sản phẩm thấp tầng trong dự án tại Hà Nội đang ở mức cao hơn một số thị trường như Bắc Ninh.
Điểm đặc biệt là, các sản phẩm thấp tầng tại Hưng Yên thậm chí đang tiệm cận mức giá trung bình tại Hà Nội. Giá sơ cấp biệt thự tại Hà Nội trong quý đạt mức 100 triệu VNĐ/m2 đất, giá liền kề đạt 173 triệu VNĐ/m2. Trong khi đó, giá tại Hưng Yên được chào bán ở mức 120 – 130 triệu, thậm chí 140 triệu/m2 đối với sản phẩm biệt thự và nhà liền kề trong dự án. Mức giá này cũng cạnh tranh với rất nhiều các khu vực ở Hà Nội. Nhưng cũng cần lưu tâm rằng, tùy thuộc vào những khu vực đặc biệt mà tại Hưng Yên đã có mức giá cạnh tranh với Hà Nội.
PV: Bà có thể đưa ra đánh giá và so sánh sự tương quan giữa giá nhà ở và mức thu nhập hiện nay tại thị trường Hà Nội?
Bà Đỗ Thu Hằng: Tại quý II /2023, Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm.
Trong tương quan kể từ thời điểm 2018 đến nay, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 5%/năm. Trong khi đó, nếu xét về giá căn hộ - sản phẩm tôi nhận thấy có sự tương đồng, mức tăng trưởng giá từ năm 2018 đến nửa đầu năm 2023 là 11%/năm. Rõ ràng thực tế sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ.
Đây là ví dụ rất rõ ràng để thấy việc người dân tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà là rất khó khăn, nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau. Rất nhiều người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay chuẩn bị nơi ở cho con cái sẽ lâu và khó khăn hơn, nhiều gia đình phải chấp nhận thuê nhà nhiều năm mà vẫn không thể mua nổi một căn hộ.
Chưa kể những dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng, khi giá ở mức cao, người mua cũng sẽ cân nhắc mức độ hợp lý về giá cũng như xem xét mức độ phù hợp với giá trị thực có phù hợp với giá trị thực của sản phẩm hay không. Từ đây dẫn đến việc ra quyết định của người mua sẽ chậm hơn và lâu hơn.
Người mua nhà sẽ cân nhắc và ra quyết định chậm hơn
PV: Mức giá nhà ở tại thị trường Hà Nội cho đến cuối năm sẽ có xu hướng ra sao, thưa bà?
Bà Đỗ Thu Hằng: Tại thời điểm quý II/2023, đối với phân khúc căn hộ để bán,giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019. Giá thứ cấp trung bình của các dự án gần nhà ga Đường sắt Đô thị tuyến số 2A cũng tăng 22% theo năm, cao hơn mức tăng 13% theo năm của toàn thị trường.
Có thể thấy, xu hướng tăng giá với phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục diễn ra, nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung.
Trong khi đó với biệt thự và nhà liền kề, giá vào thời điểm quý II/2023 trong tương quan so sánh với trước đây theo quý đã có những điều chỉnh giảm trên một số các sản phẩm biệt thự hay nhà phố. Các sản phẩm nhà liền kề chưa ghi nhận việc giảm giá.
Cụ thể, giá sơ cấp biệt thự giảm 10% theo quý xuống còn 100 triệu VNĐ/m2 đất, giá shophouse giảm 7% theo quý. Ngược lại, giá liền kề ghi nhận mức tăng 4% theo quý, đạt 173 triệu VNĐ/m2.
Cần lưu ý rằng, việc giảm giá của thị trường biệt thự và nhà liền kề là do có những dự án ở xa trung tâm được tung bán với giá hợp lý khiến cho mặt bằng thị trường cũng giảm. Bởi thực tế cho thấy, giá của phân khúc thấp tầng vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại những khu vực cận kề Vành đai 2, Vành đai 3 của Hà Nội và những khu vực đã phát triển, đã có những quy hoạch về hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông ổn định, những khu có mật độ dân cư cao.
Tôi cho rằng, giá bán bất động sản trong 6 tháng cuối năm trên thị trường hiện nay sẽ có những diễn biến trái chiều.
Đối với một số nhóm nhà đầu tư tham gia sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ tiếp tục chịu áp lực lãi suất, từ đó tạo ra điều chỉnh giảm đối với một số sản phẩm tại một số khu vực.
Trong khi đó, bất động sản được mua với mục đích đầu tư dài hạn và bản thân người mua cũng không bị áp lực về tài chính có thể sẽ vẫn duy trì mức giá và người mua cũng đang tiếp tục theo dõi diễn biến của thị trường.
Thị trường vẫn chờ đợi sự thông qua của một số chính sách như Luật đất đai sửa đổi, Luật nhà ở sửa đổi, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và các luật liên quan được thông qua. Điều này sẽ liên quan đến xu hướng phát triển của thị trường, lúc đó bản thân các nhóm tham gia vào thị trường cũng sẽ có những nhìn nhận rõ ràng hơn về xu hướng và sẽ ra quyết định đối với việc giá họ sẽ đầu tư hoặc bán lại.
PV: Bà có nhận định gì đối với phân khúc nhà ở trong 6 tháng cuối năm?
Bà Đỗ Thu Hằng: Gia Lâm và Đông Anh sẽ trở thành quận trong năm nay. Trong quý II /2023, khu vực này chiếm 29% nguồn cung sơ cấp thành phố Hà Nội và 34% số lượng giao dịch.
Từ 6 tháng cuối năm 2023 trở đi, Gia Lâm và Đông Anh sẽ cung cấp 19.500 căn hộ. Đến năm 2025, Hoài ĐỨc, Đan Phượng và Thanh Trì sẽ trở thành quận. Phát triển cơ sở hạ tầng như đường vành đai 3,4 và 4 được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung tương lai và số lượng giao dịch tại các khu vực này.
Trong 6 tháng cuối năm 2023, 9 dự án căn hộ mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 7.000 căn hộ. Các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai sẽ có tổng cộng 73% thị phần.
Đối với phân khúc thấp tầng, cho đến cuối năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 695 căn từ bảy dự án. Quận Tây Hồ sẽ chiếm thị phần nhiều nhất với 24%, tiếp theo là Long Biên với 21% và Gia Lâm với 20% thị phần.
Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao.
Trân trọng cảm ơn bà!
