Bền bỉ trước nhiều khó khăn
Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam đánh giá, mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đã giữ được sự bền bỉ cũng như sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực.
Dự báo về bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam trong hai năm tới (giai đoạn 2024 - 2025), ông Neil cho rằng, năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua áp lực kinh tế toàn cầu cũng như nội địa.
Tình trạng lãi suất cao làm suy thoái nền kinh tế thế giới, gieo rắc những bất ổn cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, lạm phát gia tăng cũng gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình. Lĩnh vực sản xuất ghi nhận mức tồn kho cao, lượng đơn đặt hàng sản xuất giảm, gây ảnh hưởng trực tiếp đến ngành tăng trưởng chỉ chốt của Việt Nam.
Bên cạnh đó, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Dù vậy, nhu cầu sở hữu nhà vẫn mạnh mẽ nhờ quá trình đô thị hóa trên cả nước, dân số đông và nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại các thành phố lớn. Những nỗ lực của Chính phủ trong 2 năm qua đã đạt tiến triển trong quản lý và giải quyết vấn đề này, xây dựng niềm tin về một tương lai tốt đẹp.
Bất chấp các thách thức trên toàn cầu, thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao cùng tốc độ tăng trưởng giá thuê ổn định. Chuyên gia cho rằng, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh là một trong những điểm sáng trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Những tòa nhà văn phòng cao cấp đạt chứng chỉ xanh cũng giúp đảm bảo tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao.
Báo cáo ESG Việt Nam 2023 của Savills cho biết, có 20 tòa nhà văn phòng có chứng chỉ LEED hoặc Green Mark tại Việt Nam. Trong số có, 17 tòa ở TP. Hồ Chí Minh, chiếm khoảng 25% Tổng cung văn phòng hiện tại và dự kiến còn tăng lên 31% vào năm 2026.
Tại TP. Hồ Chí Minh, mặc dù nguồn cung các dự án Hạng A mới khá dồi dào nhưng hiệu suất cho thuê tích cực cho thấy vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư phát triển phân khúc văn phòng trong tương lai. Những đơn vị cung cấp tái định vị tòa nhà văn phòng đạt chứng chỉ xanh sẽ thu hút mức giá thuê cao.
Ngoài ra, sau một thời gian phục hồi chậm, ngành du lịch năm 2023 đã ghi nhận công xuất hoạt động mạnh mẽ với hiệu suất khách sạn ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trở lại mức trước đại dịch Covid-19.
Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản đã giữ được sự bền bỉ cũng như sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực.
Vị chuyên gia Savills cho biết, 2 năm tới dự kiến sẽ là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam. Lượng giao dịch bất động sản trong khu vực đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Mặc dù lãi suất cao, triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Savills Việt Nam cho rằng, trong năm 2023, Việt Nam vẫn tiếp tục nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường tiềm năng này.
Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, bất kỳ nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác nhu cầu cao của thị trường này, đặc biệt là lượng khách hàng tầng lớp trung lưu đang ngày càng gia tăng.
Vẫn còn nhiều thách thức
Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam cho rằng, thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam hiện nay là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất.
Thêm vào đó, các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt cần thiết từ phía Chính phủ. Trong đó, việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở.
Thực tế, hiện có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng cũng như có đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, điều này ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này cũng gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng, khi các ngân hàng gặp khó khăn trong việc có được tài sản thế chấp cần thiết để cho vay với các dự án bất động sản.
Trong bối cảnh khung pháp lý vẫn chưa được triển khai đầy đủ, các cơ quan chính quyền địa phương vẫn ngần ngại trong quá trình thực hiện. Chuyên gia nhận định, cho đến khi có những thay đổi và tiến triển rõ trong việc giải quyết phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, việc hoàn thành các thương vụ M&A vẫn tiếp tục gặp khó khăn.
“Nền kinh tế vững mạnh của đất nước được thúc đẩy bởi dân số đông đảo, sự phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị hóa, khoản đầu tư dồi dào từ nước ngoài (FDI) và tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh chóng. Nếu khung pháp luật cho phép, dự kiến hoạt động M&A bất động sản sẽ bùng nổ trong hai đến ba năm tới”, vị chuyên gia Savills nhấn mạnh.
Hiện nay, đa phần các khoản đầu tư đến từ các quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản. Đây đều là những nhà đầu tư tích cực tại Việt Nam và dự kiến sẽ tiếp tục tăng cường đầu tư trong 2-3 năm tới, bên cạnh tiềm năng từ các nhà đầu tư Trung Đông. Đặc biệt, ngành công nghiệp của Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo cơ sở đầu tư đa dạng cũng như tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.
