Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong năm 2023 là 4.725, còn số doanh nghiệp giải thể là 1.286. Tính trung bình mỗi tháng ghi nhận khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm từ 50% đến dưới 75% nhân sự.
Nhiều ý kiến cho rằng, trong năm 2023, hàng loạt chính sách đã được thông qua và có tác động đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về cơ bản, các tác động chỉ để thị trường được bình ổn chứ chưa đạt được tác động "kích thích, thúc đẩy".
Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2024 đã có nhiều điểm thuận lợi hơn khi sau 2 năm điều chỉnh thị trường đã tích lũy được một thế năng mới. Đồng thời, những khó khăn cũng dần được tháo gỡ, đặc biệt phải kể đến lãi suất ngân hàng được hạ thấp và khố nợ trái phiếu dần được xử lý.
Năm 2023 một loạt chính sách đã được thông qua đã có tác động đến thị trường bất động sản. Nguồn ảnh: Vietnamnet
Theo đó, PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2024.
Kịch bản đầu tiên: Thị trường tiệm tiến. Theo chuyên gia, nếu các yếu tố không có gì đột biến thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu thế đi lên chậm chạp. Phương án này nhiều khả năng sẽ xảy ra.
Kịch bản thứ hai: Thị trường đi lên một cách mạnh mẽ. Đây là "kịch bản mong muốn" và cần 3 yếu tố hỗ trợ. Một là nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh. Hai là Luật Đất đai được thông qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành theo xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường bất động sản. Cuối cùng là các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng như: Lãi suất ngân hàng thấp cùng với mở rộng tín dụng, các tồn đọng về trái phiếu bất động sản được xử lý và doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận với một chu kỳ vốn mới.
Kịch bản thứ ba: Thị trường bất động sản thoái trào. Đây là điều không ai mong muốn nếu không có nguồn lực và động lực phát triển.
Ông Chung cho rằng, trong các rủi ro thị trường bất động sản năm 2024 phải đối mặt, thì rủi ro "đáng kể nhất" đến từ tác động của tình hình thế giới khi nền kinh tế Việt Nam có độ mở cao.
Ở diễn biến khác, trong Báo cáo thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ lo ngại khi cho rằng thị trường đang thiếu vắng các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Bên cạnh đó, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023.
Một số chuyên gia cho rằng thị trường BĐS sẽ đảo chiều đi lên ngay từ quý 2/2024; sau khi đã trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc, ổn định. Nguồn ảnh: VnExpress
Cũng theo VARS, mặc dù tình hình kinh tế chung còn khó khăn, nhưng thị trường bất động sản lại ghi nhận giá nhà cao hơn so với khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt là giá bán tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và TP. Hồ Chí Minh và 71 triệu đồng/m2.
Theo đó, VARS dự báo, giá phân khúc căn hộ chung cư trong năm 2024 vẫn duy trì ở mức cao. Đối với phân khúc đất nền, do nguồn cung khan hiếm nên mức giá tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn ở khu vực phát triển, hạ tầng bài bản sẽ có xu hướng đi ngang.
Ở góc nhìn lạc quan hơn, một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng thị trường sẽ đảo chiều đi lên ngay từ quý 2/2024 sau khi trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Nhận định này dựa trên dự báo sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản gia tăng.
Các chuyên gia khích lệ các doanh nghiệp bất động sản đang trong trạng thái bi quan cần phấn chấn lên, đừng như "chim sợ cành cong", đừng vì "một lần bị rắn cắn mà mười năm sợ dây thừng".
Như vậy, có thể thấy, dù ở bất cứ kịch bản, phân tích, nhận định nào cũng có thể thấy một mẫu số chung cho thị trường bất động sản năm 2024. Đó là sẽ sáng sủa hơn năm 2023.
Người mua, nhà đầu tư quan tâm đến loại hình bất động sản nào?
Giới chuyên gia cho biết, nhu cầu bất động sản luôn lớn, nhưng năm 2024 không phải bất kỳ loại hình bất động sản cũng có thể đón được sóng phục hồi. Khẩu vị của người mua nhà cũng như nhà đầu tư sẽ thay đổi theo thời gian.
Khi thị trường bắt đầu hồi phục thì chung cư cũng là loại hình "dẫn sóng" cho cả chu kỳ thị trường. Nguồn ảnh: Báo Tài nguyên và Môi trường
Bản chất của dòng tiền là sau khi thoát khỏi các sản phẩm đầu cơ chắc chắn sẽ tìm kiếm và trú ẩn vào các sản phẩm mang tính chất bền vững, ít biến động và các sản phẩm tạo ra dòng tiền.
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, thị trường bất động sản ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Trong khi đó, phân khúc đất nền tuy chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã ghi nhận dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội với mức giá quanh 2 tỷ đồng, tỷ lệ hấp thụ khoảng 70 - 80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30 - 50 triệu đồng/nền. Riêng với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đại diện SGO Homes cho rằng vẫn ảm đạm.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong các loại hình nhà ở thì nhà riêng và chung cư là loại hình sốt nóng, bởi đây là loại hình nhà ở thực. Loại hình này khá ổn định trong bối cảnh thị trường khó khăn. Khi thị trường bắt đầu hồi phục thì chung cư cũng là loại hình "dẫn sóng" cho cả chu kỳ thị trường.
