Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

 Lùm xùm chuyện nâng tầng ở tuyến đường Lê Văn Lương – Tố Hữu: Lỗi ở đâu?

Lùm xùm chuyện nâng tầng ở tuyến đường Lê Văn Lương – Tố Hữu: Lỗi ở đâu?

Có người cho rằng, việc ùn tắc trên tuyến đường Lê Văn Lương và Tố Hữu (Hà Nội) nằm ở chính quy mô hạn hẹp 6 làn xe của tuyến đường này, chứ không hẳn ở chuyện điều chỉnh quy hoạch, xây nhà cao hay thấp.
06:08, 11/07/2022

Kết luận thanh tra và phản hồi của Hà Nội

Thanh tra Bộ Xây dựng vừa có Kết luận thanh tra số 39 về công tác quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu vực hai bên tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, Nguyễn Thanh Bình, khu đô thị Trung Hòa – Nhân chính của Hà Nội. Trong đó nổi lên vấn đề điều chỉnh quy hoạch hai bên tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu mà chủ yếu là việc điều chỉnh quy hoạch sai quy định (điều chỉnh không thuộc các trường hợp được điều chỉnh, điều chỉnh không tính toán sự đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thiếu thủ tục theo quy định pháp luật về điều chỉnh…).

Và theo kết luận thanh tra, việc điều chỉnh quy hoạch này dẫn đến tình trạng tăng dân số, chỉ tiêu quy hoạch không đảm bảo quy chuẩn xây dựng Việt Nam đối với từng dự án, từng ô quy hoạch, từng khu quy hoạch và đô thị, thiếu đất giáo dục, trường học, thiếu diện tích cây xanh, các công trình phục vụ không bảo đảm bán kính phục vụ…

Những vấn đề trên đã làm dấy lên sự bức xúc của dư luận, trong đó nổi lên là việc điều chỉnh quy hoạch, mà chủ yếu là điều chỉnh “lên” như tăng mật độ xây dựng, tăng chiều cao công trình dẫn tới tăng dân số gây áp lực lên hạ tầng giao thông, mà điều nhìn thấy nhỡn tiền là ùn tắc trên tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu vào giờ cao điểm.

Sau đó, cũng đã có ý kiến phản hồi từ phía các cơ quan chức năng của Hà Nội. Chẳng hạn Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho rằng, qua các thời kỳ từ năm 2002 đến nay, trục đường Lê Văn Lương luôn được xác định là xây dựng trục cao tầng. Trong quy hoạch chung Thủ đô cũng xác định rõ Lê Văn Lương là trục đường ưu tiên phát triển nhà cao tầng, hiện đại với chiều cao tối đa 45 tầng. Trong khi đó, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại các dự án không vượt các chỉ tiêu khống chế về hạ tầng khung, chỉ tiêu khống chế quy hoạch kiến trúc tại quy hoạch phân khu, do đó vẫn đảm bảo yêu cầu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đã xác định tại quy hoạch phân khu được duyệt.

Như vậy, việc UBND TP. Hà Nội phê duyệt Quy hoạch chi tiết năm 2016 cũng như giải quyết các dự án theo hướng tập trung nhà cao tầng tại đây phù hợp với ý kiến Bộ Xây dựng đã thỏa thuận và chủ trương, định hướng phát triển kinh tế – xã hội của thành phố qua các thời kỳ và định hướng tại Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011.

Tuy nhiên, trong bài viết này, chúng tôi không có ý định phân tích đúng sai bởi không có thẩm quyền cũng như không đủ thông tin, mà chỉ muốn đưa ra một cách nhìn khác, đó là góc nhìn từ thực tế hướng đến sự phát triển.

Mặc dù dư luận từ trước đến nay thường không có thiện cảm và phản ứng với việc điều chỉnh quy hoạch, nhưng đầu tiên phải khẳng định rằng, điều chỉnh quy hoạch là việc được pháp luật cho phép. Hơn nữa, với một đô thị đang phát triển, thậm chí là bước vào thời kỳ phát triển đột phá thì việc điều chỉnh quy hoạch không có gì khó hiểu, thậm chí nhiều khi là cần thiết bởi trong thời gian thực hiện quy hoạch sẽ có nhiều thay đổi cả chủ quan và khách quan, cả từ trình độ lẫn tầm nhìn, cả từ tư duy, định hướng đến nhu cầu, yêu cầu và thực tiễn. Vấn đề là điều chỉnh phải đúng pháp luật, điều chỉnh để tạo điều kiện cho kinh tế xã hội phát triển và mang lại lợi ích cho cả cộng đồng, doanh nghiệp và Nhà nước.

Vậy, câu hỏi đầu tiên chúng tôi muốn đặt ra việc điều chỉnh tăng chiều cao công trình có hợp lý không?

Nhà cao tầng có tội không?

Ở đây, hãy tạm để sang một bên những suy đoán theo “thuyết âm mưu” về “lợi ích nhóm”, thì về lý thuyết, tăng chiều cao công trình sẽ nâng cao hệ số sử dụng đất và tính kinh tế càng cao, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Trong khi đó, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt vì nó bị giới hạn về diện tích và không thể mở rộng theo ý muốn chủ quan của con người, nói nôm na là không đẻ được thêm ra. Vì vậy, trong phát triển đô thị thì hệ số sử dụng đất là yếu tố quan trọng phải tính đến; nếu không, một mặt sẽ lãng phí tài nguyên, mặt khác sẽ dẫn đến việc không còn quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển, trong đó có việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chỗ làm việc của con người theo đà phát triển của đô thị. Vì vậy, đứng từ góc độ kinh tế, nâng cao hệ số sử dụng đất bằng việc tăng chiều cao công trình sẽ mang lại hiệu quả lớn; đặc biệt trong tương quan với quỹ đất bị giới hạn bởi diện tích cố định mà không thể mở rộng được theo ý muốn chủ quan của con người thì đó còn là giải pháp quan trọng.

"Thật vậy, về kinh tế hệ số sử dụng đất phản ánh quy mô công trình, từ đó phản ánh hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư. Hệ số sử dụng đất càng cao, diện tích sàn xây dựng càng cao, quy mô đầu tư càng cao. Nếu là nhà văn phòng, khách sạn, thì số diện tích khai thác càng nhiều. Trong hoàn cảnh giá đất cao, hệ số sử dụng đất cao tạo nên hiệu quả đầu tư cao.

Đối với nhà ở, hệ số sử dụng đất cao làm diện tích ở cao, cũng có nghĩa là số người ở tăng lên. Mật độ dân số tăng đặt áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, tác động xấu tới môi trường”.

Cổng thông tin – tư liệu Bộ Xây dựng

Như vậy, nhìn nhận một cách khoa học và khách quan, việc tăng chiều cao công trình có hai mặt của nó, cả mặt tốt và mặt xấu; trong đó mặt xấu chủ yếu là việc tăng dân số và tác động không tốt đến môi trường, đặc biệt là gây áp lực lên hạ tầng, nhất là giao thông.

Nhưng như thế thì mấu chốt là giải quyết vấn đề về môi trường và giao thông cho phù hợp chứ không thể đổ hết tội lên chiều cao công trình và không dám xây nhà cao tầng. Cũng có người cho rằng toàn nhà chọc trời sẽ làm xấu bộ mặt đô thị. Điều đó không hẳn đúng, bởi vấn đề ở đây là giải pháp kiến trúc và sự hài hòa giữa từng công trình với tổng thể đô thị, chứ không thể nói nhà cao tầng là xấu còn nhà thấp tầng là đẹp, là văn minh, hiện đại được.

Theo nội dung trong Kết luận thanh tra số 39, hai bên trục đường hướng tâm này có dự án sai phạm đã nâng từ 5 tầng ban đầu thành 30 tầng, như vậy là gấp… 6 lần. Nghe thì rất kinh khủng. Nhưng bây giờ thử hình dung, nếu hai bên đường Lê Văn Lương và Tố Hữu chỉ toàn là nhà thấp 5 – 6 tầng như thế thì liệu kiến trúc cảnh quan khu vực đô thị này sẽ như thế nào? Nếu tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại này lại chỉ xây 5 tầng như quy hoạch chi tiết được phê duyệt ban đầu thì chắc chắn chỉ sau một thời gian, nó sẽ lại bị đập bỏ để xin phép xây dựng nhà cao tầng, chẳng khác gì những khu chung cư cũ 4 – 5 tầng ở Hà Nội xây dựng từ nửa cuối thế kỷ trước đến nay đã phải khốn khổ trong việc cải tạo, thí điểm đập bỏ để nâng lên trên dưới 20 tầng như ở khu chung cư Nguyễn Công Trứ, khu Kim Liên…

Ngay như trong khu phố cổ, đô thị lõi cũng đã có không hiếm những nhà cao 4 – 5 tầng, thậm chí có cả những khách sạn cao tầng. Về thời gian, kể cả từ những năm 90 của thế kỷ trước, bên trong đường Vành đai 1 cũng đã xuất hiện nhà cao tầng mà cụ thể là Khách sạn Hà Nội cao 10 tầng bên hồ Giảng Võ (được coi là công trình cao tầng nhất Hà Nội lúc bấy giờ).

Như vậy, việc xây dựng nhà cao tầng là xu thế tất yếu và cũng là bài toán kinh tế tối ưu cho phát triển đô thị cũng như phát triển kinh tế – xã hội. Mặt khác, tập trung các công trình cao tầng trong một khu vực còn là một trong những yếu tố của việc hình thành đô thị nén.

Nhà cao tầng và đô thị nén

Mặc dù còn có những tranh cãi, nhưng đô thị nén vẫn đã và đang trở thành xu hướng phát triển đô thị ở nhiều nước trên thế giới, nhất là châu Á. Đô thị nén được hiểu là đô thị có mô hình tổ chức không gian tập trung dựa trên ba đặc điểm cơ bản về không gian là mật độ và khoảng cách, liên kết không gian bằng hệ thống giao thông công cộng, đặc điểm tiếp cận tới việc làm và dịch vụ.

“Dường như nhà cao tầng sẽ phát huy được nhiều hơn vai trò của mình trong mô hình đô thị nén. Mô hình này hướng tới việc sử dụng hợp lý không gian bên trong đô thị, giảm thiểu các vấn đề của ô nhiễm môi trường, tắc nghẽn giao thông đô thị…”.

TS. KTS. Hoàng Mạnh Nguyên

Cho dù còn có những mặt trái của nó nhưng không ít đô thị áp dụng mô hình này bởi những lợi ích thiết thực của nó. Đó là nâng cao hệ số sử dụng đất, tiết kiệm nguồn tài nguyên quý giá là đất đai; nâng cao hiệu quả sử dụng các tiện ích và tiết kiệm chi phí và đặc biệt là thuận lợi cho việc phát triển giao thông công cộng…

Lấy một ví dụ cụ thể: Hiện nay, áp lực về giao thông của các thành phố lớn trên thế giới nói chung và Hà Nội nói riêng là rất lớn, tình trạng tắc nghẽn giao thông ngày càng trầm trọng ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế – xã hội và sức khỏe con người cũng như môi trường. Để giải quyết tình trạng tắc nghẽn giao thông đô thị, giải pháp quan trọng hàng đầu là phải phát triển mạnh hệ thống giao thông công cộng. Nhưng để giao thông công cộng phát triển thuận lợi thì yếu tố quan trọng là các điểm dân cư tập trung.  

Việc tập trung dân cư theo khu vực với mật độ cao sẽ thuận lợi cho việc tổ chức các tuyến giao thông công cộng, kết nối các khu vực dễ dàng và nâng cao chất lượng phục vụ. Mà việc nâng cao chất lượng phục vụ lại có tác động tích cực trở lại là thu hút người dân tham gia vận tải công cộng. Đồng thời càng thu hút nhiều người tham gia thì giao thông công cộng thì càng nâng cao được hiệu quả vận hành và đó lại là cơ sở để càng đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng… Trong khi đó, nhà cao tầng là cơ sở của việc hình thành đô thị nén chính là yếu tố hàng đầu để tập trung dân cư trong từng khu vực, tạo điều kiện cho giao thông công cộng phát triển.

Nhà cao tầng là giải pháp cho đô thị nén đang là xu hướng phát triển đô thị trên thế giới.

Trong điều kiện dân số tăng theo cấp số nhân dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều. Đồng thời, xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai dành cho các tiện ích, vui chơi giải trí, không gian công cộng cũng ngày càng tăng; yêu cầu bảo vệ môi trường cũng ngày càng cao. Điều đó đặt ra yêu cầu bắt buộc cho việc sử dụng đất đai phải ngày càng tiết kiệm và hiệu quả.

“Đô thị nén có mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cao, khoảng cách đi lại ngắn, hệ thống giao thông công cộng hiệu quả…Vì vậy, đô thị nén là phương án tối ưu trong việc giảm diện tích đất sử dụng, phát  triển công năng theo chiều cao, đưa nhiều hoạt động tích hợp trong một công trình đa chức năng. Theo tổng kết, phương pháp quy hoạch đô thị theo chiều dọc là một trong những hình thái đô thị hiệu quả năng lượng nhất trên thế giới. Có thể thấy những lợi ích của đô thị nén đối với vấn đề kinh tế, môi trường và xã hội – ba yếu tố của một hình thái đô thị bền vững”. 

“Xu thế phát triển đô thị nén là quá trình tất yếu do bị tác động của yếu tố phát triển kinh tế – xã hội. Những lợi thế về tích tụ kinh tế, quy mô đô thị, tập trung dân cư, hỗ trợ việc làm đô thị, sinh kế…đã tạo ra tiền đề cho phát triển đô thị nén”.

Cổng thông tin – Tư liệu Bộ Xây dựng

Như vậy, suy cho cùng, việc tăng chiều cao công trình và tăng mật độ xây dựng trong phạm vi và giới hạn cho phép vừa là đặc điểm, vừa là giải pháp và xu hướng trong phát triển đô thị hiện đại. Vấn đề then chốt là đi đôi với đó phải là giải pháp về hạ tầng, làm sao đủ đáp ứng cho cả trước mắt và quá trình phát triển của đô thị.

“Nhà cao tầng có mối liên hệ tương hỗ và đóng góp mật thiết cho việc phát triển các đô thị nén bền vững. Mô hình đô thị nén bền vững cùng với những giải pháp quy hoạch và phương thức quản lý phù hợp sẽ là cơ sở cho nhà cao tầng đóng góp cho việc phát triển bền vững”.

Cổng thông tin – Tư liệu Bộ Xây dựng

***

Quay trở lại câu chuyện điều chỉnh quy hoạch hai bên tuyến đường Lê Văn Lương và Tố Hữu mà dư luận đang bức xúc, chủ yếu là đổ lỗi cho việc điều chỉnh quy hoạch làm tăng số dân, gây áp lực lên hạ tầng, trong đó điều dễ nhận thấy nhất là việc ùn tắc giao thông trên tuyến đường Lê Văn Lương và Tố Hữu vào giờ cao điểm. Như vậy, vấn đề mấu chốt ở đây là việc hạ tầng giao thông không đáp ứng được quy mô đô thị, chứ không hẳn cái tội là ở nhà cao tầng.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào thực tế với quy mô 6 làn xe cả hai chiều của tuyến đường này thì sẽ dễ dàng nhận ra sự bất cập lớn ở đây. Lê Văn Lương và Tố Hữu là trục đường hướng tâm quan trọng của đô thị Hà Nội, một trong những nhiệm vụ của nó là giảm tải cho trục đường Nguyễn Trãi và phục vụ, đồng thời kích thích sự phát triển của khu vực phía Tây Hà Nội. Tuy nhiên, với quy mô 6 làn xe thì khó có thể nói tuyến đường này đáp ứng được nhiệm vụ trên, nhất là trong tương lai Hà Nội vẫn tiếp tục phát triển mạnh về phía Tây. Có người nói rằng, nếu trục đường này được thiết kế ban đầu với quy mô lớn hơn, chẳng hạn như mỗi bên 8 làn xe thì chắc chắn đã không xảy ra chuyện ùn tắc cũng như sự phản ứng của dư luận với các công trình cao tầng hai bên tuyến đường này.

Nếu như vậy, có thể thấy gốc rễ của vấn đề trong câu chuyện này là ở quy hoạch hạ tầng giao thông, thiếu tầm nhìn xa trông rộng, chứ không hẳn là việc xây nhà cao hay thấp.

Đề cập đến vấn đề này không phải nhằm đổ lỗi cho ai hay bao biện cho việc điều chỉnh quy hoạch hai bên đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, mà chúng tôi chỉ muốn nhìn vấn đề ở góc độ khác, khách quan hơn, cũng như muốn rút ra bài học về tầm nhìn trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, nhất là quy hoạch về giao thông. Sự hạn hẹp và thiếu tầm nhìn trong quy hoạch giao thông thường phải trả giá đắt, thậm chí rất đắt và trong nhiều trường hợp là khó có thể sửa chữa./.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP