Theo như Reatimes phản ánh, thời gian qua, có một số căn hộ chung cư được hỗ trợ vay vốn gói 30.000 tỷ đồng đang ồ ạt rao bán với mức giá cắt lỗ.
Do việc chuyển nhượng gói vay 30.000 tỷ không được thực hiện nên để tạo tính pháp lý cho giao dịch đối với căn hộ được hưởng ưa đãi vay vốn mua nhà giá rẻ, không ít trường hợp người mua – người bán đã sử dụng hình thức vi bằng. Một câu hỏi đặt ra, với hình thức này, người mua sẽ phải đối mặt với những rủi ro gì?
Reatimes đã có cuộc trò chuyện với luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) về vấn đề này:
PV: Hiện nay, tại một số dự án được hỗ trợ gói vay gói 30.000 tỷ đồng, nhiều chủ hộ đăng bán lại các căn hộ nhận được gói vay này. Pháp luật quy định việc chuyển nhượng gói vay 30.000 tỷ đồng tại các căn hộ như thế nào, thưa luật sư?
Luật sư Trần Đức Phượng: Các đối tượng được hưởng chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở không thể chuyển nhượng cho người khác do họ đang vay ngân hàng nên phải thực hiện đúng quy định về sử dụng tiền vay. Nếu là nhà ở xã hội thì chịu ràng buộc quy định về nhà ở xã hội. Việc ngân hàng cho vay có thể kèm thêm hình thức bảo đảm tiền vay nên nhiều trường hợp sử dụng thêm biện pháp bảo đảm là giao dịch thế chấp căn hộ nên họ không thể chuyển nhượng cho người khác.
Luật sư Trần Đức Phượng.
PV: Như luật sư vừa trao đổi, việc vay 30.000 tỷ đồng không thể chuyển nhượng cho người mua. Theo tìm hiểu của phóng viên, để tạo niềm tin trong giao dịch, khách hàng và người bán ký các hợp đồng thông qua vi bằng? Luật sư có thể giải thích thêm về hình thức mua bán chung cư thông qua vi bằng?
Luật sư Trần Đức Phượng: Như tôi đã nói ở trên, hiện tại, với căn hộ được hưởng gói vay 30.000 tỷ đồng thì không thể chuyển nhượng gói vay này cho người khác. Trong trường hợp, họ dùng cách chuyển nhượng thông qua hình thức vi bằng thì hoàn toàn vi phạm pháp luật của bên chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và đơn vị thừa phát lại.
Tôi xin giải thích thêm về hình thức vi bằng. Đây là hình thức mà các đối tượng mua bán (nhà ở, căn hộ) chưa có giấy chứng nhận hoặc không được phép chuyển nhượng (vay gói vay 30.000 tỷ đồng, đang thế chấp, đang vay ngân hàng, nhà ở xã hội, ….), nên không thể thực hiện thủ tục tại công chứng sử dụng để làm tin. Họ đến đơn vị Thừa phát lại để thỏa thuận việc chuyển nhượng (chuyển nhượng, cam kết sau này sẽ chuyển nhượng,…), sau đó Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự chứng kiến quá trình thỏa thuận và ký kết văn bản chuyển nhượng này.
Hiện TP.HCM đang rà soát và kiểm tra, xử lý rất nghiêm việc lập vi bằng đối với các giao dịch mua bán (công việc của công chứng).
PV: Thưa luật sư, với hình thức sử dụng vi bằng tạo niềm tin trong giao dịch chuyển nhượng căn hộ có gói vay 30.000 tỷ đồng, rủi ro nào sẽ xảy ra với cả 2 phía: Người mua và đặc biệt là khách hàng?
Luật sư Trần Đức Phượng: Nhiều người mua không hiểu về hoạt động thừa phát lại nên chấp nhận hình thức này, nhầm tưởng các văn bản này có hiệu lực. Có thể nói, nguyên nhân chính dẫn đến việc lập vi bằng cho việc chuyển nhượng xuất phát từ trách nhiệm người nhận chuyển nhượng (do nhầm tưởng văn bản vi bằng có hiệu lực), việc làm sai của các văn phòng Thừa phát lại và việc bên chuyển nhượng cố ý để thu tiền ngay.
Nếu có tranh chấp hoặc bị phát hiện:
Thứ nhất, văn phòng Thừa phát lại sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật (xử phạt vi phạm hành chính, đình chỉ hoạt động có thời hạn, thu hồi giấy phép hoạt động,…).
(Ảnh minh họa)
Thứ hai, với người chuyển nhượng có thể bị bên ngân hàng xử lý do vi phạm về giao dịch cho vay (chấm dứt hợp đồng tín dụng, phạt vi phạm, thu hồi toàn bộ khoản gốc và lãi,…). Nếu đang thế chấp mà cố ý chuyển nhượng là hành vi nguy hiểm và có thể bị xử lý về hình sự. Khi đã giao dịch chuyển nhượng thì bàn giao cho bên kia sử dụng thì cũng đã xảy ra việc sai phạm trong quản lý tài sản và sử dụng nhà ở (nhà ở xã hội) nên cũng đủ làm căn cứ để xủ lý các vi phạm này (chấm dứt hợp đồng tín dụng, thu hồi lại nhà,…).
Đối với nhà ở xã hội thì có thể bị xử lý thu hồi nhà ở xã hội đó. Trong nhiều trường hợp còn bị bên khác đe dọa nếu không đáp ứng yêu cầu (như đòi tiền,…) thì họ sẽ tố giác tới cơ quan chức năng để xử lý.
Thứ ba, với người nhận chuyển nhượng, do hình thức chuyển nhượng thông qua vi bằng là trái pháp luật nên đây là việc giao dịch là không có giá trị pháp lý. Do vậy, tiền đã thanh toán, nhà ở không được chuyển giao quyền sở hữu, nguy cơ từ việc các ngân hàng và cơ quan Nhà nước xử lý bên chuyển nhượng,… Điều này chỉ càng làm tăng nguy cơ việc xử lý nhà ở mà họ định mua. Có thể nói, mọi rủi ro đều do bên nhận chuyển nhượng chịu.
PV: Thưa luật sư, gói vay 30.000 tỷ đồng được tung ra nhằm hỗ trợ những người có thu nhập thấp để có cơ hội “an cư lập nghiệp”. Nhưng thực tế, rõ ràng gói vay này trong giai đoạn giải ngân ồ ạt đã khiến một nhóm đối tượng không thuộc chính sách hỗ trợ vẫn nhận được quyền lợi này để rồi thực tế, những căn hộ được hưởng gói vay 30.000 tỷ đồng đang được rao bán. Luật sư đánh giá như thế nào về tình trạng này?
Luật sư Trần Đức Phượng: Có thể thấy, nhiều chính sách của Nhà nước với người dân rất thiết thực và có ý nghĩa tích cực với xã hội. Tuy nhiên, khâu thi hành và giám sát, xử lý có nhiều vấn đề. Từ đó, các chính sách không phát huy được hiệu quả kinh tế, hướng đến lợi ích chung của xã hội, nhiều đối tượng trục lợi và làm giàu từ hưởng lợi trực tiếp các chính sách hỗ trợ, mặt khác làm méo mó trong các quan hệ xã hội khác: Chỉ bán nhà ở và ưu tiên cho vay với người trục lợi, tạo ra đường dây nhiều người,…
Do đó, ngoài việc đề ra các chính sách thì khâu thực hiện và kiểm tra, giám sát cũng không kém phần quan trọng và nhiều trường hợp quyết định thành công hay thất bại của chính sách. Với gói vay 30.000 tỷ đồng, cơ quan nhà nước cần có sự kiểm tra và xử lý để xử lý nghiêm những người trục lợi đối với chính sách để đảm bảo sự hỗ trợ đúng đối tượng theo quy định.
- Cảm ơn luật sư về cuộc trò chuyện này!
