Bài 54: Chuyện “thả gà ra đuổi” sau cơn sốt phân lô ở Lâm Đồng

Thừa nhận "hiến đất làm đường" sai quy hoạch sử dụng đất từ năm 2021

Như Reatimes đã thông tin trong bài: Lâm Đồng vẫn chưa xử phạt việc hiến đất làm đường để phân lô trái luật?, 2 điểm nóng phân lô cạo trọc đồi ở Lâm Đồng là huyện Bảo Lâm và huyện Lâm Hà đều xác nhận có tình trạng hiến đất làm đường trái quy định. Tuy nhiên, việc xử lý sai phạm, yêu cầu trả lại nguyên trạng vẫn chưa được công bố. 

Trước đó, Kết luận kiểm tra Công tác tham mưu hiến đất làm đường và cho ý kiến đối với các trường hợp tách thửa trên địa bàn huyện Lâm Hà, vào cuối năm 2021, cho biết, thời gian qua, trước nhu cầu người dân xin mở đường nhằm phục vụ nhu cầu làm đường đi chung, sản xuất nông nghiệp và thuận lợi cho việc sử dụng đất của cộng đồng dân cư trong khu vực, Phòng Kinh tế - Hạ tầng (KTHT) đã tham mưu cho UBND huyện triển khai. Tuy nhiên, quá trình triển khai còn tồn tại nhiều hạn chế.

Có 35/43 trường hợp người sử dụng đất xin mở đường đi với mục đích nhu cầu thực tế “xin phép mở đường đi để đủ điều kiện được tách thửa”, trong khi báo cáo lại thể hiện “người sử dụng đất xin mở đường đi với mục đích mở đường đi chung cho cộng đồng dân cư...”. Đây là phản ánh chưa chính xác, chưa đúng với thực tế. Sau khi được UBND huyện chấp thuận chủ trương cho mở đường, người dân đã đầu tư xây dựng các tuyến đường, tự thiết kế, lập bản vẽ phân lô để rao bán và hình thành một số điểm dân cư mới tự phát, không theo quy hoạch, kế hoạch của địa phương.

Đáng nói, 7/43 vị trí xin mở đường đi “thuộc quy hoạch đất ở” theo báo cáo thẩm tra của Phòng KTHT là chưa đúng, vì chỉ có một phần nhỏ thuộc quy hoạch đất ở, còn lại đa số diện tích thuộc quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp, hoặc toàn bộ thửa đất thuộc quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp.

Việc tham mưu cho UBND huyện chấp thuận chủ trương cho người sử dụng đất tự đầu tư xây dựng đường giao thông trên đất nông nghiệp để đủ điều kiện tách thửa là chưa đảm bảo quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại huyện Bảo Lâm, Chủ tịch huyện Nguyễn Ngọc Nhi cũng thừa nhận hiến đất làm đường sai quy định. Thông tin đã được Reatimes phản ánh qua bài Lâm Đồng: Phó Chủ tịch huyện khen kinh tế phân lô, Chủ tịch thừa nhận sai phạm, ngày 23/12/2021, báo địa phương cho biết, ông Trần Văn Hiệp, Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng đã có buổi làm việc với lãnh đạo huyện Bảo Lâm về một số vấn đề quan trọng, trong đó có vấn đề đất đai, xây dựng.

Tại buổi làm việc, ông Nguyễn Ngọc Nhi, Chủ tịch UBND huyện Bảo Lâm đã báo cáo công tác quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn, thời gian qua địa phương đã để xảy ra những sai phạm, tồn tại, vướng mắc trong công tác quản lý, xử lý các vấn đề phát sinh. Trong đó, tập trung vào các vụ việc hiến đất mở đường sai quy định và tình trạng xây dựng các dự án bất động sản không phép xảy ra tại một số địa phương như Lộc Tân, Lộc Quảng, B’Lá và Lộc An... Trong khi đó, ông Trần Văn Hiệp nhấn mạnh, trước những tồn tại, vướng mắc đã xảy ra trên lĩnh vực đất đai, xây dựng là không thể phủ nhận và trách nhiệm thuộc về vai trò chỉ đạo, điều hành của người đứng đầu địa phương; cùng với đó, là trách nhiệm của một số sở, ngành liên quan.

Theo các chuyên gia, việc hiến đất làm đường chỉ đúng trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất của nhà nước có đường giao thông, và khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất làm đường giao thông theo quy hoạch, thì người dân chấp nhận "hiến đất", không nhận tiền đền bù. Tuy nhiên, câu chuyện này đã bị biến tướng với sự tiếp tay của một số cán bộ để cho phép làm đường tại những khu vực không có quy hoạch đường giao thông, nhằm mục đích tách thửa để phân lô bán nền. Tại Khánh Hòa, việc xử lý sai phạm này đang được làm quyết liệt. Như Reatimes đã phản ánh trong bài: Khánh Hòa: Hủy bỏ 107 trường hợp hiến đất làm đường trái quy hoạch, đối với 107 trường hợp hiến đất làm đường giao thông nhưng không phù hợp với quy hoạch đường giao thông đã được phê duyệt, UBND huyện Cam Lâm hủy văn bản chấp thuận đầu tư đường giao thông.

Cán bộ sai phạm, đưa dân vào thế tiến thoái lưỡng nan

Ngày 16/3/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng có văn bản số 1952/UBND-ĐC1 về việc xử lý các vướng mắc, khó khăn liên quan đến việc việc phân lô, tách thửa, kinh doanh bất động sản trên địa bàn các huyện, thành phố. Đối với các khu vực, diện tích đất hộ gia đình, cá nhân đã hiến đất, làm đường giao thông và tách thửa hình thành các khu, điểm dân cư mới (thực chất đây là các dự án kinh doanh bất động sản) trên địa bàn các huyện, thành phố, UBND tỉnh giao UBND các huyện, thành phố khẩn trương rà soát, phân loại và xử lý theo hướng:

Đối với khu vực, diện tích đất phù hợp các quy hoạch hiện nay (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì hướng dẫn doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi thực hiện các bước tiếp theo.

Đối với khu vực, diện tích đất chỉ phù hợp với một trong các quy hoạch hiện nay (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị), mà địa phương có định hướng, dự kiến quy hoạch khu, điểm dân cư mới thì dừng các hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, san gạt mặt bằng, đầu tư xây dựng; thực hiện đầy đủ trình tự hồ sơ, thủ tục để xử lý vi phạm hành chính về đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở (nếu có)...theo quy định. Sau khi chấp hành xong việc xử lý vi phạm và đã điều chỉnh, bổ sung cho thống nhất giữa các quy hoạch thì hướng dẫn doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa lập, hoàn chỉnh các hồ sơ, thủ tục đảm bảo phù hợp giữa các quy hoạch đã điều chính thống nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư.

Theo các chuyên gia, người dân không thể tự ý hiến đất làm đường rồi tách thửa, mà phải được sự phê duyệt theo quy trình. Nếu "sổ đỏ" cấp sai thì phải có phần lỗi của hệ thống chính quyền trong đó. Phần lớn nhu cầu tách thửa tại các điểm nóng phân lô là để "bán nền". Sau khi đã "bán nền", thì việc hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa lập, hoàn chỉnh các hồ sơ, thủ tục đảm bảo phù hợp giữa các quy hoạch đã điều chính thống nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư, là điều bất khả thi. Vì lúc này, đất không còn trong tay chủ cũ mà đang sang tên chủ mới. Việc chính quyền đưa ra hướng dẫn này cũng chẳng khác nào "thả gà ra đuổi". 

Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Theo điểm d khoản 2 điều 106 Luật Đất đai 2013, Cơ quan Nhà nước sẽ không thu hồi GCNQSDĐ đã cấp không đúng nếu người được cấp GCNQSDĐ đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật đất đai theo quy định của pháp luật.

Đối với những thửa đất trường hợp trên, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án, nếu có việc cấp không đúng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bị Tòa án hủy giấy chứng nhận nên có xảy ra thiệt hại thì sẽ giải quyết tại Toàn án. Người có hành vi, vi phạm khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thì bị xử lý theo quy định tại điều 206 và điều 207 của Luật đất đai 2013.

Cũng theo Luật sư Phượng: “Những khách hàng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cập nhật biến động nhưng nay phát hiện đất chuyển mục đích sai không nằm trong quy hoạch thì không thể chuyển nhượng cho người khác hoặc người đó không thể xây dựng nhà ở, cho dù Cơ quan nhà nước không tiến hành thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Như vậy, người bị mất quyền (giữa chứng thư là giấy chứng nhận và quy định chung của Luật đất đai) là những người dân đã nhận chuyển quyền qua thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

“UBND tỉnh Lâm Đồng đưa ra phương án hướng dẫn doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa và đã chuyển mục đích sử dụng đất cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư… Tuy nhiên, việc vi phạm trước đây đã xử lý theo quyết định xử lý vi phạm hành chính thì những thửa đất đã tách, đã chuyển mục đích, đang xây dựng phải trả lại hiện trạng ban đầu, sau đó mới tiến hành theo Luật Đầu tư và Luật đất đai.

Bởi, hai việc này là khác nhau, cũng không loại trừ lấy lý do làm thủ tục dự án nhưng không làm mà chỉ để duy trì thêm hiện trạng sai quy hoạch để tiếp tục tồn tại. Riêng đối với trường hợp không đúng theo các quy hoạch mà tỉnh đã phê duyệt, thì không thể thực hiện lập dự án đầu tư, dù người dân có làm thủ tục cũng không được Cơ quan nhà nước phê duyệt”, Luật sư Phượng nêu quan điểm.