Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng: Vì sao "con voi chui lọt lỗ kim"?

Mai Linh (thực hiện)

Thứ Năm, 12/07/2018 - 06:01

Hàng loạt các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng đã trở thành vấn đề gây tranh cãi trong thời gian gần đây. Nhiều ý kiến cho rằng, cơ chế đổi đất đang được thực hiện không ngang giá xuất phát từ việc định giá đất chưa sát với giá thị trường.

Có thể bạn quan tâm

Hợp đồng BT: Quân cờ chiếm dụng đất vàng Tạm dừng ký hợp đồng BT Dự án Công viên Thiên Bút Giải pháp nào cho "lỗ hổng" đổi đất lấy hạ tầng?

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Đặng Quốc Khánh (Phó Giám đốc Công ty cổ phần Định giá và Đầu tư Việt) đã làm rõ hơn thông tin liên quan tới những quy định về định giá đất trong các văn bản pháp luật tại Việt Nam.

PV: Thưa ông, hiện tại, vấn đề định giá đất được quy định như thế nào trong các văn bản pháp luật của Việt Nam?

Ông Đặng Quốc Khánh: Cần phải xác định rõ ràng hai khái niệm định giá và thẩm định vì rất nhiều người đánh đồng hai vấn đề này. Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ Quốc tế.

Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước). Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa). Từ các quy định trong Luật giá 2012, có thể hiểu định giá là việc xác định giá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản đưa ra mức giá có tính áp đặt, chủ quan.

Còn thẩm định phải do doanh nghiệp thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá. Thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn. Giá thẩm định được đưa ra chủ yếu mang tính tư vấn.

Việc định giá đất có thể hiểu chung là định giá tài sản. Hiện nay, chúng ta đã có Luật giá năm 2012, Nghị định 89/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá, bao gồm: nội dung và thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá; hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá.

Bên cạnh Luật giá năm 2012, chúng ta có rất nhiều các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đến từng trường hợp trong việc định giá đất. Trên cơ sở các văn bản pháp luật của nhà nước, mỗi tỉnh lại có sự điều chỉnh phù hợp về cơ chế xác định giá đất như có bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh.

PV: Vậy quy trình định giá và thẩm định bất động sản do một bên là cơ quan nhà nước thực hiện và một bên do công ty tư nhân thẩm định khác nhau như thế nào, thưa ông?

Ông Đặng Quốc Khánh: Định giá bất động sản do cơ quan nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Việc định giá đất được áp dụng theo Nghị định số 44/2014, Quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá định giá đất.

Cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện định giá tài sản công có thể là Bộ Tài chính hoặc Bộ Tài nguyên & Môi trường. Sau khi tiếp nhận yêu cầu định giá, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá tài sản theo trình tự sau: xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá; lập kế hoạch thẩm định giá; khảo sát thực tế, thu thập thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định giá; phân tích thông tin; xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá căn cứ vào quy chế tính giá tài sản hàng hóa, dịch vụ, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành; các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật liên quan đến tài sản cần thẩm định giá; lập báo cáo kết quả thẩm định giá...

Tại các tỉnh, Sở Tài chính là cơ quan nhà nước được giao nhiệm vụ thực hiện thẩm định giá. Trường hợp thấy cần thiết thì phải thành lập Hội đồng thẩm định giá để thực hiện thẩm định giá tài sản theo nhiệm vụ được phân công. Hội đồng thẩm định giá làm việc theo nguyên tắc tập thể. Hội đồng thẩm định giá kết luận về giá của tài sản theo ý kiến đa số đã được biểu quyết và thông qua của thành viên Hội đồng có mặt tại phiên họp.

Đối với quy trình thẩm định, các công ty buộc tuân thủ theo Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Ngoài ra, công tác thẩm định giá cũng phải căn cứ, tham khảo vào các quy định Nhà nước như: Nghị định số 44/2014 quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT...

Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính bao gồm các bước: xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá; lập kế hoạch thẩm định giá; khảo sát thực tế, thu thập thông tin; phân tích thông tin; xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá; lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan…

Đối với việc khảo sát giá thị trường, các thông tin giao dịch đối với tài sản thường được áp dụng trong vòng 6 tháng tính đến thời điểm khảo sát.

PV: Giả sử cùng với một quỹ đất có diện tích là Am2, công thức để thực hiện tính giá trị của mảnh đất này sẽ được thực hiện như thế nào?

Ông Đặng Quốc Khánh: Đối với công thức định giá đất của các cơ quan Nhà nước, việc đầu tiên phải xác định đây là loại đất nào: đất ở, đất thương mại, dịch vụ hay đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Ở trường hợp này, chúng ta áp dụng công thức định giá đất đối với quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ trước.

Giá trị quỹ đất

Am2

Giá đất của mục đích sử dụng đất theo quy hoạch tương ứng tại Bảng giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm

Việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy trình: khảo sát, thu thập thông tin; xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất; xác định hệ số điều chỉnh giá đất; xác định giá đất của thửa đất cần định giá.

Giả sử có một mảnh đất 100m2, thuộc quận Nam Từ Liêm, là đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp. Thời hạn sử dụng 50 năm. Đất thuộc vị trí 1 theo bảng giá đất, nằm trên đường 72.

1. Trong trường hợp tính giá trị quỹ đất theo phương pháp định giá

Theo Quyết định số 2030/QĐ-UBND, hệ số điều chỉnh giá đất do UBND Hà Nội quy định tại quận Nam Từ Liêm là 1,2.

Soi chiếu theo bảng giá đất tại quận Nam Từ Liêm đối với đất thuộc vị trí 1, nằm trên đường 72, đơn giá là 7.083 (nghìn đồng).

Giá trị quỹ đất = 100 x 7083 x 1.2 = 849.960 (nghìn đồng)

2. Trong trường hợp tính giá trị quỹ đất theo phương pháp thẩm định giá

Giả sử mảnh đất này được đưa vào trường hợp cần thẩm định giá theo phương pháp trả tiền một lần, vay vốn thế chấp. Chuyên viên sẽ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đối với những mảnh đất cùng loại đất, thời hạn sử dụng như nhau và có sự tương đồng về nhiều mặt.

Trong vòng 6 tháng, lượng giao dịch của mảnh đất này rơi vào 30 triệu đồng/m2. Chuyên viên thẩm định nhận thấy có mảnh đất tương tự cùng vị trí, diện tích. Bằng quá trình tổng kết, đánh giá số liệu, mảnh đất này được chuyên viên thẩm định xác định giá là 30 triệu đồng/m2.

Giá trị quỹ đất = 100 x 30.000 = 3.000.000 (nghìn đồng)

3. So sánh

Nếu đặt một phép tính so sánh với 2 phương pháp này.

Phương pháp thẩm định giá đất đưa ra mức giá gấp xấp xỉ 3,5 lần.

PV: Đối với những quỹ đất thuộc dự án BT được xác định chuyển giao cho doanh nghiệp thì việc định giá quỹ đất này sẽ được thực hiện như thế nào, thưa ông?

Ông Đặng Quốc Khánh: Việc xác định giá đất thuộc dự án BT đã được quy rõ ràng trong Thông tư 183/2015 của Bộ Tài chính. Quy trình xác định giá đất cũng được tiến hành như tôi đã nêu.

Trong Thông tư 183/2015 xác định, đất giao cho doanh nghiệp có 3 loại: đất chưa giải phóng mặt bằng và đất đã giải phóng mặt bằng thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước tại vị trí cũ. Đối với trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng sẽ có các quy trình thực hiện để tiến tới đất giải phóng mặt bằng.

Trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án BT ứng trước kinh phí bồi thường, Sở Tài chính là cơ quan chủ trì việc xác định kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc xác định giá đất cụ thể làm cơ sở xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện (đối với giá trị quỹ đất có giá trị 20 tỷ đồng trở lên). Nếu quỹ đất có giá trị dưới 20 tỷ đồng, giá đất cụ thể được xác định qua cơ sở đề nghị của Sở Tài Chính.

Giá trị quỹ đất phụ thuộc vào 2 yếu tố chính là: Đơn giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Hai tham số này có giá trị khác nhau ở mỗi tỉnh.

PV: Cùng đối tượng là một mảnh đất nhưng nếu áp dụng quy trình định giá và thẩm định giá thì rõ ràng, kết quả cho ra hai giá trị của một mảnh đất là khá chênh lệch. Theo ông, đâu là lý do khiến công thức định giá đất đai luôn tạo ra mức đơn giá của quỹ đất thấp hơn so với thị trường?

Ông Đặng Quốc Khánh: Theo tôi, các quy trình với công thức khác nhau sẽ tạo ra kết quả khác nhau. Việc định giá và thẩm định giá đều đã có những văn bản pháp luật quy định rõ ràng và chặt chẽ.

Liên quan tới việc định giá đất đai đưa ra mức đơn giá thấp do bảng giá đất chưa sát với giá trị thực tế hiện nay của thị trường. Từ các quy định trong Luật giá 2012, có thể hiểu định giá là việc xác định gìá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản đưa ra mức giá có tính áp đặt, chủ quan, thế nên, hệ số điều chỉnh nếu có thay đổi thì giá trị của quỹ đất cũng không thể sát với giá thị trường.

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Quan trọng hơn, giá bất động sản tăng giảm biến động, khó kiểm soát.

Tôi lấy ví dụ, bảng giá đất được đưa ra vào năm 2015. Có thể, việc khảo sát được thực hiện trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng, giá đất còn thấp. Bảng giá đất đưa ra được khảo sát ở mức giá trung bình. Giá đất cao chỉ rơi vào một số vị trí đặc thù. Nhưng cuối năm 2017 đến đầu năm 2018, giá đất bắt đầu sốt, gấp rất nhiều lần so với năm 2015 và biên độ thay đổi rất lớn so với thời điểm trước năm 2015. Như vậy rõ ràng, nếu áp dụng đúng quy trình định giá như hiện nay, đơn giá của quỹ đất sẽ thấp hơn so với giá thị trường.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!