Hợp đồng BT: Quân cờ chiếm dụng đất vàng

Chẳng phải ngẫu nhiên mà 2 năm trở lại đây, hợp đồng BT (Hợp đồng xây dựng - chuyển giao) chiếm ngôi vị “bá vương” trong sự lựa chọn của rất nhiều doanh nghiệp tư nhân khi muốn tham gia vào kiến thiết cơ sở hạ tầng. Nếu như trước đây, vướng mắc đặt ra cho hợp đồng BT là bài toán phải cân đối thu chi đầy chặt chẽ của doanh nghiệp khi muốn xây cơ sở hạ tầng đổi lấy đất. Bởi khách quan rằng, chỉ cần “sai một ly đi một dặm” thì kết quả thua lỗ là điều khó tránh khỏi nhất là trong trường hợp quỹ đất được Nhà nước bàn giao chưa được tính tới cơ hội sinh lời.

Nhưng đó chỉ là trước kia còn bây giờ, hợp đồng BT “có lẽ” đã trở thành một nước đi chiến lược trong bàn cờ kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Khi các chính sách pháp luật ngày càng trở nên thắt chặt, sự cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản khó khăn thì cách tính toán để chiếm lĩnh miếng bánh béo bở phải thật tinh vi theo đúng nghĩa “chiếm dụng thật hợp pháp hóa”.

Lùm xùm gần đây nhất có thể kể đến là Tập đoàn Lã Vọng. Giới địa ốc đã chẳng ngoa khi gọi vị “thiếu gia bia ôm” này là “ông trùm” dự án BT. Bởi kết quả đằng sau của những dự án BT khiến dư luận giật mình kinh ngạc chính là những khu đất có vị trí đắc địa tại Hà Nội.

Điểm mặt kể tên không thể không nhắc tới dự án BT đầu tiên giúp Lã Vọng sở hữu được quỹ đất khiến bao người phải mơ ước chính là dự án Luis City Đại Mỗ. Vào giữa năm 2016, Ngôi Nhà Mới, đây là “tập hợp con” của Lã Vọng đã được Hà Nội chỉ định thực hiện Dự án BT Cải tạo và xây dựng hệ thống cống nối thông hồ Vục, hồ Đầu Băng và hồ Tư Đình với tổng vốn đầu tư hơn 610 tỷ đồng. Đổi lại, Ngôi Nhà Mới được thanh toán bằng quỹ đất hơn 9,9ha thực hiện dự án đối ứng trên địa bàn phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm thuộc Đồ án Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị Tây Nam đường 70.

Tới năm 2017, tiếp tục với “chiêu bài” thông qua “tập hợp con” là Công ty CP đầu tư Louis Group, Lã Vọng trở thành nhà đầu tư trúng thầu Dự án cải tạo, nâng cấp quốc lộ 6 đoạn Ba La – Xuân Mai với tổng mức đầu tư 8.800 tỷ đồng. Với hình thức BT, Louis Group được TP. Hà Nội trả 441ha đất tại hàng loạt quận, huyện ở Hà Nội gồm Hà Đông, Chương Mỹ, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đông Anh, Ba Vì, Mê Linh.

-------

LÁCH LUẬT TRONG HỢP ĐỒNG BT RA SAO?

Sẽ chẳng có gì đáng ngạc nhiên hay phải đặt dấu hỏi cho cuộc thương lượng trong hợp đồng BT nếu không có những dấu hiệu “thần kỳ”. Đặt ở thời điểm ngân sách Nhà nước đã eo hẹp, nhu cầu về kiến thiết cơ sở hạ tầng càng cao thì rất cần sự đóng góp hỗ trợ của doanh nghiệp tư nhân. Nếu như hợp đồng BOT đánh vào đúng túi tiền trực tiếp của người dân và gây ra nhiều sự vụ bất bình thì hợp đồng BT lại “khéo léo” hơn bởi bản chất, nó chỉ là cuộc giao thương giữa chính doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước. Và đằng sau cuộc giao thương đó là Nhà nước ứng trước quỹ đất, thay vì khoản vốn cho nhà đầu tư.

Nhưng bất cập xảy ra khi những hợp đồng BT bắt đầu tạo ra những cuộc thương lượng không cân bằng, đặc biệt sự nổi lên của một số doanh nghiệp có “cánh tay kỳ ảo” thâu tóm quỹ đất vàng như Lã Vọng. Dù không phải là doanh nghiệp có “tiếng” trong lĩnh vực bất động sản hay ghi dấu với hàng loạt dự án được khách hàng và giới chuyên môn đánh giá cao, nhưng Lã Vọng lại trở thành “đại gia” đất vàng chỉ sau một thời gian ngắn.

Ở thời điểm “quỹ đất sạch thì hiếm, doanh nghiệp thì đông”, rõ ràng, với chiến lược thông qua hợp đồng BT, Lã Vọng có thể dễ dàng “hợp pháp hóa” những khu đất sạch và lợi thế hơn là nhắm tới vị trí đắc địa. Đã thế, tiếng của doanh nghiệp cũng được vang lên bởi sự đóng góp, tham gia vào kiến thiết bộ mặt đô thị trong xây dựng cơ sở hạ tầng. Có vẻ như, với ưu điểm vượt trội, hợp đồng BT là quân át chủ bài trong chiến lược triển khai kinh doanh của Lã Vọng.

-------

CHỈ CÓ MỘT DOANH NGHIỆP THAM GIA ĐẤU THẦU?

Một điều khiến nhiều người phải đặt dấu hỏi ngạc nhiên rằng, tại sao những hợp đồng BT đầy hấp dẫn như vậy nhưng kết quả cuối cùng trong thông báo kết quả đấu thầu lại chỉ có duy nhất một doanh nghiệp tham gia. Thành ra, thay vì đấu thầu công khai, minh bạch, những dự án BT “đành phải” chỉ định thầu.

Theo số liệu từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư được công bố mới đây, năm 2017, có hơn 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới với tổng số vốn trên 388.000 tỷ đồng. Bình quân một ngày có 14 doanh nghiệp bất động sản ra đời. Đấy là còn chưa kể nhưng doanh nghiệp bất động sản đã có kinh nghiệm lâu năm trong thương trường và cũng không ít doanh nghiệp tài năng đầy mình với nhiều dự án bất động sản có tiếng.

Thế nhưng dự án BT chẳng phải nhiều nhưng thật kỳ lạ là chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu thầu và vượt qua vòng sơ tuyển. Liệu đây có phải là ưu đãi dành cho nhà đầu tư đang có mong muốn đóng góp kiến thiết cho đất nước? Hay phải chăng, dự án BT chưa được công khai rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng? Và phải chăng, “miếng bánh béo bở” đó được “chấm trước” nên dù các doanh nghiệp khác muốn và “thèm” cũng đâu dám tiến hành chuẩn bị hồ sơ tham gia "trận chinh chiến" này mà biết chắc phần thua sẽ thuộc về mình?

-------

MIẾNG BÁNH NGON TỪ HƯƠNG VỊ ĐẾN MÀU SẮC

Bản chất của hợp đồng BT được hình thành là sự tự thương thảo giữa nhà đầu tư và cơ quan quản lý. Không phủ nhận được rằng, bắt tay vào ký hợp đồng BT, nhà đầu tư sẽ dễ dàng lựa chọn và nhắm được những quỹ đất sạch nằm trong quy hoạch của địa phương và nếu có con mắt “nhìn xa trông rộng” hơn, quỹ đất đó sẽ thuộc vị trí đắc địa.

Nghị định 15 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư còn quy định việc giám sát chất lượng công trình BT được thực hiện theo thủ tục áp dụng đối với dự án đầu tư công vì thực chất, Nhà nước “mua” dự án BT bằng tiền ngân sách bỏ ra dưới hình thức khác.

Theo Nghị định 15, nhà đầu tư chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, dịch vụ dự án, tự giám sát, quản lý, thuê tư vấn quản lý, giám sát thi công, nghiệm thu…Trách nhiệm của cơ quan quản lý chỉ giám sát việc tuân thủ và nghĩa vụ của nhà đầu tư theo hợp đồng. Điều này có khác nào nhà đầu tư “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Liên quan đến giá trị “hàng đổi hàng”, từ tổng mức đầu tư ban đầu, cơ quan quản lý và nhà đầu tư sẽ tự thương thảo với nhau dự kiến vị trí quỹ đất cùng diện tích đối ứng. Tuy nhiên, giá trị quỹ đất đối ứng lại được xác định giá tại thời điểm ký kết hợp đồng BT. Trong trường hợp, dự án bị kéo dài so với thời gian ban đầu thì, chỉ tính mức lãi suất của vốn đầu tư và sự trượt giá cũng đủ cho thấy thất thoát tiền sẽ thực sự như thế nào?

Chưa kể, việc xác định và bàn giao quỹ đất sẽ căn cứ vào khối lượng nghiệm thu dự án. Nhưng theo Nghị định 15, chính nhà đầu tư lại là người đi nghiệm thu khối lượng. Không chỉ vậy, nhà đầu tư đã có thể nhận những quỹ đất và tiến hành kinh doanh nhưng dự án hạ tầng… có thể chậm lại. Rõ ràng, về bản chất, Nhà nước không bỏ tiền ra đối ứng ban đầu nhưng lại mất đi quyền khai thác sử dụng quỹ đất sạch, kèm theo lãi suất của vốn đầu tư và sự trượt giá.

Trong Thông tư 183 của Bộ Tài chính, giá trị quỹ đất cuối cùng sẽ được trao đổi với giá trị hợp đồng BT theo tổng quyết toán cuối cùng. Trong trường hợp, giá bị độn lên trong quá trình thực hiện và triển khai như giải phóng mặt bằng bị chậm, độn giá, không đúng tiến độ, chi phí phát sinh tăng lên do chi phí tư vấn, quản lý, giám sát chưa xác định rõ. Kết quả cuối cùng xảy ra nếu quá trình này không được giám sát chặt chẽ chính là giá trị “hàng đổi hàng” không hề ngang nhau.

Việc xác định giá trị của quỹ đất được tính bằng tổng quyết toán cuả dự án hợp đồng BT như một câu trả lời lý giải cho dự án Luis City Đại Mỗ khi từ 9,3ha đất đối ứng thành 30,5ha. Một con số tăng gấp hơn 3 lần. Nếu giả thiết này đúng thì rõ ràng, tổng quyết toán bị đội lên 300% so với tổng đầu tư dự tính ban đầu. Dấu hỏi lại tiếp tục được đặt ra là Lã Vọng đã triển khai dự án ra sao khiến tổng quyết toán lại tăng đột biến? Còn ở trường hợp, việc đặt giả thiết kia không phải câu trả lời cho dự án Luis City Đại Mỗ có quỹ đất đối ứng lớn thì sự nhập nhèm sẽ nằm ở đâu mà tạo ra con số bất thường như thế?

Dễ dàng hợp pháp hóa quyền sở hữu và khai thác của mình trên mảnh đất đắc địa được lựa chọn. Không chỉ chọn được miếng bánh đẹp và bắt mắt mà nhà đầu tư còn được hưởng trọn hương vi của miếng bánh. Một cuộc trao đổi lời kép mà phần hơn thuộc về nhà đầu tư còn sự thất thoát đôi đường sẽ thuộc về phía Nhà nước, mà sâu xa hơn là thuộc về nhân dân.