Tiện nhưng cũng nhiều bất tiện
Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao đã đẩy giá nhà tại Hà Nội liên tục leo thang khiến cho nhiều người dân có nhu cầu tìm nhà ở gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt, tâm lý chung của nhiều gia đình là muốn tìm nơi ở trong trung tâm để tiện đi làm và sinh hoạt nên đã chọn chọn giải pháp mua căn hộ tập thể cũ.
Theo anh Ngọc Minh (làm việc cho một môi giới bất động sản tại Hà Nội) chia sẻ, nhiều người có tài chính mỏng khi tìm thấy căn nhà hợp lý họ sẵn sàng đặt cọc ngay. Những gia đình này khi xem nhà đã xác định rõ, đầu tiên là nhà phải gần nơi làm việc và trường học của con cái; tiếp đến là căn nhà sẽ có những lỗi mà họ phải chấp nhận như kết cấu cũ, thiếu sáng, bí bách và nằm sâu ở trong ngõ ngách, chỉ có thể đi lại bằng xe máy.
Những khu chung cư cũ có các đặc điểm trên thường có mức giá thấp hơn từ 30 - 40% so với những khu chung cư mới ở mặt đường lớn. Dù biết là bất cập nhưng có không ít người vẫn chấp nhận mua vì tiết kiệm được các khoản phí dịch vụ. Ngoài ra, nhiều người cho rằng, việc mua chung cư cũ sau này sẽ được hưởng mức đền bù hấp dẫn khi có chương trình cải tạo của Nhà nước.
Theo anh Minh, cũng có không ít nhà đầu tư mua các bất động sản cũ sau đó cải tạo sơn sửa lại để đầu tư cho thuê hoặc bán lại. Mức lợi nhuận nhà đầu tư thu về có thể tăng 20 - 30%. Đơn cử như anh Minh đã mua căn nhà cũ trị giá 1,2 tỷ đồng tại khu vực Thái Hà. Sau khi cải tạo, giá anh bán ra là 1,6 tỷ đồng.
Hay như vợ chồng chị Lưu Hà, vừa mua một căn hộ 45m2 tầng 2 trong một khu tập thể cũ tại phố Hồng Mai, quận Hai Bà Trưng (TP. Hà Nội) với giá 1,8 tỷ đồng. Căn hộ này được chủ cơ nới thêm 20m2 nên diện tích sử dụng thực tế gần 70m2 đủ để bố trí 2 phòng ngủ và các công trình thiết yếu. Mặc dù biết trước những khu tập thể cũ sẽ có những hạn chế như: Không có chỗ để xe, nhà chỉ có một phòng tắm và nhà vệ sinh, cầu thang bộ, không có cách âm… nhưng gia đình anh chị vẫn quyết mua.
Tuy nhiên sau khi chuyển vào ở, vợ chồng chị mới cảm nhận được những khó khăn, bất tiện của khu chung cư cũ mang lại. Chị Hà cho hay: “Muốn có chỗ để xe thì phải đi tầm gần 1km mới có chỗ mà cũng chỉ là để ngoài trời. Gia đình tôi xin mãi mới có 1 suất để xe máy với giá 350.000 đồng/tháng, còn phí gửi xe ô tô tận 2,5 triệu/tháng. Tính ra nguyên gửi xe tốn gần 3 triệu đồng, gấp mấy lần những khu chung cư mới xây mà sáng nào cũng phải đi bộ xa mới lấy được xe”.
Chị Hà cho biết thêm, chuyện tắc bồn rửa bát, tắc bồn cầu xảy ra như cơm bữa khiến gia đình chị tháng nào cũng phải gọi thợ để xử lý nhưng mãi không khắc phục được. Bên cạnh đó, khu này luôn trong tình trạng ồn ào do các căn hộ xung quanh liên tục sửa chữa, tôn tạo. Ngoài ra, còn có nguy cơ trộm cắp và mất an ninh trật tự.
Cẩn trọng trước khi quyết định mua chung cư cũ
Trong cơn bão tăng giá bất động sản, chung cư cũ lại trở thành phân khúc được nhiều khách hàng tìm đến với mục đích ở thực. Cùng với đó cũng có những người mua chung cư cũ với mục đích đầu tư bằng cách cải tạo rồi bán lại hoặc cho thuê thông thường, một số căn hộ được thiết kế dạng homestay, làm quán café, studio chụp ảnh hay đơn giản chỉ để đăng ký hộ khẩu trên phố…
Ngay cả việc mua để đầu tư chờ ngày chính quyền cải tạo cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro khi mà thời gian từ lúc phê duyệt quyết định cho tới khi thực hiện có thể phải nhiều năm. Đơn cử như trường hợp một nhà đầu tư bỏ ra 1,2 tỷ đồng mua một căn hộ ở tập thể Ngọc Khánh vào năm 2016, nhưng tới năm 2021 thành phố mới cho di dời dân tại đây. Thời điểm hoàn thành cải tạo cũng chưa biết lúc nào sẽ tiến hành xong. Với số tiền đó nếu đem đầu tư vào bất động sản nơi khác thì có thể lợi nhuận tính đến thời điểm hiện tại đã tăng rất cao.
Nói về việc mua căn hộ tập thể cũ, luật sư Nguyễn Mạnh Hùng, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, mỗi người sẽ tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng tài chính của mình mà “liệu cơm gắp mắm”. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu mua nhà tập thể cũ, người dân nên tìm hiểu thêm về vấn đề pháp lý, tránh việc giao dịch chỉ có giấy viết tay khiến dễ rơi vào tranh chấp, thậm chí mất hoàn toàn quyền lợi đối với nơi ở mình đã mua.
Luật sư Nguyễn Mạnh Hùng cho biết thêm, không nên có tâm lý mua nhà tập thể để chờ đợi được đền bù hoặc ưu tiên quyền mua căn hộ khi triển khai dự án mới, vì không có mốc thời gian cụ thể.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi mua nhà cũ, người mua phải tìm hiểu thật kỹ các thông tin vị trí, pháp lý hồ sơ và chất lượng của ngôi nhà để tránh tiền mất tật mang. Đặc biệt, với các căn nhà tập thể cũ, tình trạng cơi nới diễn ra nhiều nên rất khó cho việc sang tên đổi chủ sau này.
Nhiều chuyên gia bất động sản cũng đưa ra lời khuyên dành cho khách hàng nên xem xét thật kỹ khi mua bất động sản. Nên lựa chọn các bất động sản ngang giá, cũng như có sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi tốt nhất. Khách hàng cũng nên chú ý tới các tiện ích gần khu tập thể như: Chợ, bệnh viện, trường học, công ty làm việc và các đơn vị hành chính, điều này sẽ giúp khách hàng có cơ hội được đền bù hoặc khi bán lại cũng sẽ được giá hơn.
Ngoài ra, khách hàng cũng cần phải quan tâm vấn đề pháp lý, không nên giao dịch các bất động sản qua giấy viết tay. Người mua phải kiểm tra diện tích sổ đỏ và diện tích thực tế trước khi mua vì diện tích đất sử dụng và số liệu thực tế cần phải rõ ràng. Khách hàng không nên nhầm lẫn giữa diện tích cơ nới và diện tích thực tế trên sổ đỏ để tránh sự tranh chấp pháp lý có thể xảy ra sau này./.
