Vị chuyên gia này cho rằng, không thiếu những trường hợp nhà đầu tư (NĐT) chỉ vay ngân hàng mua bán bất động sản mà không tính kỹ, có khi cũng lỗ mất tiền tỷ; hay có NĐT hối hận phải chi biết tính toán để lựa chọn những sản phẩm tín dụng phù hợp với mục đích mua bán bất động sản của mình thì tốt quá…
Chia sẻ xung quanh câu chuyện này, ông Lê Quốc Kiên, một NĐT kỳ cựu tại TP.HCM cho rằng, việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, sẽ phụ thuộc chủ yếu vào dòng tiền có thể trả ngân hàng hàng tháng, và khả năng thanh khoản của bất động sản phải khớp với thời hạn đáo hạn khoản vay (đặc biệt với các khoản vay ngắn hạn 6 tháng đến 2 - 3 năm).
Ví dụ với khoản vay 3 tỷ đồng, dự trù tài sản có thể bán được trong vài tháng nên mình chọn kỳ hạn vay là ngắn hạn một năm, thì mỗi tháng phải trả lãi ngân hàng khoảng 25 triệu. Trong thời điểm kinh tế bình thường, có thể dùng tiền tích lũy có sẵn, hoặc khoản thu nhập khác từ lương/hoạt động kinh doanh để trả khoản lãi này, hoặc có thể bán nhanh tài sản chỉ trong vài tháng để trả cả gốc và lãi ngân hàng.
Nhưng trong giai đoạn kinh tế khó khăn, khi đã sử dụng hết số tiền tích lũy để đóng lãi, và thu nhập từ lương/hoạt động kinh doanh khác bị sụt giảm, sẽ bắt đầu bị hụt dòng tiền 25 triệu đóng hàng tháng cho ngân hàng. Nghiêm trọng hơn, đến thời hạn đáo hạn ngân hàng, nếu bất động sản đầu tư vẫn chưa bán được thì không có 3 tỷ trả ngân hàng.
Tương tự, NĐT này phân tích, với các kỳ hạn vay trung hạn 10 năm và dài hạn trên 15 năm, số tiền phải trả gốc cộng lãi hàng tháng khoảng 40 - 50 triệu đồng. Tình hình kinh tế khó khăn làm thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và lương bị sụt giảm, trong khi tài sản mãi vẫn không thể bán được, dẫn đến việc không có tiền trả ngân hàng hàng tháng, bị xếp vào nhóm nợ xấu, lâu dần sẽ bị ngân hàng tịch thu tài sản xử lý nợ.
"Trong tình hình kinh tế sẽ còn khó khăn kéo dài này, thu nhập khác từ hoạt động kinh doanh và lương của các NĐT rất bấp bênh. Thu nhập khác từ sản xuất kinh doanh và lương sụt giảm, cộng với ít tiền tích lũy, trong khi dùng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư bất động sản khiến nhiều NĐT gặp khó", ông Kiên nhấn mạnh.
Mặc dù vay ngân hàng để đầu tư bất động sản mang lại nhiều lợi ích cho người mua, chủ động về dòng tiền nhưng không ít trường hợp gặp rủi ro khi vay ngân hàng nhưng không tính toán kỹ càng.
Theo cách phân tích của các chuyên gia, rủi ro đầu tiên là ngân hàng cũng chính là "con dao hai lưỡi". Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là "đánh nhanh thắng nhanh". Trong trường hợp NĐT tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các NĐT không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.
Bên cạnh đó, nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 - 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
Một rủi ro mà khá nhiều NĐT bất động sản dùng đòn bẩy tài chính gặp phải đó là, thị trường bất động sản nhiều biến động không lường trước được. Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.
Theo các chuyên gia, sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là việc hết sức bình thường, thế nhưng việc này có thể làm thị trường xuất hiện thêm nhiều đại gia bất động sản mới, nhưng ngược lại cũng nhiều NĐT điêu đứng vì vay ngân hàng để đầu tư bất động sản. Vì thế, các NĐT cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận bền vững./.
