Cổ phiếu bất động sản bớt “sống ảo” để gọi vốn chứng khoán!

Thị trường bất động sản năm 2018 nhìn chung được hỗ trợ nhiều từ sự khởi sắc của thị trường tài chính chứng khoán. Khi tín dụng ngân hàng dần siết chặt thì thị trường chứng khoán lại là hầu bao vô tận cho các doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế mà nói, dòng vốn tín dụng từ ngân hàng hay dòng vốn mở từ thị trường chứng khoán đều có hai mặt của nó. Việc siết tín dụng buộc phải thực hiện dần theo lộ trình “cai sữa cho con phải cai từ từ”. Trước mắt các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn về vốn. Nhưng về lâu dài, sức khỏe của các doanh nghiệp này sẽ ổn định và có cơ hội phát triển manh mẽ hơn.

Điểm tựa của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang xoay hướng sang thị trường chứng khoán. Lợi thế tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản khiến cho hai năm trở lại đây, cổ phiếu bất động sản nằm trong nhóm cổ phiếu vua. Nhưng vì cớ sao, yếu tố tâm lý thị trường lại là cản trở việc gọi vốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn?

Với mong muốn cùng doanh nghiệp bất động sản đi tìm lời giải cho bài toán vốn trên sàn chứng khoán, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu các chuyên gia: TS. Nguyễn Trí Hiếu, cố vấn cấp cao trong lĩnh vực tài chính ngân hàng;  TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và ông Lê Đức Khánh,  Giám đốc chiến lược Công ty cổ phần Chứng khoán dầu khí (PSI).

PV: Siết tín dụng ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản là bài toán khó nhưng là việc buộc phải làm. Mục tiêu xác định ngay từ đầu rằng từ đó doanh nghiệp sẽ khỏe dần lên nhưng cần thời gian. Thời điểm này, sau một thời gian siết tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản đang nằm ở đâu trong quá trình “rèn luyện sức khỏe” thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Việc thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản. Trong đó, điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng.

Đối với người mua nhà, đó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.

Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô, tôi cho rằng việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản sẽ hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Theo kinh nghiệm, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện.

Ở chiều ngược lại khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.

Điều này làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng.

TS. Cấn Văn Lực: Đúng là trong thời gian vừa qua Chính phủ và và Ngân hàng Nhà nước đã quản lý những lĩnh vực rủi ro như chứng khoán bất động sản, các dự án BT, BOT. Tuy nhiên dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng ở 8 - 10%/năm. So với mức tăng tín dụng 15 - 17% của các tổ chức tín dụng.

Dòng vốn FDI vào bất động sản cũng tăng mạnh trong 2018, đạt 6,5 tỷ USD trong 11 tháng - gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong 2019 trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn của mình vào ASEAN - trong đó có Việt Nam do lo ngại chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Song song với đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên sàn chứng khoán và phát hành cổ phiếu, một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã phát hành trái phiếu trong và ngoài nước. Dòng vốn từ thị trường chứng khoán với doanh nghiệp cũng đang lớn dần.

PV: Hai năm qua, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên sàn chứng khoán. Từ đó hình thành sợi dây liên kết giữa thị trường tài chính chứng khoán (TTCK) và thị trường bất động sản: Vốn. Ông đánh giá như thế nào về mối quan hệ trên trong năm 2018?

Ông Lê Đức Khánh: Nhìn chung năm 2018 không phải là năm thuận lợi cho TTCK. FED tăng lãi suất 3/4 lần trong năm, đồng USD mạnh lên; cùng với đó lạm phát, tỷ giá biến động đã ảnh hưởng không nhỏ nền kinh tế, dịch chuyển dòng vốn đầu tư và tác động tiêu cực đến TTCK. Cụ thể là VN-Index đã điều chỉnh từ đầu tháng 4 đến nay từ mốc 1.200 điểm về quanh vùng 960 điểm tính đến giai đoạn giữa tháng 12.

Vận động điều chỉnh cùng pha với TTCK, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng được coi là 1 nhóm cổ phiếu chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn nhất trong số các nhóm ngành quan trọng, cũng có xu hướng điều chỉnh.

Hầu hết các cổ phiếu ngành này vốn hóa lớn như VIC, NVL, DXG, DIG, SCR đều điều chỉnh trồi sụt với biến động rất lớn. Mặt bằng giá nhìn chung không có sự tăng trưởng trong khi năm qua các rất nhiều doanh nghiệp bất động sản báo cáo lãi tốt.

Dù vậy, có thể nói thanh khoản của các cổ phiếu bất động sản đều ở mức cao. Diễn biến này cũng phản ánh được thực trạng trung của của TTCK năm 2018 khi mà thanh khoản gia tăng ở nhiều nhóm cổ phiếu chủ chốt là dầu khí, xây dựng và vật liệu, đặc biệt là ngân hàng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường tài chính 2018 được đánh giá là một thị trường có sự ổn định, giá trị của tiền đồng ổn định, nền kinh tế phát triển khả quan. Tỷ lệ lạm phát kiểm soát tốt, tạo sự ổn định của thị trường tài chính. Từ đó, tác động tích cực tới thị trường bất động sản, tạo sự ổn định phát triển cho thị trường này trong năm qua.

Tuy nhiên, lãi suất cao và việc nhiều nhà kinh doanh bất động sản cũng như người dân có nhu cầu vay nhưng không tiếp cận được vốn ngân hàng chính là những hạn chế mà thị trường tài chính tác động lên thị trường bất động sản trong năm 2018.

Dù vậy thì, những hạn chế này sẽ giúp thị trường giảm rủi ro. Tóm lại, thị tường bất động sản đã được thị trường tài chính hỗ trợ tích cực trong 2018.

TS. Cấn Văn Lực: Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản năm qua rất tốt, tăng 51% so với mức 31% của thị trường. Một số doanh nghiệp cũng đã chủ động phát hành trái phiếu, không còn lệ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng khi thiếu nguồn vốn, đây là tín hiệu tích cực.

PV: Cổ phiếu bất động sản năm 2018 được đánh giá là nhóm dẫn dắt thị trường, nhưng lại có ý kiến cho rằng, nhiều cổ phiếu bất động sản được làm đẹp quá tay hoặc là làm giá. Điều này gây tâm lý không tốt của nhà đầu tư nếu quan tâm đến nhóm bất động sản?

Ông Lê Đức Khánh: Thông thường các nhóm cổ phiếu lớn như ngân hàng, dầu khí, bất động sản là những nhóm cổ phiếu nhạy với thị trường và đóng vai trò dẫn dắt. Đặc thù đối với cổ phiếu bất động sản đó là các hoạt động doanh thu/lợi nhuận khó dự báo và hay xảy ra nhiều trường hợp làm "mượt" số liệu doanh thu/lợi nhuận.

Cách thức hạch toán, đánh giá phân tích theo dòng tiền hay tài sản cũng khó ước lượng được giá trị chính xác và qua đó khó định giá sát với giá trị nội tại doanh nghiệp.

Với nhà đầu tư không chuyên, thường hay bị mua bán theo thông tin hoặc mua theo người khác.Điều này cũng khiến cổ phiếu bất động sản biến động thất thường về giá. Do đó, không thể phủ nhận rằng với nhiều nhà đầu tư, nhóm cổ phiếu bất động sản không phải là nhóm cổ phiếu ưa thích.

Nói như vậy không phải cổ phiếu bất động sản bị thị trường "tẩy chay". Các quỹ nước trong và ngoài nước vẫn quan tâm đến nhóm các cổ phiếu bất động sản nhưng tùy khẩu vị rủi ro các quỹ vẫn có chọn lọc để mua vào và nắm giữ. Tất nhiên, không phải cổ phiếu bất động sản nào cũng thu hút sự quan tâm của khối khách hàng tô chức.

Bởi thực tế, trái ngược với sự sôi động từ diễn biến giao dịch của các cổ phiếu bất động sản vốn hóa lớn thì các cổ phiếu có quy mô vừa và nhỏ lại kém ăn khách hơn - giao dịch trầm lắm và không nhiều biến động lớn về giá chưa muốn nói đến việc giảm giá mạnh (LCG, NDN, ITC...).

PV: Doanh nghiệp bất động sản lên sàn, việc đầu tiên là gọi vốn phát triển dự án. Tuy nhiên, tâm lý e ngại “cổ phiếu ảo” của nhà đầu tư chính là rào cản khiến cổ phiếu bất động sản bớt hấp dẫn. Ông có khuyến nghị gì để để cả nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản cùng vui với cuộc chơi trên sàn?

Ông Lê Đức Khánh: Doanh nghiệp lớn, có thị phần và có phân khúc sản phẩm tốt chắc chắn thu hút sự quan tâm từ phía các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức như VIC, DXG, NVL, NLG...

Còn các doanh nghiệp mới lên sàn tùy vào doanh nghiệp và triển vọng. Nếu đó là những doanh nghiệp mới, ít tên tuổi sẽ khó thu hút vốn thành công. Và để nhà đầu tư quan tâm hơn đến cổ phiếu bất động sản, doanh nghiệp nhóm này cần thêm độ minh bạch thông tin, bớt làm đẹp báo cáo tài chính. Khi đó, tự khắc cổ phiếu bất động sản sẽ “có giá” hơn và uy tín doanh nghiệp cũng sẽ tăng thêm bậc trên thị trường chứng khoán.

Năm 2019, cùng với việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước thì thị trường bất động sản sẽ thêm hưởng lợi từ dòng vốn trên sàn chứng khoán. Bởi, nhà đầu tư lớn thường quan tâm đến các dự án hoặc quỹ đất sạch của các doanh nghiệp, do vậy thị trường bất động sản cũng sẽ còn sôi động, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất vàng sẽ còn hấp dẫn trước con mắt của các doanh nghiệp lớn chuyên phát triển bất động sản trong và ngoài nước.

TS. Cấn Văn Lực: Theo tôi đánh giá, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản năm qua rất tốt, tăng 51% so với mức 31% của thị trường.

Một số doanh nghiệp cũng đã chủ động phát hành trái phiếu, không còn lệ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng khi thiếu nguồn vốn, đây là tín hiệu tích cực.

Dự kiến năm 2019 thị trường bất động sản tiếp tục đà ổn định, đi vào chất lượng. Tùy từng phân khúc trong đó phân khúc bất động sản nhà ở (nhất là phân khúc bình dân), văn phòng cho thuê (nhất là hạng A ở TP.HCM) và mặt bằng bán lẻ sẽ có nhiều tiềm năng phát triển tốt trong bối cảnh dự báo đầu tư tư nhân và FDI tiếp tục diễn biến tích cực trong năm tới.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Các doanh nghiệp ngoài việc vay vốn ngân hàng thì có các nguồn vốn tiềm năng khác, đó là phát hành cổ phiếu và trái phiếu. Đây chính là cánh cửa còn để ngỏ cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, việc phát hành cổ phiếu chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, sức khỏe tài chính ổn định, có thị trường ổn định và tỷ lệ sinh lời tốt.

Những doanh nghiệp nhỏ không có thị phần, không có báo cáo tài chính kiểm toán độc lập và không có lãi thì bị loại khỏi nguồn vốn cổ phần đó.

Với doanh nghiệp bất động sản, việc phát hành cổ phiếu có phần khó khăn hơn bởi phần lớn là doanh nghiệp nhỏ lẻ, vốn chủ sở hữu thấp, trừ các doanh nghiệp rất lớn. Còn lại là các doanh nghiệp trung và nhỏ nên với doanh nghiệp bất động sản việc phát hành cổ phiếu khá là khó khăn. Tuy nhiên, khi đã đủ mạnh để niêm yết và phát hành cổ phiếu thì doanh nghiệp sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Xin cảm ơn các chuyên gia!