Với những lợi thế nhất định, nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp đã bắt đầu thu hút sự quan tâm từ năm 2018 và đầu năm 2019. Tuy nhiên, đến những tháng cuối năm 2019, nhóm cổ phiếu này đã có sự trầm lắng và điều chỉnh đáng kể. Bước sang năm 2020, trước ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 và trong xu hướng thị trường chứng khoán ảm đạm, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp giảm tốc mạnh.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, với động thái tích cực trong và ngoài nước tới đây, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sẽ còn khởi sáng.
Tín hiệu khởi sắc từ chuỗi giá trị toàn cầu
Báo cáo của SSI Research cho thấy, nguồn vốn FDI vào khu công nghiệp đã có những tín hiệu khởi sắc. Cụ thể, tổng vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm 4 tháng đầu năm đạt 9,8 tỷ USD.
Dịch Covid đã làm xê dịch chuỗi giá trị toàn cầu, với mục đích giảm thiểu sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng làm gia tăng cấp bách nhu cầu đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh sự phục thuộc quá nhiều vào một quốc gia, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác sẽ diễn ra nhanh chóng hơn.
Các doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu có hoạt động tuyển dụng và tìm kiếm chuỗi cung ứng và Việt Nam là 1 trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển, bên cạnh các quốc gia tiềm năng khác trong khu vực như Indonesia, Thái Lan hay Malaysia.
So sánh với Indonesia, nước cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong việc thu hút FDI, Việt Nam có lợi thế ở gần Trung Quốc nên khoảng cách vận chuyển thuận lợi hơn. Trong khi đó, thể chế chính trị của Việt Nam rất hỗ trợ doanh nghiệp, có nhiều ưu đãi cho các dự án FDI lớn. Mặt khác, Việt Nam cũng tham gia rất nhiều các FTAs như EVFTA hay CPTPP mà Indonesia không tham gia.
Theo dữ liệu Collier International, trong quý I/2020, kết quả so sánh tỷ lệ lấp đầy và giá thuê các KCN ở các nước Đông Nam Á cho thấy, Việt Nam khá hấp dẫn với mức giá thuê trung bình thấp hơn 45 - 50% so với các nước Thái Lan, Malaysia và Indonesia. Theo báo cáo của Jetro năm 2019, chi phí lao động của Việt Nam cũng thấp hơn so với Thái Lan, Malaysia và Indonesia.
Đà tăng trưởng trong nước
Trước tình hình ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, Việt Nam đã và đang chủ trương đẩy mạnh đầu tư công với kỳ vọng tăng mạnh trong năm 2020. Tổng cộng quy mô giải ngân dự kiến trong 2020 rất lớn, khoảng 30 tỷ USD.
Đặc biệt, các dự án cao tốc Bắc Nam, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết sẽ giúp kết nối hạ tầng, logistic của các khu công nghiệp ở các tỉnh vệ tinh Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết vào các trung tâm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương trở nên thuận lợi. Đây là một lợi thế gia tăng sức cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI với các khu vực khác.
Cũng theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến quý I/2020, Việt Nam có 335 KCN được thành lập (tăng 5 KCN so với cuối năm 2019), trong đó có 260 KCN với tổng diện tích đất 68.700ha đã đi vào hoạt động và 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích 29.200ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 75%, tăng 0,7% so với cuối năm 2019.
Báo cáo từ JLL cho biết, từ tháng 2/2020, khi dịch bệnh bắt đầu bùng phát, việc hạn chế di chuyển giữa các khu vực đã khiến các giao dịch bị đình trệ do các nhà đầu tư không thể trực tiếp thực địa và làm việc với chủ đầu tư KCN.
Tuy nhiên, các giao dịch thành công được thực hiện trước dịch, giúp tỷ lệ lấp đầy khu vực miền Bắc tăng mạnh. Giá thuê các KCN phía Bắc cũng tăng 6,5%, đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê. Các KCN miền Nam có tỷ lệ lấp đầy đạt 82% và giá thuê đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê. Con số này cho thấy tiềm năng từ bất động sản KCN sẽ còn nhiều bứt phá trong trung và dài hạn.
