PV: Thưa luật sư, việc Công ty Sao Mai viện lý do chưa biết ai là chủ đầu tư nên không xác định được phần diện tích sử dụng chung, riêng tại tòa nhà 229, Phố Vọng có thỏa đáng?
Luật sư Phạm Thanh Loan: Theo quy định của pháp luật hiện hành, Thông tư 02/2016/TT-BXD (gọi tắt là Thông tư 02) hướng dẫn chi tiết Điều 100 Luật nhà ở 2014 quy định về sở hữu chung sở hữu riêng. Tại khoản 2 điều 6 và khoản 8 điều 7, thông tư này có quy định về việc xác định sở hữu chung, riêng được xác định theo quy định của pháp luật và nội dung hợp đồng tại thời điểm ký kết hợp đồng. Theo đó, thời điểm ký kết hợp đồng là giai đoạn Luật nhà ở 2005 có hiệu lực, từ đó có thể xác định phần sở hữu chung, riêng theo quy định tại điều 70 luật nhà ở 2005 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 72/2010/NĐ-CP đồng thời theo nội dung hợp đồng các bên ký kết. Do đó, việc Công ty Sao Mai viện lý do chưa biết ai là “chủ đầu tư” nên không xác định được phần diện tích sử dụng chung, riêng tại tòa nhà 229, Phố Vọng là không thỏa đáng.
PV: Theo luật sư, lý do của việc chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm giữa 2 đơn vị hiện chưa rõ đơn vị nào là chủ đầu tư (Công ty Sao Mai và Công ty MTV) trong việc thành lập BQT tòa nhà 229, cũng như sự thiết quyết liệt của chính quyền địa phương là gì?
Luật sư Phạm Thanh Loan: Tôi nhận định công ty MTV vẫn là chủ đầu tư của tòa nhà chung cư 229.
Điều 10 Nghị định 59/2011/NĐ-CP quy định rõ: “Nguyên tắc kế thừa quyền và nghĩa vụ của công ty cổ phần được chuyển đổi từ doanh nghiệp 100% vốn nhà nước”.
Theo đó, doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm sắp xếp, sử dụng tối đa số lao động tại thời điểm quyết định cổ phần hóa và giải quyết chế độ cho người lao động nghỉ việc, thôi việc theo quy định hiện hành.
Công ty cổ phần có nghĩa vụ kế thừa mọi trách nhiệm đối với người lao động từ doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển sang; có quyền tuyển chọn, bố trí sử dụng lao động và phối hợp với các cơ quan liên quan giải quyết chế độ cho người lao động theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm phối hợp với cơ quan có liên quan kiểm tra, xử lý những vấn đề về tài chính để xác định giá trị phần vốn nhà nước tại thời điểm chính thức chuyển thành công ty cổ phần.
Luật sư Phạm Thanh Loan - Công ty Luật Châu Á.
Công ty cổ phần được sử dụng toàn bộ tài sản, nguồn vốn đã nhận bàn giao để tổ chức sản xuất, kinh doanh; kế thừa mọi quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần hóa đã bàn giao và có các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Các nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần hóa được xác định bổ sung sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền quyết toán, bàn giao cho công ty cổ phần không thuộc trách nhiệm của công ty cổ phần. Trường hợp sau khi bàn giao sang công ty cổ phần mới phát sinh khoản truy thu hoặc xử phạt các hành vi vi phạm pháp luật của doanh nghiệp trong thời gian là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thì cần làm rõ trách nhiệm cá nhân, tập thể để thực hiện việc bồi hoàn, nộp phạt, xử lý kỷ luật theo quy định của pháp luật”.
Còn Công ty Sao Mai chỉ là doanh nghiệp được giao quản lý tòa nhà 229. Lý do đùn đấy giữa hai pháp nhân này rõ ràng là bên công ty MTV sau khi cổ phần hóa vì không được tính phần tòa nhà 229 và giá trị doanh nghiệp nên cũng không muốn hoàn thành nghĩa vụ phát sinh. Còn Công ty Sao Mai chỉ là đơn vị quản lý nên không có trách nhiệm trong việc thành lập BQT nhà chung cư.
Về phía UBND, thời điểm từ khi tòa nhà 229 bàn giao và đi vào sử dụng cho đến trước khi ban hành Thông tư 02 thì theo Quyết định số: 08/2008/QĐ-BXD, khoản 2 điều 11 có quy định:
“Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức HNNCC lần đầu. Trường hợp nhà chung cư không xác định được chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì tổ chức HNNCC lần đầu”.
Như vậy, UBND phường Đồng Tâm đã không thực hiện trách nhiệm của mình trong việc tổ chức HNNCC lần đầu, và chỉ cho đến khi có yêu cầu từ phía người dân thì mới thực hiện.
PV: UBND phường Đồng Tâm đóng vai trò như thế nào trong việc thành lập BQT nhà chung cư 229 Phố Vọng?
Luật sư Phạm Thanh Loan: Theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD thì UBND phường Đồng Tâm có trách nhiệm theo dõi, kiểm tra, giải quyết những vấn đề phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư (trong đó có việc tổ chức HNNCC và thành lập BQT) theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND cấp quận để giải quyết.
Ngoài ra UBND phường Đồng Tâm còn có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý để giải quyết các vấn đề liên quan bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn.
Tại điều 49 Thông tư 02 về trách nhiệm của UBND cấp phường, thì ngoài những quy định như trong quyết định 08 nêu trên, UBND cấp phường còn có trách nhiệm “tổ chức HNNCC và tham dự cuộc họp HNNCC theo quy định”.
PV: Cư dân chung cư 229 Phố Vọng có được quyền đề nghị UBND phường Đồng Tâm đứng ra tổ chức HNNCC lần đầu để bầu ra BQT mà không cần phải đi tìm chủ đầu tư là ai?
Luật sư Phạm Thanh Loan: Theo quy định tại Điều 13, Thông tư 02, chung cư 229 thuộc trường hợp “Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao”. Do đó, UBND phường Đồng Tâm có trách nhiệm đứng ra tổ chức HNNCC lần đầu. Kết quả của HNNCC lần đầu do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như HNNCC do chủ đầu tư tổ chức. Vì thế, có thể tiến hành HNNCC mà không cần xác định chủ đầu tư là ai.
Theo phản ánh của 200 hộ dân chung cư 229 Phố Vọng, đã 4 năm nay họ không thể thành lập được BQT chung cư dù đã nhiều lần làm việc với UBND phường và Ban quản lý tòa nhà.
PV: Việc xác định chủ đầu tư tòa nhà 229 Phố Vọng là trách nhiệm của ai, thưa luật sư?
Luật sư Phạm Thanh Loan: Trong trường hợp thông thường, chủ đầu tư đương nhiên vẫn là công ty MTV. Tuy nhiên do vướng mắc trong khâu xác định tài sản nên còn phụ thuộc vào phương án giải quyết từ UBND TP. Hà Nội.
Trách nhiệm xác định chủ đầu tư thuộc về UBND phường Đồng Tâm dựa theo trách nhiệm “Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp quận xem xét, giải quyết” (Khoản 2 điều 49 Thông tư 02).
Xin cảm ơn luật sư!
Ông Nguyễn Huy Hùng - chuyên viên Phòng Quản lý nhà, Sở Xây dựng Hà Nội:
Việc thành lập BQT tại các chung cư là quan trọng và cấp thiết, bởi đây là cầu nối giữa cư dân với chính quyền địa phương, chủ đầu tu và đơn vị quản lý vận hành trong quản lý, vận hành khai thác các thiết bị sử dụng chung, bảo đảm an ninh trật tự, vệ sinh môi trường… tại các chung cư. Trong số trên 643 chung cư tại Hà Nội, từ chung cư thấp nhất cao 2 - 3 tầng đến chung cư cao nhất là 72 tầng có sức chứa từ vài chục đến cả nghìn căn hộ hay các dự án lớn như Times City, Royal City, chung cư HH Linh Đàm… lên tới hàng chục nghìn cư dân, tương đương dân cư của vài phường, nếu không thành lập BQT đồng nghĩa với việc cư dân không có tiếng nói và dễ bị chủ đầu tư “xử ép”.
