Trong bối cảnh sự ảm đạm của nền kinh tế Châu Âu kéo theo sự chững lại của thị trường BĐS tại các quốc gia thuộc khu vực, thì thị trường nhà đất ở Đức lại nổi bật lên như một điểm sáng với rất nhiều cơ hội hấp dẫn các nhà đầu tư.
Miền đất hứa
Với dân số khoảng 81,2 triệu người, trong đó có tới 41% nằm trong độ tuổi từ 25 - 54, Đức trở thành quốc gia đông dân nhất và sở hữu lực lượng lao động dồi dào và tiềm năng nhất tại Châu Âu. Bên cạnh đó, Đức là nước có GDP cao nhất lục địa già và đứng thứ 4 trên toàn thế giới. Tốc độ tăng trưởng hàng năm được dự báo dao động trong khoảng từ 1,8-1,9%.
Số lượng việc làm là điểm sáng nhất trong nền kinh tế Đức. Năm 2015, một kỷ lục đã được xác lập khi có đến 150.000 việc làm mới được tạo ra trong năm, nâng tổng số việc làm tại Đức lên con số 42,8 triệu. Hơn nữa, tỷ lệ thất nghiệp tại Đức thuộc hàng thấp, khoảng 4,6% trong năm 2015, đây là mức thấp nhất so với các quốc gia khác tại châu Âu và thấp hơn nhiều so với con số tỷ lệ thất nghiệp trung bình toàn Châu Âu 9,4%.
Ngoài ra, Đức cũng là quốc gia xuất khẩu lớn thứ 3 trên thế giới và được Bloomberg gọi với cái tên là “Quốc gia sáng tạo nhất Châu Âu” dựa trên những đánh giá chỉ số Innovation Index (Chỉ số sáng tạo). với khoảng 20 bằng sáng chế tại Châu Âu thuộc về người Đức. Thêm nữa, quốc gia này còn được coi là địa điểm kinh doanh sản xuất với hiệu quả chi phí cao nhất tại Châu Âu và tỷ suất năng suất lao động hàng top thế giới.
Tiềm năng tăng trưởng nền kinh tế Đức nói chung và thị trường BĐS quốc gia này nói riêng đang mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư
Đó một vài trong số những lý do vì sao thị trường BĐS Đức lại hấp dẫn một lượng vốn đầu tư quốc tế lớn đến như vậy. Theo thống kê, từ năm 2010 – 2015, thị trường này đã đón nhận tổng cộng 78,7 tỷ USD vốn đầu tư và đồng thời thu hút khoảng một nửa số vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở trên thị trường Châu Âu trong giai đoạn này.
Năm 2015 là năm xác lập kỷ lục mới trên thị trường nhà đất của Đức với khoảng 28,2 tỷ USD và gần 360.000 căn hộ được giao dịch trên thị trường. Trong đó, thủ đô Berlin vẫn là thành phố giữ vai trò chủ chốt khi đóng góp khoảng 20% tổng số doanh thu toàn quốc gia với khối lượng giao dịch lên đến 5,6 tỷ USD.
Thị trường có tính thanh khoản cao, giá cả hấp dẫn
Thị trường BĐS tại Đức được đánh giá là có tính "lỏng" ở mức cao với khối lượng giao dịch lớn kể trên. Theo thống kê trên thế giới, nếu xét về tính thanh khoản thì Đức được xếp ở vị trí hàng đầu.
Ngoài ra, giá cả BĐS nói chung và giá nhà ở nói riêng ở quốc gia này vẫn đang ở mức cực kỳ hấp dẫn, trung bình khoảng 1.460 USD/m2 (số liệu năm 2014), đây là mức khá thấp khi so sánh với giá cả tại các thị trường khác thuộc Châu Âu.
Theo đánh giá của Optimum Asset Management, công ty quản lý tài sản đa quốc gia với chuyên môn trong lĩnh vực đầu tư tư nhân nhưng tập trung chủ yếu vào thị trường BĐS, Đức là thị trường có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ và hạn chế rủi ro. Từ năm 2006, nhận ra những ưu điểm, thế mạnh đó, Optimum Asset Management đã quyết định tập trung đổ vốn đầu tư vào thị trường này, đặc biệt là Berlin với việc thành lập 4 quỹ đầu tư BĐS chiến lược giành riêng cho thị trường Đức.
Quỹ đầu tư đầu tiên được thành lập năm 2009 nhưng chỉ 4 năm sau đó nó đã được bán toàn bộ cho một ông lớn tại Châu Âu với tổng tỷ lệ hoàn vốn nội bộ hay còn gọi là tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR) lên đến 23%.
Ngoài ra, kể từ khi ra mắt vào năm 2011, giá trị tài sản ròng (Net Asset Value - NAV, là một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động của quỹ cũng như là căn cứ để nhà đầu tư xác định giá chấp nhận được của chứng chỉ quỹ giao dịch trên thị trường) của quỹ đầu tư thứ hai đã đạt 53,3% vào năm 2015. Trong khi đó, quỹ thứ ba của công ty này vừa hoàn tất đợt huy động vốn tạo thành một danh mục đầu tư lên đến 385 triệu USD. Hiện nay, Optimum đang tập trung gây vốn cho quỹ thứ tư của mình.
Cơ hội từ các thành phố hạng B và hạng C
Do cạnh tranh ngày càng tăng nên các nhà đầu tư đang gặp rất nhiều khó khăn trên thị trường tại các thành phố hạng A của Đức. Hơn nữa, giá cả các sản phẩm BĐS ở mức cao, tỷ lệ tăng của giá thuê nhà ở, văn phòng không theo kịp, hay nói cách khác là không tương xứng với tỷ lệ vốn đầu tư thêm vào... Tất cả những điều này đã khiến các nhà đầu tư không còn mặn mà với các thị trường này mà chuyển sang thị trường tại những thành phố hạng B và C với tính ổn định cao, giá cả phải chăng và lợi suất đầu tư hấp dẫn.
Berlin
Một trong những thế mạnh của Đức đó là cấu trúc phân cấp tại các thành phố của nước này. Hệ thống các thành phố, đô thị của Đức được chia làm 3 hạng – A, B và C. Mặc dù sự phân loại này không dựa trên bất cứ một tiêu chuẩn nào nhưng người ta vẫn chấp nhận đó như một thỏa thuận ngầm. Theo đó, các thành phố hạng A gồm Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Munich, Cologne và Stuttgart, hạng B và hạng C gồm 73 thành phố còn lại.
Các thành phố hạng B và C được đánh giá là có tỷ lệ rủi ro – lợi nhuận tốt hơn so với các thành phố hạng A. Điều này có nghĩa là các khoản tiền được đầu tư sẽ mang lại phần trăm lợi nhuận cao hơn so với rủi ro. Tuy nhiên việc đầu tư phải đòi hỏi những nghiên cứu chuyên sâu và phân tích chi tiết. Ở khía cạnh này, những kiến thức về thị trường và những đối tác am hiểu thị trường khu vực là không thể thiếu.
Tỷ lệ sở hữu nhà tăng
Theo một cuộc khảo sát mới đây của EU-SILC, cơ quan thống kê về thu nhập và điều kiện sống tại Châu Âu, tỷ lệ sở hữu nhà tại 28 nước thành viên Châu Âu là 70%, trong đó các nước nằm ở phía Đông của khu vực có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất, còn thấp nhất là Đức và Áo.
Ngược lại, với tỷ lệ thuê nhà là 30% toàn khu vực thì các thành phố của Đức lại chiếm phần lớn. Điều này có nghĩa là, tỷ lệ cho thuê nhà ở Đức đang ở mức cao, còn tỷ lệ sở hữu nhà lại ở mức thấp. Thực trạng này bắt nguồn từ các vấn đề về chính trị và đặc biệt là sự trì trệ của nền kinh tế.
Cụ thể, thâm hụt ngân sách nhà nước và lượng cổ phiếu nhà đất khổng lồ đã tạo ra dòng chảy đầu vào liên tục trên thị trường BĐS, điều này đã gây ra tình trạng dư thừa nguồn cung nghiêm trọng. Bên cạnh đó, nhu cầu ngày càng yếu đi như một tất yếu của nền kinh tế nghèo.
Thừa cung, thiếu cầu, hai yếu tố này đã tạo ra áp lực rất lớn lên giá cả BĐS và dẫn dến một hệ quả là chi phí thuê nhà thấp đẩy nhu cầu thuê nhà tăng cao.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, dưới những nỗ lực cải cách mang tính cơ cấu của chính phủ Đức, nền kinh tế đang có những dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Tín hiệu tích cực này đã và đang làm thay đổi thị trường BĐS, các chuyên gia dự báo trong thời gian tới, tỷ lệ sở hữu nhà tại quốc gia này sẽ tăng nhanh, đặc biệt là tại thủ đô Berlin.
Bên cạnh đó, giá cả các sản phẩm BĐS ở mức phải chăng (thấp nhất trong khu vực Châu Âu) và thu nhập cao của người dân sẽ là các yếu tố thúc đẩy tỷ lệ mua nhà tăng cao. Theo thống kê, để sở hữu một căn hộ 120m2 tại Berlin mất 10 năm, đây là khoảng thời gian ngắn nhất trong số các thành phố thủ đô của OECD.
Điều này sẽ dẫn đến một sự tăng trưởng nhanh chóng trong thị trường nhà ở, thị trường chung cư tại Đức, mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.
