"Con tàu" Hải Phát và những lần lênh đênh "bảy chìm ba nổi"

Hải Phát (HPX) từng nổi lên như "vị cứu tinh" hồi sinh hàng loạt dự án chết, biến thách thức của những doanh nghiệp khác thành cơ hội của mình trong giai đoạn khủng hoảng 2007 - 2008. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, thời huy hoàng đỉnh cao đó đã không còn khi kinh doanh lao dốc, lợi nhuận sụt giảm, từ báo lãi hàng trăm tỷ đến báo lỗ hàng chục tỷ. "Vị cứu tinh" ngày nào giờ đây đã trở thành "con nợ"

******

THỜI HUY HOÀNG LỤI TÀN

Thành lập vào năm 2003 nhưng phải đến năm 2007, sau khi đổi tên thành Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát - Hải Phát Invest, doanh nghiệp này mới chính thức tham gia mạnh mẽ vào thị trường bất động sản.

Gia nhập thị trường đúng vào giai đoạn "bong bóng", nhiều doanh nghiệp từ "đại gia" trở thành "con nợ" và hàng loạt dự án rơi vào cảnh bỏ hoang, dang dở do chủ đầu tư không còn năng lực tài chính để thực hiện, song Hải Phát vẫn có hướng đi riêng và phát triển mạnh mẽ.

Ở thời điểm đó, với tầm nhìn xa, Hải Phát Invest đã biến thách thức của những doanh nghiệp khác thành cơ hội của mình, thực hiện nhiều thương vụ M&A với giá rẻ. Điều này không chỉ giúp Hải Phát như con thuyền đi đúng lạch nước, vượt qua nhiều đối thủ để tiến nhanh ra biển lớn mà còn đưa tên tuổi Hải Phát nổi lên như một "vị cứu tinh" hồi sinh hàng loạt dự án "chết lâm sàng".

Những dự án thành công của Hải Phát như Tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ The Pride thuộc Khu đô thị An Hưng; Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô; Khu nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm; Khu đô thị mới Phú Lương, HPC Landmark 105; dự án Roman Plaza… đều là những dự án được Hải Phát mua lại của các nhà đầu tư khác trong các giai đoạn khó khăn của thị trường.

Mở rộng quỹ đất thành công, phát triển dự án thuận lợi, Hải Phát ghi nhận doanh thu tăng trưởng chóng mặt, nhất là giai đoạn 2017 - 2019. Năm 2016, Hải Phát ghi nhận mức lãi 168 tỷ đồng, con số này tăng gần gấp đôi trong năm 2017, đạt mức lãi 325,2 tỷ đồng. Năm 2018, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp tiếp tục tăng 39%, đạt 452 tỷ đồng. Sang năm 2019, xu hướng tăng chậm lại nhưng vẫn duy trì được mức lợi nhuận tương đương năm 2018 (453 tỷ đồng). Giai đoạn này cũng được xem là đỉnh cao sự nghiệp của Hải Phát, đưa doanh nghiệp nhanh chóng trở thành một trong những "ông lớn" trên thị trường bất động sản Việt Nam. 

Tuy nhiên, trong khoảng 4 năm trở lại đây, cái tên "Hải Phát" gần như "chìm nghỉm" trên thị trường. Từ "vị cứu tinh" ngày nào giờ đây đã trở thành "con nợ", chật vật tìm kiếm dòng tiền để tồn tại. Năm 2020 - đại dịch Covid-19 ập đến cũng là thời điểm HPX có những biểu hiện suy yếu. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp trong năm 2020 chỉ vỏn vẹn 97,6 tỷ đồng, giảm 78,5% so với năm 2019. Đến năm 2022, doanh nghiệp này được ví gặp "đại hạn" khi kết quả kinh doanh cả năm lỗ 58,3 tỷ đồng. Tính đến ngày 31/12/2022, tổng tài sản của HPX là 9.467 tỷ đồng, song tổng giá trị hàng tồn kho và các khoản phải thu trong ngắn hạn đạt hơn 7.000 tỷ đồng, chiếm 74% tổng tài sản.

Tính đến cuối năm 2022, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) của doanh nghiệp đã đạt mức 1,94. Chỉ số này trong năm 2021 là 2,02. Điều này chứng tỏ, cấu trúc vốn của doanh nghiệp đang phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay.

Theo Báo cáo Tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2022, nợ phải trả của HPX là hơn 6.000 tỷ đồng, trong đó tổng nợ vay từ ngân hàng, trái phiếu và các bên liên quan của doanh nghiệp là gần 3.318 tỷ đồng. Trong khi đó, năm 2021 - 2022 là giai đoạn thị trường ghi nhận mặt bằng lãi suất cao. Khoản vay lớn, lãi suất cao trong bối cảnh thị trường khó khăn khiến áp lực trả nợ của Hải Phát càng gia tăng. 

CỐ GẮNG THOÁT LỖ NHƯNG CHƯA THOÁT KHỎI KHÓ KHĂN

 Kết thúc 2023, theo báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán, lãi ròng cả năm của Hải Phát đạt 134,3 tỷ đồng, doanh thu ghi nhận 1.700 tỷ đồng. Như vậy, so với khoản lỗ 58,3 tỷ đồng trong năm 2022, lợi nhuận doanh nghiệp đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, dù "thoát lỗ" nhưng nhìn vào bức tranh tài chính, có thể thấy Hải Phát vẫn chưa thoát khỏi khó khăn.  

Tính tới cuối năm 2023, Hải Phát Invest ghi nhận hơn 4.709 tỷ đồng tổng nợ phải trả, giảm gần 1.300 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Song, chỉ có 820 tỷ đồng là nợ dài hạn, còn lại là nợ phải trả ngắn hạn với 3.889 tỷ đồng. Trong đó, khoản vay và nợ tài chính ngắn hạn chiếm 47%, đạt 1.828 tỷ đồng.

Đối với nợ trái phiếu, mặc dù Hải Phát Invest đã tất toán trước hạn 2 lô trái phiếu trị giá hơn 650 tỷ đồng trong năm 2023, nhưng vẫn còn hơn 1.640 tỷ đồng nợ trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm nay.

Với áp lực nợ lớn, trong khi hoạt động kinh doanh chưa lấy lại phong độ cùng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển tiếp nhiều biến động, thời gian tới, hoạt động kinh doanh của Hải Phát dự báo sẽ tiếp tục khó khăn, ít nhất là trong năm 2024.

Chưa kể, từ giữa tháng 9/2023, cổ phiếu HPX đã bị HoSE chuyển từ diện hạn chế giao dịch sang đình chỉ giao dịch. Nguyên nhân bởi HPX tiếp tục vi phạm về công bố thông tin, không công bố báo cáo tài chính bán niên năm 2023 đúng thời hạn quy định.

Phải đến giữa tháng 3/2024, cổ phiếu HPX mới được giao dịch trở lại. Tuy nhiên, thời gian bị đình chỉ kéo dài 6 tháng đã gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp như tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, các định chế tài chính để triển khai dự án; chịu sức ép lớn từ các cổ đông, nhà đầu tư; các khó khăn khi thực hiện cơ cấu nợ, định giá các tài sản đảm bảo với các khoản vay tín dụng, phát hành trái phiếu và ảnh hưởng đến tâm lý của hàng trăm cán bộ nhân viên... 

"VẾT XE ĐỔ" LẶP LẠI

Thực tế, giai đoạn 2020 đến nay không phải là giai đoạn suy yếu duy nhất của Hải Phát Invest. Trong hành trình phát triển của mình, Hải Phát cũng từng lâm vào thế khó ở thời điểm thị trường bất động sản suy thoái, giai đoạn 2012 - 2013.

Ở thời điểm đó, động thái "săn lùng" quỹ đất và đồng loạt đầu tư nhiều dự án cùng lúc đã khiến Hải Phát nhận "trái đắng". Khi thị trường đi xuống, các dự án mà đơn vị này đầu tư đã rơi vào cảnh đình trệ giống như hàng loạt công ty địa ốc khác. Tòa HH-B Tân Tây Đô và Tòa CT3 The Pride có thời điểm phải tạm ngừng thi công một thời gian, không thể hoàn thành theo tiến độ, gây bức xúc cho khách hàng.

Ở giai đoạn hiện tại, việc đầu tư dàn trải dẫn đến "mắc cạn" tại nhiều dự án cũng có thể là một trong những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp này một lần nữa sa vào "vũng bùn lầy". Bởi từ thời điểm niêm yết trên HOSE năm 2018, Hải Phát Invest đã đưa ra tham vọng nâng quỹ đất sạch từ 150ha lên 10.000ha tại các thành phố lớn và vùng kinh tế trọng điểm như Hà Nội, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Bình Thuận, Khánh Hòa… 

Đến năm 2021, không gói gọn tìm kiếm cơ hội ở các thành phố lớn, lãnh đạo Hải Phát chấp nhận đến tận những tỉnh miền núi giáp biên giới để "săn" đất. Tại Điện Biên, doanh nghiệp đã đề xuất đầu tư 4 dự án khu đô thị với tổng diện tích đất gần 100ha.

Tại Lạng Sơn, Hải Phát Invest đã liên danh với Công ty TNHH Hà Sơn đấu thầu thành công dự án khu đô thị Mai Pha. Theo thiết kế, dự án này có diện tích đất 92ha, tổng mức đầu tư khoảng 3.380 tỷ đồng, với khoảng 4.000 lô đất nhà liền kề và biệt thự.

Thông qua đấu giá, Hải Phát Invest cũng đã sở hữu khu đất 4,35ha tại Cao Bằng. Tại đây, Hải Phát dự kiến phát triển các khu nhà biệt thự, liền kề và căn hộ với tổng mức đầu tư 886 tỷ đồng.

Tại Quảng Ninh, Hải Phát Invest cùng công ty con là Hải Phát Land phát triển dự án Le Emera Hạ Long với quy mô 12,6ha, tổng mức đầu tư khoảng 1.200 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Hải Phát Invest cũng hợp tác với một đối tác lớn để chào bán một khu đô thị ở thành phố vùng biên Móng Cái.

Tính đến ngày 31/12/2023, Báo cáo Tài chính Hợp nhất Kiểm toán doanh nghiệp cho biết, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của Hải Phát đạt 2.347 tỷ đồng, chiếm gần 80% giá trị hàng tồn kho (2.980 tỷ đồng). Con số này trong năm 2022 là 3.331 tỷ đồng, năm 2021 là 3.095 tỷ đồng.

Trong đó, chi phí dở dang tại dự án Tuy Hòa (Phú Yên) là 200 tỷ đồng, dự án Khu đô thị mới Đề Thám (Cao Bằng) là 345 tỷ đồng, dự án Khu đô thị phía Nam (TP. Bắc Giang) là 558 tỷ đồng, dự án Phú Hải (Bình Thuận) là 365 tỷ đồng, dự án Nhà ở thương mại (TP. Lào Cai) là 732 tỷ đồng…

Bên cạnh ghi nhận lượng vốn lớn đang nằm tại các dự án xây dựng dở, nguồn tiền của Hải Phát Invest hiện còn "mắc cạn" tại các khoản đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết và đầu tư góp vốn vào đơn vị khác. Nổi bật là hai khoản đầu tư có tỷ lệ vốn lớn tại Công ty TNHH BT Hà Đông và Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (Cienco 5).

Với Công ty TNHH BT Hà Đông, Hải Phát Invest đã đầu tư 56 tỷ đồng, nắm giữ 50% tỷ lệ vốn, song 2023 là một năm không mấy thuận lợi với công ty này khi dự án BT Hà Đông bị ách tắc vì phải rà soát lại hợp đồng theo yêu cầu của Bộ Tài chính và UBND TP. Hà Nội. Do đó, khoản đầu tư vào Công ty TNHH BT Hà Đông được xem là không thành công đối với Hải Phát.

Với Công ty Cienco 5, Hải Phát Invest đã đầu tư 113,5 tỷ đồng, nắm giữ 15,5% tỷ lệ vốn nhưng năm qua công ty này vướng tranh chấp liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh tại dự án Thanh Hà B - Cienco 5, hiện vẫn chưa có hướng giải quyết nên doanh thu đem lại cho Hải Phát gần như không có.

Như vậy, cùng một lý do - đầu tư dàn trải, thiếu chọn lọc - Hải Phát Invest đã 2 lần rơi vào cảnh nguy hiểm. Với tham vọng "đánh nhanh, thắng nhanh", Hải Phát đã bỏ qua tính rủi ro cao để đổi lấy lợi nhuận lớn, và rồi, kết quả mà doanh nghiệp nhận lại chính là bức tranh tài chính bết bát, đi lại vào "vết xe đổ" của chính mình. Và rõ ràng, trong lần "đắm thuyền" thứ hai (từ 2020 đến nay), doanh nghiệp này đã yếu hơn rất nhiều so với lần thứ nhất (2012 - 2013). Bởi những "cú đấm bồi" từ sự lao dốc của thị trường bất động sản đến yếu tố ngoại cảnh Covid-19 đã liên tiếp vùi dập doanh nghiệp. Lượng tiền và các khoản tương đương tiền năm 2023 giảm còn 24,7 tỷ đồng.

BÀI HỌC VỀ "CHẬM MÀ CHẮC"

Tại Báo cáo thường niên năm 2023 vừa công bố, Hải Phát đặt mục tiêu doanh thu năm nay đạt 2.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 105 tỷ đồng, tỷ lệ chia cổ tức công ty mẹ dự kiến 5%. So với kết quả năm 2023, doanh thu 2024 đề ra tăng 65%, song lợi nhuận sau thuế dự kiến giảm 21,8%. 

Đối với các nhiệm vụ chính trong năm 2024, Hải Phát cho biết sẽ cố gắng vượt qua giai đoạn khó khăn, đặc biệt tập trung thực hiện, xử lý công việc dang dở để giải quyết áp lực dòng tiền trả nợ. Song song với đó là tái cấu trúc toàn bộ hệ thống.

Theo đó, doanh nghiệp sẽ tập trung nguồn lực triển khai thi công 3 dự án chính. Cụ thể, dự án Cao Bằng sẽ hoàn thành thi công khu 1,4ha, triển khai thi công phần thấp tầng giai đoạn 2 (2ha). Dự án Bắc Giang sẽ hoàn thành thi công toàn bộ phần thấp tầng, đảm bảo hoàn thành bàn giao nhà trong quý II/2024. Còn dự án Lào Cai sẽ triển khai thi công theo tiến độ hợp đồng với khách hàng. Đồng thời, quyết toán dự án, giá bán dự án NOXH Phú Lãm.

Về mảng đầu tư, Hải Phát sẽ tập trung giải quyết vướng mắc pháp lý dự án 1,4ha ở Phú Yên, dự án Mai Pha, dự án Điện Biên. Bên cạnh đó, tìm kiếm các dự án đầu tư mới để gối đầu cho năm 2025.

Nhìn vào đường hướng phát triển trong năm 2024 của Hải Phát, có thể thấy doanh nghiệp đang nhận thức được việc thu gọn đầu tư, tháo gỡ "nút thắt" về dòng tiền là nhiệm vụ cần thiết ở bối cảnh hiện tại. Lúc này, việc đi "chậm mà chắc" chính là bài học lớn nhất đối với doanh nghiệp.

Sự chậm lại của Hải Phát ở thời điểm hiện nay rõ ràng là thách thức nhưng cũng là cơ hội để doanh nghiệp nhìn lại chặng đường phát triển "bảy chìm ba nổi" của mình, đánh giá lại những "đường đi nước bước" sao cho phù hợp. Không phải khi nào mục tiêu "săn lùng" quỹ đất, mở rộng đầu tư, ôm đồm dự án cũng mang lại hiệu quả. Với một doanh nghiệp bất động sản, để đi đường dài, việc phát triển chuyên nghiệp, lành mạnh, linh hoạt thích ứng với những biến động và thách thức của thị trường mới là điều quan trọng./.