Lời tòa soạn: Thời gian qua, việc áp dụng các quy định pháp luật về thuế, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng... tại các địa phương còn nhiều bất cập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Để góp phần minh bạch thị trường, tuyên truyền việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và thông tin kịp thời các vấn đề liên quan theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg, Reatimes khởi đăng loạt bài: Áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản ở Bà Rịa - Vũng Tàu: Thành quả và bài học thực tiễn. Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Ngày 11/9/2023, Phòng Cảnh sát Quản lý hành chính về Trật tự xã hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có công văn số 1096-PC06-D2 về việc thực hiện Nghị định 96/2016 đối với ngành, nghề kinh doanh dịch vụ ưu trú tại một chung cư thuộc phường Thắng Tam, thành phố Vũng Tàu.
Tại công văn này, Phòng Cảnh sát Quản lý hành chính về Trật tự xã hội cho biết, căn cứ giấy phép xây dựng số 16/GPXD ngày 26/3/2009 (điều chỉnh giấy phép ngày 29/8/2016) của Sở Xây dựng thì chung cư Bàu Sen tại phường Thắng Tam, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là loại công trình chung cư cao tầng.
Theo hướng dẫn của Bộ Công an về việc cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự để kinh doanh dịch vụ lưu trú thì đối với căn hộ chung cư: căn cứ khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định các hành vi bị nghiêm cấm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở".
Do đó, Phòng Cảnh sát Quản lý hành chính về Trật tự xã hội cho biết, sẽ không cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự để kinh doanh dịch vụ lưu trú theo quy định tại Nghị định số 96/2016/NĐ-CP ngày 01/7/2016 quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện (Nghị định 96/2016/NĐ-CP) đối với căn hộ chung cư này.
Căn cứ Nghị định 96/2016/NĐ-CP và Nghị định 56/2023/NĐ-CP ngày 24/7/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 96/2016/NĐ-CP, Nghị định số 99/2016/NĐ-CP, Nghị định số 137/2020/NĐ-CP, Phòng Cảnh sát Quản lý hành chính về trật tự xã hội Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đề nghị: Ban quản trị, Ban quản lý chung cư tại phường Thắng Tam thông báo đến các cư dân tại chung cư không được sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thông báo đến các đơn vị đang kinh doanh lưu trú nộp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự cho cơ quan Công an cấp. Đề nghị Ban quản trị, Ban quản lý chung cư này chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật và thực hiện theo công văn.
Được biết, kinh doanh dịch vụ lưu trú theo hình thức bán kỳ nghỉ "homestay" chui diễn ra khá phổ biến tại thành phố Vũng Tàu. Thời gian qua, hàng loạt các dự án căn hộ tại đây đang được sử dụng sai mục đích. Không chỉ riêng dự án tại phường Thắng Tam được đề cập nói trên, nhiều căn hộ khác cũng đang được sử dụng cho mục đích "không phải để ở".
Điển hình là các khu căn hộ như căn hộ Sơn Thịnh (23D đường Thùy Vân, phường 2, TP Vũng Tàu), Dic Phoenix (khu đô thị Chí Linh, TP Vũng Tàu).... Đa phần các căn hộ này đều đã được bán lại cho khách hàng, và chủ nhân của các căn hộ tiến hành kinh doanh theo hình thức rao bán các đêm nghỉ dưỡng với mức giá dao động từ 440 ngàn - 1,5 triệu đồng cho một đêm.
Tương tự ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) cũng là địa điểm du lịch xuất hiện nhiều khu căn hộ được sử dụng theo hình thức "homestay chui" như trên.
Điển hình là dự án có tên The Sailing Quy Nhơn, được giới thiệu có quy mô 10.748 m2, sở hữu 3 mặt tiền đường Vũ Bảo, Nguyễn Tư, Lê Duẩn. Nhờ tọa lạc tại vị trí trung tâm nên cư dân The Sailing Quy Nhơn vừa được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng giao thông thuận tiện, vừa được hưởng tiện ích trong sinh hoạt, nghỉ dưỡng. Đặc biệt, dự án chỉ cách bãi biển Quy Nhơn khoảng 200m, gồm 1.341 căn hộ hạng sang được thiết kế độc đáo với hình tượng cánh buồm no gió - biểu tượng mang đến sự trù phú.
Đáng chú ý là thông tin về giá trị sử dụng của căn hộ The Sailing Quy Nhơn. Theo lời một môi giới, tuy đây là dự án căn hộ để ở nhưng nhờ vào vị trí đắc địa sát mặt biển Quy Nhơn nên khách hàng vừa có thể kết hợp mua để ở vừa có thể khai thác lợi nhuận cho thuê tương tự như Condotel.
"Nếu gửi gắm cho chủ đầu tư khai thác cho thuê thì ngoài khoản tiền chia sẻ lợi nhuận hàng tháng thì anh/chị còn được tặng thêm 15 đêm nghỉ/năm. Chủ đầu tư đã có sẵn đơn vị khai thác cho thuê là Công ty Vina2 và có văn bản cam kết khai thác cho thuê hiệu quả theo hình thức chia sẻ lợi nhuận 50/50. Còn trong trường hợp anh/chị không muốn gửi gắm cho chủ đầu tư thì cũng có thể làm việc trực tiếp với các đơn vị lữ hành để họ bán phòng giúp như khách sạn", môi giới này khẳng định.
Đặc biệt, tại website được cho là chính thức của dự án https://thesailingquynhon.vn/, The Sailing Quy Nhơn còn được quảng bá tương tự như dự án nghỉ dưỡng khi hợp tác cùng đơn vị quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế Wyndham Hotels & Resorts.
Bàn về vấn đề trên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, quy định hiện hành không cho phép biến căn hộ chung cư thành khách sạn nên việc quảng cáo căn hộ theo hình thức nghỉ dưỡng sẽ có nhiều rủi ro. Cụ thể, điều 6, Luật Nhà ở 2014 đã nghiêm cấm việc “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Do đó, căn hộ sở hữu lâu dài chỉ sử dụng với mục đích để ở, trường hợp muốn khai thác cho thuê thì chủ sở hữu có thể cho thuê theo hợp đồng cho thuê ngắn hoặc dài hạn, chứ không thể sử dụng để cho thuê theo ngày. Tiền lệ nhiều dự án căn hộ cho thuê theo hình như lưu trú như trên đã có nhiều bất cập liên quan đến trật tự an ninh trong chung cư, gây ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh.
Trước đó, vào năm 2021, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã ban hành công văn số 6529 về rà soát việc ngưng cấp và thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lưu trú du lịch tại một số dự án chung cư nhà ở trên địa bàn tỉnh.
UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, việc đưa các căn hộ với mục đích xây dựng để ở trong chung cư thành cơ sở kinh doanh homestay (nhà cấp 4, phòng riêng, phòng tập thể có giường tầng, căn hộ chung cư, villa, biệt thự) gây nhiều phiền phức cho các hộ dân thường trú tại đó, bất cập trong quản lý lưu trú, ứng phó sự lây nhiễm dịch bệnh.
“Các căn hộ chung cư để kinh doanh homestay gây nhiều phiền phức cho các hộ dân thường trú tại đó, bất cập trong quản lý lưu trú, trong việc ứng phó sự lây nhiễm dịch bệnh. Nội quy cho khách thuê phòng không có các bộ phận chuyên môn mang tính nghiệp vụ như đăng ký lưu trú, nhận hoặc tiễn khách. Do vậy, khi khách đến thì ồn ào, đứng chật ở sảnh chung cư, gây phiền phức cư dân. Vào thang máy du khách chen lấn, ồn ào, mất trật tự. Khi đã check in vào phòng, du khách nói to, đùa nghịch, ăn nhậu, xả rác bừa bãi, gây ô nhiễm môi trường”, ông Hoàng Vũ Thảnh, Chủ tịch UBND TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cảnh báo./.
Môi giới Vung Tau Centre Point tư vấn ngược chỉ đạo của công an tỉnh
Công an Bà Rịa – Vũng Tàu đã ra văn bản về việc xử lý kinh doanh “homestay chui” tại các dự án căn hộ, thế nhưng nhiều dự án khác vẫn quảng cáo rầm rộ với tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn.
Điền hình là khu căn hộ Vung Tau Centre Point do DIC Holdings và SG Holdings đầu tư phát triển đang được giới thiệu rầm rộ với mô hình kinh doanh lưu trú qua đêm. Dự án được quảng bá với nhiều thông tin hấp dẫn như có sẵn hơn 20 tiện ích: 5 tầng thương mại, vườn thư giãn, bể bơi vô cực, cầu dạo bộ, thư viện giải trí, BBQ Garden, Gym, Spa… cư dân sẽ được tận hưởng không khí biển trong lành cùng cuộc sống tiện nghi đẳng cấp.
Với giá 43,5 triệu đồng/m2 và chỉ thanh toán 35% trong 2 năm cho đến khi nhận nhà, khách hàng không cần vay ngân hàng trong thời gian xây dựng. Sau khi nhận nhà khách hàng có thể vay với lãi suất hỗ trợ 0% trong năm nhận nhà đầu tiên và miễn 2 năm phí quản lý.
Đáng chú ý là thông tin khách hàng có thể cho thuê theo ngày hoặc ký hợp đồng cho thuê ngắn hạn từ 1-2 tháng với mức lợi nhuận thu về lý tưởng. "Nếu làm bài toán kinh tế, một căn hộ biển Vung Tau Centre Point có thể khai thác cho thuê trung bình 1,5 triệu đồng/đêm, kết hợp công suất dự kiến 80 - 90% thì có thể thu về 30 triệu - hơn 35 triệu đồng/tháng. Với mức doanh thu này, khách hàng sẽ nhanh chóng thu hồi vốn trong một thời gian ngắn và đạt lợi nhuận trên dưới 10%/năm", trích thông tin quảng bá dự án.
Trao đổi với một môi giới tên T., người này cho biết căn hộ Vung Tau Centre Point có vị trí tốt nên khả năng khai thác cho thuê ổn định. Theo mức giá cho thuê bình quân tại đây giao động từ 1 – 2 triệu đồng/đêm (tương đương thu về gần 30 triệu đồng/tháng), giúp khách hàng nhanh chóng thu hồi vốn.
Môi giới này còn tiết lộ, thông thường khách hàng ở đây hoặc các dự án quanh đây sẽ cho thuê dài hạn từ 1-2 tháng, hoặc khai thác cho thuê qua đêm. Trong trường hợp khách hàng không thể tự cho thuê, môi giới có thể tìm giúp đơn vị hỗ trợ để giúp soạn thảo các hợp đồng cho thuê, đồng thời chăm sóc căn hộ khi cần
Theo các chuyên gia, cần hết sức thận trọng với bánh vẽ cho thuê của môi giới. Đặc biệt, khi công an tỉnh đã có thông tin xử lý thì câu chuyện kinh doanh chui như tư vấn là vi phạm pháp luật và quá rủi ro cho người mua./.
