Chung cư “ngon bổ rẻ”, trả 1 lần “dùng cả đời”
Thời gian gần đây, nhiều công ty môi giới liên tục rao bán dự án chung cư mini trên địa bàn các tỉnh Đồng Tháp, Long An, Vĩnh Long, Cần Thơ... với diện tích chỉ khoảng 30m2, giá chỉ từ 300 triệu/căn. Dự án được giới thiệu là đang trong quá trình đổ móng, cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà.
Qua lời giới thiệu của nhân viên sales tên H., dự án hiện đã được UBND xã cho phép xây dựng nhà ở vì đất không có tranh chấp. Khi PV thắc mắc về pháp lý của dự án và đơn vị làm chủ đầu tư dự án, nhân viên sales chỉ đưa ra một tờ giấy có nội dung “Đơn xác nhận xây dựng nhà ở”. Dưới tờ đơn này, ngày 29/4/2020, UBND các xã đã có xác nhận rằng “Đất không tranh chấp nằm ngoài quy hoạch các dự án. Chỉ giới xây dựng tính từ tim đường vào 7,5m”.
Vài ngày sau đó, nhiều nhân viên sales bất động sản đã dùng tờ giấy này để quảng cáo, rao bán dự án và thông báo khách hàng đóng tiền cọc sớm để nhận được ưu đãi. Theo nội dung trong tờ thông báo từ một Công ty phát triển BĐS ở Long An, những khách hàng ký hợp đồng đặt cọc từ 2/5/2020 - 17/5/2020 nếu thanh toán 70% giá trị hợp đồng sẽ được hưởng nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn.
Ngoài ra, nhân viên sales của dự án cũng cho biết, ngay khi ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ, khách sẽ phải thanh toán 50%, sau đó thanh toán dần cho đến khi nhận bàn giao nhà. Dù vậy, khi khách hàng yêu cầu được xem GPXD của dự án thì nhân viên môi giới chỉ ậm ờ, khẳng định rằng tờ giấy xin xác nhận xây dựng nhà ở là pháp lý chắc chắn nhất của dự án.
Vẽ dự án nhà ở hình thành trong tương lai từ đất riêng lẻ
Trước đó, Reatimes cũng đã đề cập đến dự án căn hộ chung cư mini trên địa bàn các tỉnh Đồng Tháp, Long An, Vĩnh Long, Cần Thơ... cũng được rao bán với giá chỉ từ gần 300 triệu đồng, hiện đang đổ cọc và thi công với tiến độ khá nhanh. Tại hợp đồng mua bán mẫu do nhân viên sales gửi cho khách hàng, các công ty phát triển BĐS là đại diện Bên B trực tiếp ký kết hợp đồng và nhận cọc của khách hàng.
Trong khi đó, sổ đỏ của các dự án này đều đứng tên cá nhân. Tại phần căn cứ pháp luật thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ cũng không đề cập đến mục có giấy ủy quyền từ cá nhân sang công ty. Các công ty này cũng không cập nhật biến động quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Theo ghi nhận, tình trạng “hô biến” nhà ở riêng lẻ thành dạng chung cư mini có nhiều phòng để bán xảy ra rất nhiều trong năm 2018, 2019. Điển hình như vào năm 2018, Công ty Việt Nam House đã liên tục bị cơ quan chức năng “tuýt còi” do có hành vi phát triển dự án chung cư mini trái với giấy phép được cấp.
Công ty Việt Nam House có 2 công trình nhà ở riêng lẻ đang được xây dựng trên địa bàn quận Thủ Đức (TP.HCM) đều được cấp phép xây dựng gồm hai khối nhà cao 3 tầng, tầng lửng và mái che cầu thang. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng, hai công trình này đã tự ý tăng diện tích sàn, phát sinh thêm buồng thang máy, cầu thang thép, gác lửng ở các tầng..., xây dựng sai kiến trúc mặt ngoài công trình. Công ty này sau khi bị xử phạt hành chính thì nhận được yêu cầu phải tháo dỡ, hoàn trả lại đúng hiện trạng như được cấp phép.
Cũng trong năm 2018, chủ đầu tư dự án Amazing City cũng bị UBND TP.HCM ra quyết định xử phạt tới 4,2 tỷ đồng do tự xây chung cư mini sai phép. Theo quyết định này, chủ đầu tư đã xây dựng sai kiến trúc mặt ngoài công trình. Cụ thể là xây dựng hợp khối công trình tại mã nền 56, lô A4 và xây dựng tường trên ban công tạo thành phòng, với diện tích gần 10m2. Mỗi căn hộ mini bị phạt 120 triệu đồng, tổng số tiền phạt cho 35 căn hộ là 4,2 tỷ đồng. Đây là mức xử phạt áp dụng tình tiết tăng nặng do chủ đầu tư vi phạm nhiều lần.
Ngoài ra, quyết định xử phạt còn buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt. Nếu chủ đầu tư không tự giác thực hiện sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ. Mỗi ngày chậm nộp phạt phải nộp thêm 0,05% tổng số tiền phạt.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, ở đây có dấu hiệu “hô biến” nhà ở riêng lẻ thành dự án chung cư mini mà không qua quy trình xin cấp dự án như bình thường. Nghĩa là một căn nhà người chủ tự phân chia ra làm nhiều phòng, thay vì cho thuê thì bán ra thu tiền một lần.
Trong trường hợp này, khách hàng dễ đối mặt với các rủi ro như nhầm lẫn rằng căn hộ này sẽ được cấp sổ riêng nhưng trên thực tế chỉ là họ mua một nơi để ở chứ không được cấp sổ đỏ. Rủi ro thứ hai là người chủ có thể mang sổ đỏ chung đi thế chấp ngân hàng. Một khi xảy ra tranh chấp thì người mua nhà hoàn toàn không được pháp luật bảo hộ.
Ngoài ra, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều tòa nhà rầm rộ thi công khi chưa có GPXD, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm lợi nhuận. Như vậy, hình thức mua bán này còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ về việc chủ đầu tư sẽ bị cơ quan chức năng “tuýt còi”, yêu cầu khắc phục sai phạm hoặc đập bỏ phần sai phạm gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của khách hàng.
Bên cạnh đó, các đơn vị phát triển dự án nhỏ lẻ thường không có uy tín, không đủ tiềm lực về tài chính. Không ít trường hợp sau khi thu tiền khách hàng thì không triển khai dự án nữa hoặc sử dụng vốn không đúng mục đích. Do đó, khách hàng cần hết sức tỉnh táo khi mua bán tại các dự án mập mờ về pháp lý như trên, cũng không nên ham rẻ mà đánh cược với khoản tài chính hạn hẹp của mình.
