Cú hích từ hạ tầng và pháp lý đưa bất động sản TP.HCM vào chu kỳ tăng trưởng bền vững

Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi loạt dự án mới đồng loạt "tung hàng", tiếp tục tạo lực đẩy lớn cho thị trường sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung.

Đơn cử, vào cuối tháng 11/2025, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long chính thức khởi công dự án Essensia Parkway, tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ. Trên diện tích hơn 25.000m2, Phú Long phát triển 31 căn shophouse có diện tích từ 172,5-393m2 và 56 căn nhà phố liền kề, diện tích dao động 154-335,5m2.

Ở Cần Giờ, trong đợt bung hàng cuối năm, tại siêu dự án Vinhomes Green Paradise, Masterise Agents chính thức giới thiệu hai phân khu đặc biệt Rowhouse và Compound tại tâm điểm Vịnh Tiên. Phân khu Vịnh Tiên được quy hoạch trên diện tích khoảng hơn 700 ha, phát triển các dòng sản phẩm nhà phố, shophouse và biệt thự với mật độ xây dựng thấp.

Ở phía Bắc TP.HCM, Vạn Phúc Group gây chú ý khi khởi công và cho ra mắt Diamond Sky - khu phức hợp căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại đầu tiên tại Van Phuc City. Dự kiến, chung cư trong Khu đô thị Vạn Phúc City có từ 170 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp cũng dự kiến tung ra thêm các block mới từ đầu năm 2026.

Còn tại khu Nam, Khải Hoàn Land tiếp tục mở bán Khải Hoàn Prime - dự án đang xây đến tầng 10, với giá bán 70 triệu đồng/m2. Dự án này chính thức đủ điều kiện mở bán vào ngày 26/12/2025.

Tại khu vực Đông Bắc (Bình Dương cũ), ngày 11/12/2025, Tập đoàn Bcons chính thức kick off dự án Bcons NewSky. Dự án tọa lạc tại mặt tiền đường Quốc lộ 13, phường Lái Thiêu, TP.HCM. Trước đó, ngày 2/12/2025, Bcons cũng kick off dự án Bcons Center City. Dự án này tọa lạc tại vị trí chiến lược ngay trung tâm Đông Hòa, liền kề chuỗi đô thị – giáo dục – thương mại hiện hữu, đồng thời nằm gần ga metro, Bcons City và nhiều trục giao thông quan trọng, giúp cư dân dễ dàng kết nối đến các khu vực lân cận. Bcons Center City có quy mô 1.940 căn hộ, tích hợp căn hộ ở, văn phòng và khu thương mại dịch vụ.

Ở phân khúc nhà phố, Tập đoàn Bcons cũng cho ra mắt Bcons Uni Valley thuộc phường Đông Hòa, cung cấp cho thị trường 152 căn nhà phố 4 tầng, diện tích xây dựng hơn 200m2, giá bán từ 7,7 tỷ đồng.

Cũng tại khu vực Đông Bắc, TBS Group mở bán Green Tower, cung cấp hơn 1.200 căn hộ đã hoàn thiện phần thô. Trong khi đó, Phú Đông Group tiếp tục đẩy tiến độ bán các đợt cuối của Phú Đông Sky One, đồng thời hoàn thiện pháp lý để đưa ra thị trường thêm một dự án vào năm 2026.

Đáng chú ý, năm 2025, nhiều dự án chung cư quy mô hàng nghìn căn mở bán rầm rộ tại TP.HCM chủ yếu tập trung ở khu vực Bình Dương cũ. Đơn cử, tại Dĩ An cũ, OBC Holdings ra mắt 1.100 căn hộ thuộc dự án A&K Tower; Liên doanh nhà đầu tư TT Capital đang mở bán dự án TT Avio quy mô hơn 2.000 căn hộ; An Gia triển khai dự án The Gió Riverside quy mô gần 3.000 sản phẩm…

Ở Thuận An và Thủ Dầu Một cũ, nguồn cung mới cũng dồn dập khi CapitaLand Development đang triển khai dự án Sycamore gần 3.500 căn hộ; Lê Phong phát triển tổ hợp The Emerald 68 và Emerald Boulevard hơn 4.000 sản phẩm; Phát Đạt với La Pura triển khai dự án quy mô hơn 5.000 căn...

Ngoài ra, loạt dự án trung cấp cũng đã ra hàng như The Felix của C-Holdings hơn 1.200 căn, The Aspira khoảng 1.200 căn, Happy One Central của Vạn Xuân Group gần 1.300 căn và Picity Sky Park của Pi Group gần 1.600 căn.

Theo CBRE Việt Nam, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM (địa giới cũ) đạt khoảng 7.000 căn. Sau sáp nhập, tổng nguồn cung toàn thị trường tăng lên hơn 24.000 sản phẩm, với cơ cấu phân khúc đa dạng hơn. Trong đó, các sản phẩm có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn và ghi nhận khả năng hấp thụ rất cao. Riêng quý 4/2025, tỷ lệ hấp thụ tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt gần 90%, trong khi toàn thị trường đạt khoảng 83%. Điều này cho thấy nhu cầu mua ở thực và đầu tư vẫn duy trì tích cực, không chỉ tại khu vực lõi đô thị mà cả các khu vực vùng ven sau sáp nhập.

Về giá bán, căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 94 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giá giao dịch bình quân của toàn thị trường trước và sau sáp nhập gần tương đương nhau, phản ánh mặt bằng nhu cầu chủ đạo của người mua xoay quanh ngưỡng 65 – 70 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà liền thổ, năm 2025 được xem là giai đoạn đột phá tại TP.HCM khi riêng quý 4 ghi nhận hơn 4.500 sản phẩm mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn, trong đó có dự án siêu đô thị tại Cần Giờ. Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì quanh mức 70%. Điều này cho thấy sức cầu đối với phân khúc này vẫn khá bền bỉ.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, TP.HCM với mặt bằng giá ở vùng hợp lý đang tạo ra "biên an toàn" cho cả nhu cầu ở và đầu tư, khiến thị trường thu hút không chỉ nhà đầu tư địa phương mà còn giới đầu tư đến từ Hà Nội. Dữ liệu thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn ghi nhận, lượng tìm kiếm bất động sản TP.HCM của người Hà Nội tăng mạnh trong quý 3, đạt 49% so với quý 2/2025. Khu vực trung tâm cũ và các vùng vệ tinh như phía Tây, phía Đông là "điểm ngắm" của dòng vốn.

Hiện tại, bức tranh hiện tại của bất động sản TP.HCM và khu vực phía Nam đang mang màu sắc "tái cân bằng": nguồn cung tăng trở lại sau thời gian bị nén, trong khi sức mua vẫn được duy trì bởi ba trụ cột là nhu cầu ở thực lớn, mặt bằng giá hợp lý và kỳ vọng dài hạn từ quy hoạch, sáp nhập vùng. Dòng tiền dài hạn, thận trọng và có chiến lược vẫn đang tìm kiếm cơ hội tại đây.

Tại họp báo cung cấp thông tin về các vấn đề kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM diễn ra mới đây, phản hồi Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM đang từng bước phục hồi, tăng trưởng âm giảm dần và chuyển sang dương vào năm 2025. Đây được xem là kết quả của quá trình "làm sạch" và tái cấu trúc bắt buộc, diễn ra song song ở cả phía cơ quan quản lý lẫn cộng đồng doanh nghiệp.

Nhìn lại giai đoạn từ năm 2020 đến giữa năm 2024, hoạt động kinh doanh bất động sản TP.HCM có lúc tăng trưởng âm hơn 15%. Nguyên nhân cốt lõi không chỉ nằm ở yếu tố thị trường mà còn ở những vướng mắc pháp lý mang tính hệ thống, đặc biệt liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư và triển khai dự án. Nhiều dự án có quỹ đất, có nhà đầu tư nhưng không thể triển khai do vướng quy định chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các luật.

Tuy nhiên, bằng nhiều nỗ lực từ chính quyền thành phố và doanh nghiệp, tỷ lệ tăng trưởng hoạt động kinh doanh bất động sản đã được kéo giảm, năm sau tăng trưởng âm ít hơn năm trước và dần phục hồi, cân bằng và mức tăng trưởng đã đạt dương từ cuối năm 2024. Năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng dương 3,06%.

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, bước ngoặt lớn của thị trường bất động sản TP.HCM đến từ ngày 1/8/2024, khi hàng loạt luật quan trọng như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Luật mới giúp hành lang pháp lý được hoàn thiện hơn, gỡ vướng nhiều hơn cho doanh nghiệp và dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, tạo động lực cho nhiều dự án tái khởi động trong suốt năm 2025 đến nay.

Đối với nút thắt về đất, năm 2025 và đầu năm 2026, thành phố đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp mang tính đột phá để tháo gỡ "nút thắt" về đất đai, nhằm khơi thông nguồn lực, hồi sinh dự án bất động sản đang bị đình trệ. Cụ thể, TP.HCM ban hành Bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026. TP.HCM cũng vận dụng tối đa "cơ chế đặc thù" từ Nghị quyết số 98/2023/QH15 (sửa đổi) để xử lý, tháo gỡ vướng mắc tại các dự án BT và thí điểm chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại. Đến nay, thành phố đã chấp thuận thực hiện thí điểm nhà ở thương mại đối với 96 dự án, đang xem xét chấp thuận thêm 25 dự án.

UBND TP.HCM cũng đã thành lập Tổ Công tác đặc biệt để rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các công trình, dự án, khu đất trên địa bàn thành phố; và kiện toàn Ban Chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thành phố.

Đồng thời, UBND TP.HCM đã phân nhóm dự án vướng mắc và giao cho các sở, ban, ngành thành phố để tháo gỡ theo chức năng, nhiệm vụ. Kết quả, thành phố đã giải quyết 80 dự án có vướng mắc, tồn đọng trên địa bàn; trong đó có 5 dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Đối với quản lý nhà ở xã hội, TP.HCM đã chuẩn bị quỹ đất và các thủ tục ưu đãi để kêu gọi đầu tư phát triển nhà ở xã hội; phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu trong năm 2026 phát triển được 28.500 căn. Trước ngày 19/1/2026, TP.HCM dự kiến khởi công 3 dự án gồm nở an sinh xã hội - Khu 3 Định Hòa (giai đoạn 1) với 1.178 căn; nhà ở an sinh xã hội - Khu 4 Định Hòa gồm 3.190 căn; và khu nhà ở xã hội Mỹ Xuân B1 với quy mô 5.568 căn.

Với việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, hiện nay, thành phố giao Sở Xây dựng tạo lập và bàn giao tài khoản trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho các sở, ban, ngành thành phố, 168 phường, xã, đặc khu; chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn để thực hiện thu thập thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản của Thành phố. Đến nay, Sở Xây dựng đã tạo lập và bàn giao hơn 400 tài khoản cho các đơn vị và doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

"Về cơ bản các vướng mắc, điểm nghẽn đã được tháo gỡ tại các văn bản pháp luật. Cùng với đó, vào ngày cuối cùng của năm 2025, UBND TP.HCM đã ra mắt Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố với sứ mệnh của trung tâm là thực hiện nền hành chính công không giấy, không địa giới hành chính vì người dân phục vụ, thành phố đã cắt giảm 30% thủ tục hành chính, trước thời hạn đặt ra. Hiện 100% thủ tục hành chính của thành phố không phụ thuộc địa giới hành chính; 100% thủ tục hành chính được thực hiện trên môi trường điện tử. Theo đó, kỳ vọng năm 2026, TP.HCM sẽ tạo chuyển biến rõ nét từ những dự án bất động sản, góp phần hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong năm 2026", Sở Xây dựng TP.HCM nhận định.

Bước sang năm 2026, giới chuyên gia dự báo thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi, nhưng theo hướng chọn lọc và phân hóa mạnh hơn. Việc hệ thống pháp lý mới được thực thi đồng bộ được kỳ vọng sẽ tiếp tục tháo gỡ các rào cản căn cơ, giúp nguồn cung mới gia tăng rõ nét.

DKRA Consulting dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận năm 2026 có thể đạt khoảng 30.000 – 35.000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) và Tây Ninh nổi lên như những "điểm sáng" nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, năm 2026 thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng từ năm 2025. Nguồn cung tiếp tục cải thiện nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và sẵn sàng đưa ra thị trường. Thanh khoản cũng duy trì xu hướng đi lên nhờ niềm tin của người mua và nhà đầu tư dần được khôi phục. Tuy vậy, điểm sáng sẽ tập trung chủ yếu vào nhóm sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực.

Thị trường duy trì đà tích cực nhưng mang tính chọn lọc cao. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và gắn liền với các tuyến hạ tầng trọng điểm đang hoặc sắp hoàn thiện sẽ có thanh khoản tốt. Ngược lại, các dự án chậm pháp lý, thiếu kết nối hoặc phát triển ở khu vực hạ tầng chưa đồng bộ sẽ khó thu hút người mua.

Bên cạnh đó, giá bán được dự báo tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, mặt bằng lãi suất và kỳ vọng hạ tầng, nhưng sẽ tăng theo từng phân khúc chứ không đồng loạt trên diện rộng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Thị trường năm 2026 sẽ không dành cho các dự án phát triển dở dang, thiếu minh bạch hay những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngắn hạn.

Thứ nhất, cơ hội đến từ sự dịch chuyển ra các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng thực sự vận hành. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay bắt đầu phát huy hiệu quả, dòng dân cư và hoạt động kinh tế sẽ lan tỏa mạnh hơn ra các khu vực giáp ranh và đô thị vệ tinh.

Những khu vực này không còn được nhìn nhận như "điểm đầu cơ theo tin hạ tầng", mà trở thành không gian sống, làm việc mới, nơi giá bất động sản tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực và khả năng kết nối, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.

Thứ hai, cơ hội lớn nhất vẫn đến từ nhu cầu ở thực, bao gồm cả phân khúc chung cư và nhà ở thấp tầng phục vụ nhu cầu an cư lâu dài. Những sản phẩm có vị trí hợp lý, giá phù hợp với thu nhập, pháp lý minh bạch và khả năng sử dụng thực sẽ là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong năm 2026.

Theo ông Tuấn, 2026 sẽ không phải là năm "tăng đều cho mọi phân khúc", mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị lớn và đô thị vệ tinh - đây sẽ là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Bên cạnh đó, nhà liền thổ - những sản phẩm thấp tầng nằm trong khu đô thị đồng bộ vẫn có cơ hội đứng vững. Đây là loại hình có pháp lý rõ ràng; hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu và có thể khai thác cho thuê, kinh doanh nhỏ hoặc ở kết hợp đầu tư.

"2026 là năm thị trường vận hành ở trạng thái khó nhưng lành mạnh. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho các chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm được phát triển bài bản và nhà đầu tư có tầm nhìn trung, dài hạn. Đây không còn là sân chơi của số đông chạy theo sóng, mà là giai đoạn của sự chọn lọc và bền vững", ông Tuấn khẳng định./.