Thích
Có một quy luật gần như bất biến trong kinh doanh bất động sản, đó là càng nhiều diện tích có thể xây dựng thì giá trị thương mại của dự án càng lớn. Tuy nhiên, cách đây hơn hai thập kỷ trước, một doanh nghiệp lại chấp nhận dành hơn 100ha đất cho cây xanh và mặt nước khi triển khai dự án bất động sản. Quyết định tưởng như đi ngược mọi tính toán kinh tế ấy về sau trở thành một trong những câu chuyện đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Việt Nam.
Một héc-ta đất đáng giá bao nhiêu?
Trong bất động sản, đây không chỉ là một câu hỏi về giá đất mà đó còn là bài toán của hiệu quả đầu tư.
Với một chủ đầu tư, mỗi héc-ta đất đều có thể quy đổi thành số lượng căn hộ, biệt thự, shophouse hay diện tích thương mại có thể "tung" ra thị trường. Chỉ cần tăng thêm mật độ xây dựng hoặc mở rộng quỹ đất kinh doanh, doanh thu kỳ vọng của dự án cũng sẽ thay đổi.
Ông Lương Xuân Hà cùng các lãnh đạo của Vihajico đã góp phần làm thay đổi tư duy làm bất động sản tại Việt Nam.
Bởi vậy, trong nhiều năm, cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp địa ốc chủ yếu xoay quanh một mục tiêu đó là làm sao khai thác hiệu quả nhất từng mét vuông đất được giao.
Ở góc nhìn ấy, cây xanh hay hồ nước thường được xem là phần diện tích "không sinh lời". Chúng vẫn phải có để đáp ứng quy hoạch, nhưng càng chiếm nhiều đất, phần diện tích có thể kinh doanh càng thu hẹp.
Đó là tư duy khá phổ biến của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn đầu những năm 2000 - thời điểm nguồn cung nhà ở đô thị bắt đầu bùng nổ, còn khái niệm về "đô thị sinh thái" vẫn còn khá xa lạ.
Ở giữa thời điểm ấy, ít ai nghĩ rằng sẽ có một doanh nghiệp chấp nhận đi theo hướng hoàn toàn ngược lại xu thế chung của thị trường.
Cuộc đánh cược bắt đầu từ phần đất... bỏ lại
Năm 2003, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) được thành lập để phát triển một khu đô thị mới tại khu vực huyện Văn Giang cũ, tỉnh Hưng Yên. Đến năm 2009, dự án Ecopark chính thức khởi công trên quy mô khoảng 499,07ha, cách trung tâm Hà Nội khoảng 13km.
Điều khiến Ecopark khác biệt ngay từ bản quy hoạch đầu tiên không phải là số lượng căn hộ hay biệt thự mà chính là phần diện tích doanh nghiệp quyết định không đem đi xây dựng.
Toàn cảnh Khu đô thị Ecopark khi nhìn từ trên cao được phủ xanh tối đa. Ảnh: Internet
Theo quy hoạch được công bố, Ecopark dành khoảng 109,09ha cho cây xanh và mặt nước, chiếm hơn 20% diện tích toàn khu. Trong đó, khoảng 85,09ha là mặt nước và gần 24ha là hệ thống cây xanh, công viên. Khi hoàn thiện, khu đô thị dự kiến có khoảng 1,38 triệu cây, trong đó hơn 120.000 cây trưởng thành, phục vụ quy mô khoảng 150.000 cư dân.
Nếu nhìn bằng những con số thuần túy, hơn 109ha ấy hoàn toàn có thể trở thành hàng nghìn sản phẩm bất động sản có thể được đưa ra thị trường. Đó là lý do nhiều người khi ấy xem đây là một quyết định đầy rủi ro.
Bởi trong ngắn hạn, phần đất không xây dựng đồng nghĩa với việc giảm diện tích thương phẩm - yếu tố vốn quyết định doanh thu của một dự án. Đối với các chủ đầu tư, đó thực sự là một cuộc đánh cược.
Nếu chỉ nhìn từ trên cao, rất dễ nghĩ Ecopark đơn giản là một khu đô thị có nhiều công viên và hồ nước. Nhưng điều đáng chú ý không nằm ở số lượng cây xanh mà ở cách chúng được đặt vào quy hoạch.
Ở nhiều dự án, công viên thường xuất hiện sau khi bài toán xây dựng đã hoàn tất. Nhưng tại Ecopark, không gian xanh lại được xem như một phần của cấu trúc đô thị ngay từ đầu. Các phân khu nhà ở, trường học, tiện ích và dịch vụ được tổ chức xoay quanh hệ thống công viên, mặt nước và đường dạo, thay vì ngược lại.
Đó không đơn thuần là một lựa chọn về kiến trúc mà là một cách nhìn khác về giá trị của bất động sản.
Nếu như phần lớn doanh nghiệp thời điểm ấy tìm cách gia tăng giá trị bằng cách xây thêm, Ecopark lại thử một con đường khác, đó là giữ lại nhiều hơn: Giữ lại cây xanh, mặt nước, khoảng trống cho cộng đồng - những thứ tưởng như không thể bán được.
Một câu hỏi mà thị trường phải mất hơn 20 năm mới tìm được lời giải
Trong nhóm những người sáng lập Vihajico, ông Lương Xuân Hà là một gương mặt khá kín tiếng. Ông hiếm khi xuất hiện trước truyền thông và cũng không gắn tên mình với những thương vụ M&A hay các cuộc đua về quỹ đất.
Nhưng nhìn từ hành trình của Ecopark, có thể thấy dấu ấn của ông cùng ban lãnh đạo doanh nghiệp không nằm ở việc xây thêm bao nhiêu tòa nhà. Điều họ lựa chọn là thử trả lời một câu hỏi khác: Liệu rằng một môi trường sống tốt hơn có đủ sức tạo ra giá trị kinh tế cho bất động sản?
Một góc không gian xanh trong Khu đô thị Ecopark. Ảnh: Internet
Hơn hai mươi năm trước, chưa ai có câu trả lời thật rõ ràng. Cũng chưa có nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đánh đổi hơn 100ha quỹ đất để kiểm chứng điều đó. Nhưng ngày nay, khi hầu hết các dự án lớn đều nói về công viên trung tâm, hồ điều hòa, wellness, không gian mở hay chất lượng sống, tiện ích xoay quanh căn hộ thì có lẽ thị trường đã bắt đầu đưa ra câu trả lời của riêng mình. Và đó cũng là lúc cuộc đánh cược của Ecopark bước sang một ý nghĩa hoàn toàn khác!
Sự thật được kiểm chứng bởi thời gian: Khi chất lượng sống trở thành một "đơn vị đo" mới
Có một điều khá thú vị trong bất động sản đó là khi những ý tưởng thực sự tạo ra thay đổi thường không được kiểm chứng ngay khi chúng xuất hiện mà cần trải qua một thời gian dài biến động, chiêm nghiệm từ thực tế.
Hơn hai mươi năm trước, rất khó để biết liệu việc dành hơn 100ha đất cho cây xanh và mặt nước có phải là một quyết định đúng của Ecopark. Nhưng hơn hai thập kỷ sau, điều đáng chú ý không còn nằm ở cái tên của doanh nghiệp này mà ở xu hướng mà cả thị trường đang phát triển.
Nếu quan sát những đại đô thị được triển khai trong khoảng mười năm trở lại đây, có thể thấy một điểm chung khá rõ rằng đa số các dự án đều tích hợp thêm công viên trung tâm, hồ điều hòa, lối dạo mát, không gian mở, mặt nước...
Những yếu tố từng chỉ được xem là hạng mục phụ trợ nay dần trở thành nội dung xuất hiện ngay trên trang đầu của tài liệu giới thiệu của đa số các dự án. Đó không đơn thuần là sự thay đổi về cách quảng bá mà phản ánh sự thay đổi trong cách người mua lựa chọn nơi để sống.
Trong các nghiên cứu gần đây của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, cụm từ "flight to quality" được nhắc đến ngày càng nhiều khi các đơn vị phân tích này đưa ra các nghiên cứu mới về xu hướng bất động sản.
Khái niệm này mô tả xu hướng người mua và nhà đầu tư đều dịch chuyển sang những sản phẩm có chất lượng cao hơn, không chỉ về vị trí hay chất lượng xây dựng mà còn ở môi trường sống, hệ thống tiện ích, không gian công cộng và khả năng phát triển bền vững.
Nói cách khác, ngày nay khi tiếp cận bất cứ dự án nào, người mua không chỉ đặt ra các câu hỏi đơn thuần như: "Dự án ở đâu?" mà họ bắt đầu nghĩ đến việc: "Tôi sẽ sống như thế nào ở đó?".
Sự thay đổi này cũng xuất hiện trong nhiều khảo sát về nhu cầu nhà ở sau đại dịch Covid-19.
Cụ thể, theo Savills, sức khỏe, chất lượng môi trường và không gian xanh đã trở thành những tiêu chí ngày càng quan trọng trong quyết định mua nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi mật độ dân cư và áp lực hạ tầng đang ngày càng gia tăng. Đó cũng là điều thị trường của hai mươi năm trước chưa từng đặt ra.
Từ "chi phí" thành một loại tài sản
Trong kinh tế bất động sản, các nghiên cứu quốc tế thường sử dụng khái niệm "green premium" để mô tả phần giá trị gia tăng mà một tài sản có thể đạt được nhờ các yếu tố xanh hoặc bền vững.
Ecopark được vinh danh là một trong số những khu đô thị tốt nhất châu Á. Ảnh: VOV.vn
Khái niệm này được CBRE và nhiều tổ chức nghiên cứu áp dụng khi đánh giá các công trình đạt tiêu chuẩn xanh, đặc biệt ở phân khúc văn phòng và bất động sản thương mại. Điều đó không có nghĩa mọi dự án có nhiều cây xanh đều mặc nhiên bán được giá cao hơn. Nhưng nó đang phản ánh một sự thay đổi quan trọng.
Theo đó, những yếu tố từng bị xem là "không tạo ra doanh thu" bắt đầu được thị trường nhìn nhận như một phần của giá trị tài sản. Đó cũng chính là điều Ecopark từng lựa chọn từ rất sớm.
Khi doanh nghiệp quyết định dành hơn 20% diện tích toàn khu cho cây xanh và mặt nước, lựa chọn ấy chưa có nhiều tiền lệ để tham chiếu. Ngày nay, những khoảng xanh lại trở thành lợi thế mà hầu hết các chủ đầu tư đều muốn sở hữu.
Sẽ không chính xác nếu nói các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều phát triển theo mô hình của Ecopark bởi mỗi chủ đầu tư đều có chiến lược riêng.
Nhưng cũng khó phủ nhận rằng cách thị trường nói về bất động sản đã khác rất nhiều so với hai thập kỷ trước.
Những khái niệm như wellness, đô thị sinh thái, resort living, ESG, biophilic design, không gian mở hay đại công viên xuất hiện ngày càng dày đặc trong chiến lược phát triển của nhiều doanh nghiệp lớn. Đó không đơn thuần còn là câu chuyện của một dự án mà đã trở thành xu hướng của toàn ngành.
Khi chất lượng sống trở thành một lợi thế cạnh tranh, cây xanh cũng không còn là phần diện tích bị "hy sinh" như trước và vô hình chung chúng đã trở thành một khoản đầu tư.
Những lựa chọn khác biệt của Ecopark cũng từng được ghi nhận trên trường quốc tế. Tại PropertyGuru Asia Property Awards 2020 - giải thưởng bất động sản uy tín hàng đầu khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tổ chức tại Thái Lan vào tháng 12/2020, Ecopark được vinh danh là "Khu đô thị tốt nhất châu Á - Thái Bình Dương" (Best Township Development), khẳng định dấu ấn của mô hình phát triển đô thị sinh thái mà dự án theo đuổi.
Đâu là giá trị lớn nhất?
Ông Lương Xuân Hà hiếm khi xuất hiện trên truyền thông. Ông cũng không tạo dựng hình ảnh của một doanh nhân gắn với những thương vụ đình đám.
Nhưng nhìn lại hành trình của Ecopark, có lẽ dấu ấn lớn nhất của ông và những người sáng lập Vihajico không nằm ở việc xây dựng một khu đô thị gần 500ha.
Điều đáng nhớ hơn là họ đã góp phần đặt ra một cách tiếp cận khác đối với bất động sản: Thay vì coi không gian xanh là phần diện tích làm giảm hiệu quả kinh doanh, họ xem đó là nền tảng để tạo nên giá trị dài hạn của cả khu đô thị.
Hai mươi năm sau, thị trường không xác nhận lựa chọn ấy bằng những lời khen mà minh chứng bằng chính sự thay đổi của mình khi ngày càng nhiều dự án cạnh tranh bằng công viên, bằng diện tích mặt nước, bằng trải nghiệm sống, bằng chất lượng môi trường sống...
Có lẽ, đó mới là ý nghĩa lớn nhất của cuộc đánh cược hơn 100ha cây xanh năm nào của Ecopark! Bởi có những cuộc đầu tư chỉ mất vài năm để biết đúng hay sai. Nhưng cũng có những lựa chọn phải chờ có thể đến vài thập kỷ mới có lời đáp.
Cuộc đánh cược hơn 100ha cây xanh của Ecopark cũng vậy.
Hơn hai mươi năm sau, khi không gian sống trở thành một trong những yếu tố quyết định giá trị của bất động sản, điều từng bị xem là phần đất "không tạo ra doanh thu" lại trở thành lợi thế mà nhiều dự án đều theo đuổi. Có lẽ, đây cũng là dấu ấn lặng lẽ nhất mà ông Lương Xuân Hà cùng Ecopark để lại cho thị trường bất động sản Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại.
Ông Lương Xuân Hà là một trong những người sáng lập Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) - chủ đầu tư Khu đô thị Ecopark tại Văn Giang (Hưng Yên). Khá kín tiếng trước truyền thông, ông gắn bó với quá trình hình thành và phát triển Ecopark từ những ngày đầu, theo đuổi định hướng xây dựng đô thị sinh thái lấy không gian xanh và môi trường sống làm nền tảng quy hoạch. Sau thành công của Ecopark, mô hình này tiếp tục được Vihajico phát triển tại nhiều địa phương với các dự án như EcoRivers, Eco Central Park, Eco Village Saigon River và Eco Retreat.
