Đó là những yếu tố có lợi cho người mua nhà. Họ có nhiều lựa chọn và nhận được những ưu đãi lớn từ chủ đầu tư dự án. Nhiều dự án căn hộ xuất hiện “chiêu” khuyến mãi lớn, bản chất là nhằm giảm giá căn hộ tạo thanh khoản cho dự án bởi nguồn cung quá lớn.
Báo cáo thị trường mới nhất từ CBRE hay Savills cho thấy thị trường căn hộ nhìn chung có xu hướng giao dịch giảm so với năm ngoái, trong khi nguồn cung mới trên thị trường rất lớn.
Tại thị trường Hà Nội, Savills Việt Nam cho biết nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp hiện vào khoảng trên 24.000 căn tăng 12% theo quý và 49% theo năm. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ lại giảm tương đối, ở mức 4% theo quý và 8% theo năm chỉ còn 27% trong quys1/2017.
Qua biểu đồ trên cho thấy, số căn hộ bán được so với nguồn cung trên thị trường chiếm tỷ trọng rất ít, đặc biệt là phân khúc trung cao cấp. Nguồn: Savills Việt Nam.
Còn tại TP.HCM, xu hướng nguồn cung mới trong quý 1/2017 đã giảm đáng kể so với quý trước với khoảng 5.200 căn được tung ra trong quý 1/2017. Nhưng, tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường ở mức rất cao khoảng 42.500 căn. Trong khi, tỷ lệ giao dịch tại TP.HCM có xu hướng giảm rõ rệt so với quý trước chỉ đạt khoảng 8.800 giao dịch giảm 13%.
Điều này cho thấy, nguồn cung căn hộ trên thị trường đang ở mức khá lớn so với cầu, trong khi đó giao dịch giảm sút. Vì thế, nhằm tăng tính thanh khoản ở mỗi dự án, nhiều chủ đầu tư đã tính đến phương án chiết khấu, giảm giá căn hộ.
Gần đây, trong những đợt mở bán dự án, mức chiết khấu mà chủ đầu tư đưa ra ngày càng lớn. Đơn cử như dự án The Garden Hill (Hà Nội) của chủ đầu tư là BID Group mới đây nhất đã chiết khấu trực tiếp 2,5% cho mỗi giao dịch thành công, ngoài ra khách mua căn hộ còn được hỗ trợ lãi suất 0% khi có nhu cầu vay ngân hàng cho đến khi nhận nhà. Bên cạnh việc chiết khấu, tặng lãi vay (bản chất là chủ đầu tư trả hộ khách hàng), chủ dự án này còn tặng gói thiết kế nội thất có giá trị 30-36 triệu đồng cho mỗi căn hộ giao dịch thành công…Với những chính sách này, vô hình chung giá trị căn hộ The Garden Hill giảm đáng kể so với trước đây.
Hay một dự án căn hộ khác tại TP.HCM mới đây mở bán cũng đã tung ra mức ưu đãi tới 11,5% tổng giá trị giao dịch trong ngày đầu tiên mà dự án này công bố cho mỗi giao dịch thành công, đây là dự án Jamila của Khang Điền; Dự án Golden Field (Mỹ Đình, Hà Nội) trong đợt mở bán mới đây cũng đã chiết khấu 5,5% cho mỗi giao dịch thành công.
Bên cạnh việc chiết khấu trực tiếp, hiện đa phần chủ đầu tư áp dụng “chiêu” hỗ trợ lãi suất 0% để nhằm lôi kéo khách hàng. Chẳng hạn như tại dự án Golden Field (Hà Nội) áp dụng lãi suất 0% cho 12 tháng, dự án Xuân Mai Complex (Hà Nội) áp dụng lãi suất 0% trong 12 tháng, dự án chung cư Valencia Garden (Long Biên, Hà Nội) áp dụng lãi suất 0% trong 6 tháng…
Không những vậy, nhiều “độc chiêu” khác của chủ đầu tư cũng nhằm chạy đua khuyến mãi cho khách hàng mua căn hộ, khi tung ra các phần quà tặng có giá trị cao, đa phần là kiểu bốc thăm trúng thưởng để kích cầu tiêu thụ căn hộ như ô tô Mercedes Benz C200, ô tô Suzuki Swift, xe máy Piaggio, TV Samsung 60 inch, điện thoại iPhone 7 Plus, Samsung S8+, iPad Mini…
Trên thị trường thứ cấp, có thể thấy hiện tượng đầu cơ đã quay trở lại. Nói như ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam thì đầu cơ là hoàn toàn bình thường, thậm chí ông Đính còn lạc quan khi thị trường xuất hiện đầu cơ đất bởi nhà đầu cơ coi đây là một kênh tin tưởng so với vàng, đôla…
Rất khó để biết được tỷ lệ đầu cơ vào thị trường là bao nhiêu, tuy nhiên, theo nhận định từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nhóm nhà đầu tư mua ở mỗi dự án hiện nay luôn chiếm khoảng 30%, còn Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) thì cho rằng con số này phải lên tới 50%.
Vì thế, mỗi khi thị trường chững lại cũng là lúc nhóm đầu cơ bắt đầu có động thái xả hàng hoặc cắt lỗ. Hiện tượng này đâu đó đã nhen nhóm trên thị trường trong thời gian gần đây. Chẳng hạn ở một số dự án chung cư tại Hà Nội đã có hiện tượng rao bán cắt lỗ như The Garden Hill, Việt Đức Complex, Thanh Hà Cienco 5,…
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, nguyên nhân chính của hiện tượng này là do giá nhà đất đã bị đẩy lên quá cao trong 2 năm qua, một phần do có nhiều chủ đầu tư định giá bán sản phẩm không căn cứ vào chi phí đầu vào, mà lại lấy giá của dự án khác để định giá cho dự án của mình. Nên vô hình chung giá ngày càng leo thang nên khi thị trường chững lại dễ xảy ra hiện tượng cắt lỗ.
Hiện tượng cắt lỗ, khuyến mãi lớn dự báo sẽ còn tiếp diễn trong thời gian mới khi mà nguồn cung tương lai được dự đoán tiếp tục tăng cao. Báo cáo nghiên cứu của Savills, cho thấy tại Hà Nội sẽ có thêm khoảng trên 40.000 căn gia nhập thị trường từ các quận Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm và Thanh Xuân trong năm nay;
Còn nguồn cung tương lai của TP.HCM từ nay đến 2019 được dự báo cũng khá cao vào khoảng trên 62.000 căn. Quận 2 và quận 7 tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với khoảng 21% thị phần mỗi quận.
