Thích
Ma trận lãi suất ưu đãi và bài toán “chi phí ẩn”
Áp lực từ lãi suất thả nổi cao đối với các khoản vay cũ đang buộc nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản phải ráo riết tìm kiếm các giải pháp tái cơ cấu nợ. Nắm bắt dòng nhu cầu này, nhiều nhà băng từ lâu đã tung ra các gói tín dụng cho vay để trả nợ trước hạn tại ngân hàng khác. Tuy nhiên, mức lãi suất chào mời cũng không hề thấp, dao động phổ biến từ 6 - 9%/năm, tùy thuộc vào kỳ hạn và xếp hạng tín dụng của từng khách hàng.
Khảo sát thực tế của phóng viên, trên hệ thống niêm yết cho thấy một cuộc đua phân hóa rõ rệt về biên độ ưu đãi. Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân và tổ chức nước ngoài, SeABank thiết lập mức lãi suất từ 7,5 - 9,2%/năm tùy kì hạn. Trong khi đó, Shinhan Bank công bố gói vay tái tài trợ thế chấp bất động sản với lãi suất 9,8%/năm cho kỳ hạn 12 tháng. Ngân hàng MSB lãi suất thì tuỳ vào phương án vay của khách là kinh doanh, mua bất động sản hay tiêu dùng và lãi suất từ 8,2%. Ngân hàng ACB mua nợ đặc biệt tại các dự án của Vinhomes với lãi suất chỉ hơn 9%/năm.
Ở khối ngân hàng thương mại nhà nước, Agribank cũng tham gia định hình mặt bằng dòng vốn mới với mức lãi suất ưu đãi từ 6%.
Dù các con số lãi suất có vẻ hấp dẫn hơn lãi suất thả nổi nhưng hiệu quả kinh tế thực tế của phương án cũng còn nhiều bàn cãi.
Hiểu rõ những áp lực từ lãi suất thả nổi cao đối với các khoản vay cũ đang buộc nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản. Nhiều nhà băng đã tung ra các gói tín dụng cho vay để trả nợ trước hạn tại ngân hàng khác. Tuy nhiên, mức lãi suất chào mời cũng không hề thấp.
Trở ngại cốt lõi đầu tiên đến từ điều khoản phạt trả nợ trước hạn trong hợp đồng tín dụng ban đầu tại ngân hàng cũ, với mức phí phổ biến từ 0,5% - 2%, thậm chí cao hơn tùy thuộc vào quy định thắt chặt rủi ro của từng định chế. Đi kèm với đó là chuỗi chi phí mang tính bắt buộc cấu thành nên tổng chi phí vốn thực tế của một khoản vay mới, bao gồm phí giải chấp sổ đỏ, phí đăng ký lại thế chấp, phí công chứng, phí thẩm định và định giá lại tài sản, cùng với phí bảo hiểm khoản vay.
Nghịch lý lớn nhất đối với người đi vay lúc này là rào cản quy trình vận hành kỹ thuật của các nhà băng. Phần lớn các ngân hàng nhận thế chấp hiện nay vẫn yêu cầu khách hàng phải tự huy động dòng tiền bên ngoài để tất toán toàn bộ dư nợ cũ, từ đó mới có thể rút tài sản đảm bảo ra để thực hiện lại quy trình thẩm định, công chứng và thiết lập hợp đồng thế chấp mới tại ngân hàng tái tài trợ. Điều này vô tình đánh đố những khách hàng đang thực sự gặp khó khăn về mặt thanh khoản.
Thực tế ghi nhận trường hợp của anh Nguyễn Văn T. (Hà Nội), người đang gánh khoản nợ mua nhà 1,3 tỷ đồng tại BIDV dưới biên độ lãi suất thả nổi lên tới 11%, tương đương áp lực chi trả gốc và lãi gần 20 triệu đồng mỗi tháng. Gần đây, anh T. đã tiếp cận phòng giao dịch của một ngân hàng thương mại gần nhà để tìm kiếm cơ hội cơ cấu lại khoản nợ. Dù nhân viên tín dụng đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để tạo khoản nợ mới, anh T. vẫn buộc phải dừng lại. Lý do là anh không còn tài sản thế chấp dự phòng nào khác, trong khi dòng tiền tự có không đủ để tự tất toán khoản nợ cũ nhằm rút sổ đỏ ra làm hồ sơ vay mới. Ngoài ra, việc phải gánh thêm các chi phí thủ tục phát sinh ban đầu cũng khiến phương án đảo nợ của anh rơi vào bế tắc.
Tương tự, câu chuyện của gia đình chị Hoàng Ngọc (Hoài Đức, Hà Nội) phản ánh rõ nét sự bất đối xứng giữa chính sách và năng lực đáp ứng của người vay. Cuối năm 2022, chị Hằng vay ngân hàng 1 tỷ đồng để mua một căn nhà đất diện tích 50m2 với tổng trị giá 2,5 tỷ đồng, thời hạn vay 25 năm dưới mức lãi suất 10%/năm. Hiện tại, lãi suất thả nổi của chị lên tới hơn 13%. Khi tìm hiểu phương án chuyển đổi sang một ngân hàng khác có mức lãi suất ưu đãi 8% trong 2 năm đầu, chị nhận được hai giải pháp từ phía bộ phận tư vấn.
Phương án một là gia đình phải chủ động vay "nóng" 1 tỷ đồng từ nguồn bên ngoài để rút sổ cũ; phương án hai là phải bổ sung một tài sản độc lập có giá trị tương đương (như một lô đất khác) để giải ngân song song giải tỏa khoản nợ cũ. Do không có tài sản dự phòng và không thể xoay xở dòng tiền tất toán quy mô lớn, gia đình chị đành từ bỏ ý định chuyển đổi khoản vay.
Phần lớn các ngân hàng nhận thế chấp hiện nay vẫn yêu cầu khách hàng phải tự huy động dòng tiền bên ngoài để tất toán toàn bộ dư nợ cũ, từ đó mới có thể rút tài sản đảm bảo ra để thực hiện lại quy trình thẩm định, công chứng và thiết lập hợp đồng thế chấp mới tại ngân hàng tái tài trợ. Điều này vô tình đánh đố những khách hàng đang thực sự gặp khó khăn về mặt thanh khoản. (Ảnh minh hoạ)
Bên cạnh rào cản về tài sản, các điều kiện thương mại cài cắm đi kèm cũng trực tiếp làm mờ đi lợi ích từ chênh lệch lãi suất. Một nhân viên tín dụng tại SeABank thừa nhận, để trình được mức lãi suất ưu đãi thực tế là 8,7%/6 tháng cho khách hàng, mức giúp tiết kiệm khoảng 2 triệu đồng so với biên độ lãi suất hiện hành, điều kiện bắt buộc là khách hàng phải mua kèm một gói bảo hiểm sức khỏe trị giá 850.000 đồng cho năm đầu tiên.
Như vậy, các điều kiện chéo và bộ lọc kỹ thuật liên quan đến lịch sử tín dụng chuẩn mực trên CIC, kết hợp với yêu cầu chứng minh năng lực thu nhập thực tế, đang biến các gói vay tái tài trợ thành một sản phẩm kén khách. Dòng vốn giá rẻ này thực chất chỉ đang phục vụ cho một nhóm nhỏ khách hàng có nền tảng tài chính dồi dào và có sẵn tài sản dự phòng, thay vì tiếp cận được phân khúc khách hàng đang thực sự thắt chặt về dòng tiền.
Khẩu vị rủi ro phân hóa và nghịch lý dịch chuyển nợ hệ thống
Nhìn lại giai đoạn kể từ khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực, quy định cho phép vay vốn để trả nợ tại ngân hàng khác rõ ràng đã mang một sứ mệnh lớn trong việc tối ưu hóa chi phí sử dụng vốn cho người dân.
Tuy nhiên, diễn biến thực tế cho thấy chính sách này chưa thể tạo ra một bước ngoặt toàn diện cho cấu trúc dòng vốn. Bản chất của các khoản cấp tín dụng tiêu dùng hoặc bất động sản quy mô lớn cho khách hàng cá nhân luôn đòi hỏi khắt khe về tài sản bảo đảm.
Khi nút thắt về việc phải tất toán trước hạn để rút tài sản tại nhà băng cũ chưa được tháo gỡ, người vay vẫn phải đối mặt với một quy trình đóng băng dòng tiền cục bộ trước khi chạm tay được vào nguồn vốn mới.
Xét trên lăng kính bức tranh toàn ngành, việc “mua nợ” không hề tạo ra tổng cầu tín dụng mới cho nền kinh tế mà thực chất là câu chuyện các ngân hàng đang tiến hành mua lại nợ của nhau. Tổng khối lượng nợ xấu và nợ tiềm ẩn rủi ro về mặt cơ học không hề sụt giảm hay biến mất thông qua các gói vay tái tài trợ, mà nó chỉ đơn thuần là sự chuyển dịch từ bảng cân đối kế toán của nhà băng này sang bảng cân đối kế toán của nhà băng khác.
Số liệu báo cáo tài chính hợp nhất giai đoạn gần đây cho thấy áp lực nợ xấu nội bảng của toàn hệ thống vẫn đang trong xu hướng tăng tiến, đặt ngành ngân hàng trước bài toán chất lượng tài sản đầy thách thức.
Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý I/2026 của 27 ngân hàng niêm yết, tổng nợ xấu tính đến cuối tháng 3 đạt khoảng 292.160 tỷ đồng, tăng hơn 28.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025, tương ứng mức tăng khoảng 11%.
Xét về quy mô tuyệt đối, BIDV hiện là ngân hàng có lượng nợ xấu lớn nhất hệ thống với 42.655 tỷ đồng, tăng thêm 7.678 tỷ đồng chỉ sau một quý, tương đương mức tăng 22%.
Một số ngân hàng lớn khác cũng ghi nhận nợ xấu phình to như MB tăng lên gần 15.950 tỷ đồng, SHB lên hơn 16.300 tỷ đồng, trong khi Vietcombank vượt 10.800 tỷ đồng nợ xấu.
Ở nhóm ngân hàng tầm trung, nhiều nhà băng ghi nhận mức tăng đáng chú ý như OCB, LPBank, Eximbank, SeABank hay Techcombank. Theo giới phân tích, áp lực nợ xấu hiện không chỉ tập trung ở nhóm ngân hàng nhỏ mà đang lan rộng ra toàn hệ thống trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh trở lại.
Theo giới phân tích, áp lực nợ xấu hiện không chỉ tập trung ở nhóm ngân hàng nhỏ mà đang lan rộng ra toàn hệ thống trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh trở lại. (Ảnh minh hoạ)
Báo cáo của một số công ty chứng khoán cho thấy tỷ lệ nợ nhóm 2 - nhóm nợ cần chú ý - cũng đang tăng tại nhiều ngân hàng. Đây thường được xem là tín hiệu sớm phản ánh nguy cơ nợ xấu tiếp tục gia tăng trong các quý tiếp theo nếu môi trường kinh doanh chưa cải thiện mạnh.
Không chỉ quy mô nợ xấu tăng, tốc độ gia tăng tại nhiều ngân hàng cũng khiến giới phân tích chú ý. TPBank là một trong những trường hợp nổi bật khi nợ xấu tăng tới 48% chỉ sau ba tháng, lên gần 5.850 tỷ đồng.
Một số ngân hàng quy mô nhỏ thậm chí ghi nhận mức tăng cao hơn. BacABank tăng khoảng 68%, PGBank tăng 64%, trong khi VietBank và Saigonbank cùng ghi nhận mức tăng khoảng 20%.
Ngoài ra, hệ quả tất yếu của cơ chế mua bán nợ này cũng tạo ra sự phân hóa thị phần vô cùng sâu sắc trong hệ thống tài chính. Nhóm các ngân hàng dẫn đầu, sẽ có ưu thế thâu tóm toàn bộ tệp khách hàng có hồ sơ tín dụng sạch nhất, có năng lực tài chính ổn định nhất từ tay đối thủ cạnh tranh.
Ngược lại, khối các ngân hàng quy mô nhỏ với giá vốn đầu vào cao đang phải đối mặt với áp lực kép. Họ không chỉ mất đi các khoản vay an toàn, bị sụt giảm thị phần tín dụng chất lượng cao, mà còn dần bị đẩy vào một vòng xoáy luẩn quẩn nguy hiểm. Đó là sự suy giảm biên lợi nhuận, gia tăng tỷ lệ nợ xấu do chỉ còn giữ lại nhóm khách hàng có độ rủi ro cao, và cuối cùng là hụt hơi hoàn toàn trong cuộc đua tăng trưởng dài hạn.
Giới chuyên gia cho rằng, nếu không có những giải pháp đồng bộ mang tính nền tảng, cuộc đua “hút” khách vay trả nợ cũ suy cho cùng chỉ là một trò chơi luân chuyển rủi ro cục bộ, tạo lợi thế cho nhóm thiểu số và đẩy phần khó về phía các nhà băng yếu thế.
