Căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất
Trong số các nhận định của CBRE về thị trường BĐS TP.HCM quý II, đơn vị này cho rằng, thị trường căn hộ để bán đã sôi động trở lại, sau khi các doanh nghiệp đưa ra chiến lược mở bán và đánh giá sản phẩm phù hợp. Số căn chào bán mới và số căn tiêu thụ đều tăng.
Dẫn chứng là trong quý này, thị trường đón nhận tổng cộng 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án. Mặc dù thấp hơn cùng kỳ năm trước 7%, nhưng số căn chào bán mới lại tăng 80% so với quý trước.
Căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất trong tổng nguồn cung mới, với 56% song xét về tốc độ tăng trưởng, CBRE nhận định phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tăng mạnh nhất so với quý trước, với mức tăng trưởng là 141%. Dự đoán, phân khúc này cũng sẽ tiếp tục tăng thêm trong 6 tháng cuối năm 2017.
"Thị trường sẽ đón nhận thêm các sản phẩm mới cao cấp hơn, diện tích lớn hơn và sẽ có thêm dự án siêu sang. Với sự gia nhập của dòng sản phẩm cao cấp giá trung bình, thị trường và khách mua người nước ngoài được kỳ vọng sẽ tăng trong nửa cuối 2017”, các chuyên gia của CBRE cho biết.
Theo dự báo của CBRE, rất có thể, phân khúc này sẽ tiếp tục tăng thêm trong 6 tháng cuối năm.
Lý do khiến CBRE tin rằng cuối 2017, BĐS cao cấp sẽ là phân khúc thống lĩnh thị trường là bởi đơn vị này dựa trên các giao dịch thực hiện trong nửa đầu 2017. Theo đó, khách mua ở những giao dịch mà CBRE thực hiện đa số là người nước ngoài, cụ thể người nước ngoài chiếm 59% số lượng giao dịch thành công. Trong đó, Singapore, Đài Loan, Hàn Quốc và Hồng Kông là những khách mua sôi nổi, tích cực nhất.
Ngoài ra, xét về sản phẩm, các căn hộ hai và ba phòng ngủ chiếm tỷ lệ cao lần lượt là 38% và 37% trong quý II. Đáng chú ý, thị trường đang dịch chuyển về nhóm người mua để ở. Số lượng nhóm khách này tăng 9 điểm phần trăm trong khi khách mua để cho thuê giảm 19 điểm phần trăm so với nửa đầu năm 2016.
Hơn nữa, các chuyên gia của CBRE cho rằng sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và các yếu tố kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường BĐS, đồng thời những yếu tố về cơ sở hạ tầng cũng được xem là “thỏi nam châm” hút dòng tiền của khách hàng có nhu cầu đầu tư BĐS tại những nơi có hạ tầng giao thông hoàn thiện.
Theo ước tính của CBRE, có khoảng 21.000 căn hộ trung – cao cấp sẽ được đưa vào sử dụng, khai thác trong năm 2017, chưa kể đến phân khúc căn hộ bình dân.
Đơn vị này cũng dự báo, trong nửa cuối năm 2017, phân khúc cao cấp sẽ sôi động hơn. Dẫn chứng là một số dự án tại những vị trí đắc địa như D’Edge tại Thảo Điền ( quận 2), chào bán giai đoạn 2 của Empire City ( quận 2) đã bắt đầu nhận giữ chỗ từ cuối quý II/2017.
Sự suy giảm của thị trường căn hộ cao cấp, hạng sang chủ yếu xuất phát từ việc các lựa chọn về nguồn cung hạn chế bởi không có dự án chào bán mới.
Một số dự án khác cũng đang bước vào giai đoạn hoàn thiện để kịp bàn giao nhà cho khách trước Tết Nguyên Đán như Công ty CP Địa ốc Phú Long đã hoàn tất thi công cất nóc 2 toà tháp gồm 450 căn hộ dự án Dragon Hill Residence and Suites 2.
Hay Khu dân cư bán biệt lập cao cấp Him Lam Phú Đông nằm cạnh đại lộ Phạm Văn Đồng, gồm 207 nền nhà phố và 400 căn hộ chất lượng cao dành cho giới trẻ hiện đã cất nóc, dự kiến bàn giao cuối năm 2017.
30 liệu đã phải Tết?
Tuy nhiên, ở một diễn biến khác, cũng trong khảo sát của CBRE thì dường như, việc “bứt phá” của phân khúc BĐS cao cấp có lẽ chỉ dừng lại ở việc dự báo. Các con số mà CBRE đưa ra cho thấy, phân khúc này chưa thực sự tự tin để có thể trở thành phân khúc “thống lĩnh” thị trường vào cuối năm nay.
Cụ thể, theo báo cáo của CBRE, trong quý I/2017, thị trường chỉ ghi nhận khoảng hơn 6.000 giao dịch thành công (giảm 29% so với cùng kỳ năm trước). Đáng chú ý, các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ được bán ra. Điều này đồng nghĩa với việc phân khúc hạng sang, cao cấp chỉ bán được chưa đầy 1.000 căn hộ trong quý I.
Tốc độ “tụt dốc” này được giới chuyên gia cho là rất lớn, bởi chỉ tính riêng trong quý IV/2016, tại phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang đã có đến khoảng 4.200 giao dịch thành công.
Bên cạnh đó, như CBRE đã nhận định, trong cơ cấu khách hàng của các dự án BĐS tại TP.HCM luôn có tới 30% người mua là nhà đầu tư mua với mục đích đầu tư cho thuê. Cũng chính vì điều này mà khi thị trường căn hộ rơi vào trầm lắng, giới đầu tư như “ngồi trên đống lửa” bởi đã lỡ ôm hàng nhưng “cho thuê không được, bán cũng không xong”.
Giới chuyên gia cho rằng, sự suy giảm của thị trường căn hộ cao cấp, hạng sang chủ yếu xuất phát từ việc các lựa chọn về nguồn cung hạn chế bởi không có dự án chào bán mới. Trong 3 tháng đầu năm 2017, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ đón nhận thêm khoảng 5.083 căn từ 21 dự án (trong đó có 6 dự án mới), giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm.
Tỷ lệ căn hộ có giá bán vừa túi tiền người tiêu dùng đang chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm.
Trong khi đó, theo báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2017 của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), toàn TP có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng cộng 16.506 căn hộ. Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp có 5.164 căn (31,3%); phân khúc nhà ở trung cấp 5.136 căn (31,1%); còn lại là phân khúc nhà ở bình dân 6.206 căn (37,6%). Nếu so với cùng kỳ năm 2016, phân khúc nhà ở bình dân tăng 1,9 lần; phân khúc nhà ở cao cấp tăng 1,8 lần.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định, tỷ lệ căn hộ có giá bán vừa túi tiền người tiêu dùng đang chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm. Đặc biệt, với chính sách khuyến khích phát triển các dự án giá rẻ và tầm trung của UBND TP.HCM như hiện nay, các dự án đang bắt đầu quay về với phân khúc căn hộ có giá bán vừa túi tiền khách hàng. Sự điều chỉnh này không chỉ giúp các chủ đầu tư phát triển ổn định, mà còn giảm thiểu rủi ro cho thị trường BĐS.
Minh chứng điển hình nhất phải kể đến Tập đoàn Hà Đô. Vốn là một trong những doanh nghiệp có tên tuổi tại phân khúc cao cấp và hạng sang, song tập đoàn này mới đây đã kết hợp cùng Công ty BĐS Danh Khôi Việt (DKRV) tung ra thị trường sản phẩm căn hộ có giá bán chỉ từ 838 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ.
Bên cạnh đó, một loạt “ông lớn” của thị trường BĐS TP.HCM như Kiến Á, Hưng Thịnh, Nam Long... cũng đang rục rịch chuẩn bị tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ có giá bán vừa túi tiền.
Còn theo báo cáo thị trường BĐS quý II/2017 của JLL, nhu cầu thị trường vẫn cao ở phân khúc nhà giá thấp. Cụ thể trong quý II, lượng bán căn hộ đạt 8,982 căn. Trong tổng lượng bán, các căn có giá bán dưới 1.200 USD/m2 chiếm 47%, trong đó 38% vẫn chủ yếu đến từ quận 8, quận 12 và Bình Tân.
Rõ ràng, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động như hiện nay, việc các con số “nhảy múa” giữa các quý là chuyện dễ hiểu, càng không phải là “dấu mốc” thể hiện được kịch bản cuối cùng của thị trường trong năm. Nhất là khi thị trường đang có sự dịch chuyển theo hướng tăng mạnh căn hộ quy mô vừa và nhỏ nhằm đáp ứng được nhu cầu thực của đại bộ phận người dân như hiện nay, rất khó để nói rằng, BĐS cao cấp sẽ là phân khúc “thống lĩnh” thị trường vào thời gian tới.
