Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều dự án ở phía Tây Hà Nội đang có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm, tăng lên 50 - 55 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2020. Ở một số thị trường phía Bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện cũng tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm.
Còn ở miền Đông Nam Bộ - những địa phương giáp ranh với TP.HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành (Đồng Nai) cùng hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động từ 12 - 14 triệu đồng/ m2, sang năm 2020 đã bị đẩy lên vùng giá bình quân 22 triệu đồng/m2.
Càng về cuối năm, khảo sát trên thị trường cho thấy, giá bất động sản tại nhiều khu vực đang tăng chóng mặt, đón làn sóng mua sắm, đầu tư cuối năm. Ở nhiều dự án, giá đã bị đẩy lên rất cao ở giai đoạn chào bán sơ cấp, nhằm tạo cảnh khan hàng, thu hút nhà đầu tư.
Tại TP.HCM, kể từ khi có thông tin thành lập TP. Thủ Đức, bất động sản khu Đông trở nên nóng sốt. Giá đất trung bình tại Thủ Đức hiện đã ở mức bình quân 60 - 70 triệu đồng/m2. Thậm chí còn xuất hiện các căn hộ có mức giá từ 60 - 90 triệu đồng/m2. Ở những vị trí đường lớn, có thể khai thác kinh doanh, mức giá còn nhảy vọt lên 100 - 140 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa từng có từ trước tới nay ở địa bàn này. Tuy nhiên, khách hàng tìm mua đất nền tại đây chủ yếu là các nhà đầu tư cá nhân thay vì những người có nhu cầu ở thật.
Tại khu vực quận 9, giá bất động sản cũng đang bị đẩy lên quá cao. Nhiều lô đất nhỏ lẻ trong hẻm đầu năm giao dịch khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2 nhưng nay đã chào bán lên 70 - 80 triệu đồng/m2. Thậm chí, trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng..., đất mặt tiền đường được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại các huyện Bình Chánh, quận 12, giá căn hộ cũng tiệm cận ngưỡng 40 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí nhà giá rẻ xếp hạng C, có giá trên dưới 25 triệu đồng/m2 cũng đã bị đội lên vùng giá 30 - 35 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất đang leo thang là do lực cầu ảo. Tức là nhóm đầu cơ mua đi bán lại, họ mua tài sản chờ tăng giá và ăn chênh lệch qua các lần giao dịch. Những người này không có nhu cầu sử dụng bất động sản mà chỉ tham gia vào thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua các kỹ thuật đẩy giá, mua rẻ bán cao, từ đó khiến cho giá tài sản tăng nóng.
Bên cạnh đó là tình trạng giá ảo lấn lướt giá thật. Giá nhà đất cho nhu cầu thật (để ở) không có đã khiến giá cho nhu cầu ảo (đầu cơ) lấn lướt. Xét mối tương quan nguồn cung cho nhu cầu thật bị thiếu trầm trọng nhiều năm qua và nguồn cung cho nhu cầu ảo cũng suy yếu trong mùa dịch đã khiến thị trường phân hóa thành 2 loại giá nhà đất. Loại thứ nhất là giá cho nhu cầu thật và loại thứ hai là giá cơ hội.
Khi không còn nhà đất giá rẻ, theo quán tính, người có nhu cầu buộc phải mua nhà đất giá cao hơn. Chẳng hạn có đến 75 - 80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng/m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở 30 - 35 triệu đồng/m2. Do nhu cầu cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy khiến giá nhà tiếp tục leo thang.
Tại một hội thảo về thị trường nhà ở, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ngược với những đợt khủng hoảng khiến giá nhà đất sụt giảm trong lịch sử, nghịch lý của năm 2020 là giá bất động sản vẫn leo thang bất chấp những khó khăn của thị trường do tác động của dịch bệnh. Dù việc tăng giá này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng nếu không kiểm soát tốt, để mức giá kỳ vọng lấn lướt giá trị thực thì sẽ để lại hệ lụy cho thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, thu nhập của người dân giảm do kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, như vậy, nhu cầu chắc chắn giảm. Theo nguyên tắc, giá nhà đất lẽ ra cũng phải giảm. Thế nhưng thời gian qua, giá bất động sản còn tăng khá mạnh là rất vô lý.
“Rõ ràng, giá bất động sản đang không phản ánh giá trị thật, tiềm ẩn “bong bóng” và nguy cơ vỡ “bong bóng” lớn”, ông Đính nói và cho biết thêm, tiền đất chiếm tỷ trọng khá lớn, từ 20 - 40% chi phí giá thành của một dự án bất động sản. Giá đầu vào tăng, chi phí đẩy lên thì các dự án bất động sản sẽ kéo dài thời điểm hòa vốn. Phương án thu hồi vốn, sinh lời có thể kéo dài cả thập kỷ, không chỉ còn là 4 - 5 năm như tính toán ban đầu, thậm chí không lãi, làm nản lòng các nhà đầu tư. Họ có thể sẽ rút ra, chuyển sang nơi khác khiến địa phương mất cơ hội phát triển.
Dù cho rằng việc giá bất động sản tăng khắp mọi nơi đang phản ánh sự phục hồi trở lại của thị trường nhưng PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng bày tỏ lo ngại trước tình trạng “ăn theo” quy hoạch sẽ gây nên những hệ lụy về đền bù, giải phóng mặt bằng nếu không nhanh chóng kiểm soát./.
