Niềm tin trên thị trường đi xuống, doanh nghiệp BĐS đối mặt với bài toán hóc búa

Sự sụt giảm về thanh khoản đang là vấn đề khó khăn nhất của thị trường bất động sản và cả thị trường tài chính. Điều này cũng tạo ra rủi ro thanh khoản đối với nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp đang bị áp lực trả nợ đè nặng, đây cũng là thách thức lớn nhất, còn ngân hàng cũng phải đối mặt với áp lực nợ xấu gia tăng.

Ngoài tháo gỡ vướng mắc pháp lý, gánh nặng lãi suất và cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp, nền kinh tế đang cần những tác động để lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư, tạo động lực để khơi thông mọi dòng chảy thanh khoản đang bị tắc nghẽn.

Reatimes tiếp tục cuộc trao đổi với ông Phạm Xuân Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội cho thuê tài chính Việt Nam, nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước).

PV: Những khó khăn, thách thức của năm 2023 mà các doanh nghiệp và nền kinh tế phải đối mặt được đánh giá là lớn hơn rất nhiều lần so với năm 2022 và cả thời điểm chịu tác động mạnh của đại dịch? Ông nghĩ sao về điều này? 

Ông Phạm Xuân Hòe: Đúng là như vậy. Nhiều lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế đang phải đối mặt với rủi ro ngày càng trầm trọng hơn. 

Trước hết, đối với thị trường bất động sản, rất nhiều doanh nghiệp đang rơi vào tình trạng khủng hoảng, mất thanh khoản, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, trong đó trái phiếu đang được xem là “quả bom” bắt đầu phát nổ. 

Năm nay, lượng trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản rất lớn. Nhiều doanh nghiệp đã tuyên bố không thể trả lãi được nữa và xin khất nợ. Nhiều doanh nghiệp chọn cách đàm phán với nhà đầu tư để xin hoán đổi trái phiếu sang bất động sản. Nhưng khi thị trường đang đi xuống, các nhà đầu tư có tâm lý không muốn nhận bất động sản hoán đổi, thay vào đó muốn thu tiền về nhiều hơn. 

Nhiều doanh nghiệp muốn bán bất động sản để trả nợ trái phiếu, nhưng hạ giá 50% cũng rất khó bán. Lòng tin và trông chờ bắt đáy sẽ làm bài toán này càng hóc búa.

Những khó khăn của doanh nghiệp và câu chuyện tắc thanh khoản đang khiến thị trường bất động sản đối mặt với rủi ro lớn. Từ những rủi ro của thị trường bất động sản sẽ liên thông sang rủi ro của thị trường tài chính. Điều dễ nhìn thấy nhất là thị trường trái phiếu đã gần như tê liệt, nói cách khác là hoàn toàn “chết lặng”, chưa biết đến bao giờ có thể phục hồi nếu như cách xử lý vẫn như hiện tại. 

Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ đang bị mất thanh khoản nghiêm trọng. Trong khi đó, hầu hết các trái phiếu riêng lẻ của bất động sản được phát hành đều có công ty chứng khoán hoặc ngân hàng hỗ trợ đằng sau. Chính vì thế, từ câu chuyện kiệt quệ và mất thanh khoản của thị trường trái phiếu sẽ liên quan đến rủi ro danh tiếng, uy tín của hệ thống ngân hàng thương mại. 

Rủi ro của thị trường tiền tệ là nguy cơ nợ xấu gia tăng. Vì dư nợ cho vay của các doanh nghiệp bất động sản lớn nên khi các doanh nghiệp mất thanh khoản khó có thể thanh toán khoản nợ vay đến hạn. Ở thời điểm này có thể nhận định chắc chắn ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro nợ xấu.

Thị trường chứng khoán cũng đang trồi sụt, theo hướng đi xuống, đặc biệt là chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, cả những cổ phiếu lớn bị dừng niêm yết. Kể cả cổ phiếu của nhiều ngân hàng từng nằm trong top 30 cũng bị lao dốc.

Thị trường tài chính bao gồm: Thị trường tiền tệ, thị trường vốn (trái phiếu, cổ phiếu, và chứng khoán phái sinh), thị trường bảo hiểm. Thị trường bất động sản có mối quan hệ rất khăng khít với thị trường tài chính, có tác động qua lại lẫn nhau. Như vậy, khi tất cả các thị trường này gặp rủi ro tiềm ẩn thì sẽ đe dọa đến sự ổn định chung của nền kinh tế. 

Ngoài ra, khó khăn trong vấn đề xuất khẩu cũng đang là rủi ro lớn đối với nền kinh tế hiện nay. Thị trường Mỹ, EU… và các thị trường xuất khẩu truyền thống của Việt Nam vẫn đang đối mặt với áp lực lạm phát và nền kinh tế vẫn chưa thể thoát ra khỏi sự đe dọa về suy thoái khi chưa có dấu hiệu rõ ràng nào để chứng minh, dẫn đến xuất khẩu của Việt Nam sẽ suy giảm. Hiện chỉ còn trông chờ vào thị trường Trung Quốc sau khi nước này mở cửa trở lại.

Tuy nhiên, vấn đề xuất khẩu, kể cả sang thị trường Trung Quốc cũng đang gặp khó, khả năng đáp ứng tiêu chuẩn của các mặt hàng nông sản xuất khẩu chính ngạch còn thấp. Điều này dẫn đến “đầu ra” của nền kinh tế có nguy cơ suy giảm nghiêm trọng. 

Việc xuất khẩu các mặt hàng điện tử, dệt may đang được trông chờ, tuy nhiên, các mặt hàng này lại chủ yếu phụ thuộc vào thị trường Mỹ, EU… Như vậy, khi nền kinh tế các nước này đang đi xuống, đương nhiên các đơn hàng sẽ ít đi. Rất nhiều doanh nghiệp đã phải cho người lao động nghỉ vì không có đơn hàng để sản xuất. Nếu tiếp tục kéo dài tình trạng này cũng sẽ ảnh hưởng tới sự ổn định của nền kinh tế. Những khó khăn của khu vực kinh tế thực đang lan sang thị trường tài chính. Thời điểm này, tiền mặt đang là “vua”.

PV: Khi tiền mặt là “vua” thì rõ ràng, các kênh đầu tư khác giảm sức hút, theo đó, doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn trong việc huy động vốn để đầu tư, kinh doanh. Điều này cũng cho thấy niềm tin trên thị trường đang suy giảm, thưa ông?

Ông Phạm Xuân Hòe: Đối với thị trường tài chính và bất động sản, niềm tin là yếu tố quan trọng bậc nhất. 

Sau một số vụ việc phát hành trái phiếu sai phạm bị xử lý, niềm tin trên thị trường gần như mất hết. Việc nhà đầu tư ồ ạt đến trụ sở các doanh nghiệp đòi rút vốn rất phổ biến. Hiện lòng tin của thị trường đang xuống quá thấp, không ai muốn tin vào bất cứ một kênh đầu tư nào, ngoại trừ trú ẩn vào vàng, hoặc gửi tiết kiệm vào các ngân hàng có chỉ báo lành mạnh.

Việt Nam luôn có độ trễ về chu kỳ kinh doanh nền kinh tế so với thế giới từ 1 - 2 năm. Tôi đã từng cảnh báo, khi thế giới đã vượt qua đỉnh lạm phát và vượt qua trì trệ kinh tế thì khi ấy có thể Việt Nam mới lại bắt đầu. 

Độ trễ này xuất phát từ câu chuyện phản ứng chính sách và điều hành. Tôi cho rằng, cần phải kỹ trị hơn đối với nền kinh tế. Các chỉ thị, văn bản đốc thúc thể hiện sự quyết liệt nhưng cần phải hành động thực sự thì mới có thể tạo ra hiệu quả. Khó khăn của thị trường bất động sản, thị trường tài chính và cả nền kinh tế lúc này cần có hành động thực tế của toàn hệ thống. Tránh tình trạng bên trên chỉ đạo nóng, bên dưới lại rất “lạnh”, bởi khi làm trực tiếp thì rất sợ trách nhiệm.

PV: Để khôi phục lại niềm tin và duy trì sự ổn định trên thị trường, theo ông điều cần làm lúc này là gì?

Ông Phạm Xuân Hòe: Tôi cho rằng, cần có giải pháp vừa tổng thể (là để tránh giật cục và chính sách kiểu chữa cháy một lần), vừa chi tiết và căn cơ từng vấn đề đang làm cạn kiệt niềm tin của thị trường. 

Đối với thị trường trái phiếu, muốn củng cố được, trước mắt cần xử lý các tồn tại. Sau đó, hoàn thiện hệ thống pháp luật và thực thi cho đúng. Các tiêu chí, chuẩn mực phải tuân theo thông lệ quốc tế, đặc biệt là tính minh bạch. 

Những doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu có thể cho họ lùi thời hạn có lộ trình thực hiện nhưng những doanh nghiệp mới phát hành thì dứt khoát phải tuân thủ. Định kỳ 6 tháng phải công bố xếp hạng tín nhiệm một lần. 

Nếu trái phiếu doanh nghiệp được xếp hạng AAA, thanh khoản sẽ rất cao, nhưng khi bị giảm điểm xuống còn ABB chẳng hạn, thì các nhà đầu tư sẽ cân nhắc, xuống BBB hoặc thấp hơn thì chắc sẽ có sự bán tháo. 

Hiện nay, cả nước mới chỉ có 2 công ty xếp hạng tín nhiệm, không thể đáp ứng được yêu cầu xếp hạng các doanh nghiệp đang phát hành trái phiếu trên thị trường. Phải có chính sách khuyến khích để có nhiều hơn các công ty này. 

Thị trường trái phiếu muốn phát triển được, bên cạnh thị trường sơ cấp phải phát triển thị trường thứ cấp, cho phép mua đi bán lại. Sẽ có những nhà đầu tư mạo hiểm, sẵn sàng mua lại những trái phiếu giá rẻ, giảm 30 - 70%, thậm chí 90%. Họ chấp nhận nắm giữ để cùng doanh nghiệp đó cơ cấu lại, sau này thị trường hồi phục thì thu hồi lãi được mức cao hơn rất nhiều. 

Cùng với đó, cần gia tăng vai trò của trung gian tài chính, đó là các ngân hàng cũng như các quỹ đầu tư mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt, phải hết sức tránh việc thiết kế chính sách và điều hành theo kiểu giật cục, khi mở thì mở quá, khi thấy rủi ro thì vội vàng đóng chặt. 

Để phát triển cân bằng thị trường tài chính thì thị trường vốn phải được phát triển song hành cùng với thị trường tiền tệ. Hiện nay, thị trường tài chính của ta như người “thọt chân”, thị trường tiền tệ thì chân dài, thị trường vốn thì chân ngắn. Ngân hàng đang “còng lưng” gánh cả vốn trung và dài hạn, nên khi ngân hàng gặp rủi ro, cả nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề.

Phát triển lệch pha kiểu này tiềm ẩn căn bệnh thanh khoản của hệ thống ngân hàng và những nguy cơ xấu đối với nền kinh tế. 

Mặt khác, chúng ta chỉ ra khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì có tới 70% vướng mắc về mặt pháp lý, vậy ai gỡ? Chỉ có các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương mới làm được điều này. 

Tiền sử dụng đất - doanh nghiệp đã đóng góp vào ngân sách, nhưng cơ quan nhà nước vẫn chưa giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng, hay phê duyệt thủ tục của dự án thì kể cả có vốn, doanh nghiệp cũng chẳng làm được gì?! Dòng tiền vẫn không thể khôi phục được vì chẳng nhà đầu tư và khách mua nhà nào lựa chọn một dự án chưa đủ pháp lý. Phải tạo môi trường pháp lý thuận lợi để giải phóng nguồn lực đất đai, đưa các dự án vào triển khai, hoạt động thì doanh nghiệp mới có dòng tiền. 

Nên nhớ không có dòng tiền, doanh nghiệp không quay vòng được vốn thì mọi ách tắc lại dồn về ngân hàng, đến một lúc nào đó, nợ xấu sẽ bục ra và sẽ tạo ra rủi ro lớn hơn đối với nền kinh tế. Chiêm nghiệm lại thời điểm năm 2011 sẽ thấy rất rõ tình cảnh hiện nay.

PV: Ngoài những vấn đề ông vừa phân tích, hiện các doanh nghiệp đang mong chờ ở câu chuyện lãi suất. Bằng chứng là khi có thông tin về các gói tín dụng ưu đãi lãi suất, thị trường như có thêm vài tín hiệu sáng hơn. Các ngân hàng thương mại đang nỗ lực để giảm lãi suất cho vay, tuy nhiên, nhìn từ dư địa giảm lãi suất trong năm nay, ông có ý kiến gì?

Ông Phạm Xuân Hòe: Có thể thấy, khả năng mở rộng cho vay của các ngân hàng hiện nay rất eo hẹp. Dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ không nhiều vì Ngân hàng Nhà nước vẫn cảnh giác với nguy cơ lạm phát. Các ngân hàng thương mại muốn cho vay được thì họ phải huy động được vốn. Để tăng khả năng huy động thì buộc phải đẩy lãi suất lên. 

Nhìn từ khu vực ngân hàng, có 2 thách thức cực lớn, đó là lãi suất cao và khả năng cung tín dụng bị hạn chế. Như vậy, tín dụng ngân hàng trong giai đoạn này sẽ không hỗ trợ được nhiều cho doanh nghiệp. 

PV: Áp lực lạm phát hiện nay có còn đáng lo ngại? Đâu là thời cơ để bơm vốn tăng thêm cho nền kinh tế, thưa ông?

Ông Phạm Xuân Hòe: Thời điểm này, rất cần trợ lực cho doanh nghiệp để vượt qua vô vàn khó khăn, thách thức của năm 2023.

Lạm phát của Việt Nam hiện vẫn có thể kiểm soát, CPI hết tháng 2/2023 ở mức 4,31% (chỉ tiêu dự kiến cả năm 4,5%) và xu hướng sẽ dịu dần. Với nền kinh tế tăng trưởng cao như vậy, cần xem lại việc đặt chỉ tiêu lạm phát ở mức 4,5%. Nếu tăng trưởng kinh tế đạt 7 - 8% thì lạm phát khoảng 5% không phải là vấn đề đáng lo ngại. Như vậy, khi các yếu tố tác động lên lạm phát dịu đi, Ngân hàng Nhà nước cần nắm bắt thời cơ bơm vốn cho nền kinh tế, tăng cung tiền, gia tăng tín dụng để hỗ trợ cho nền kinh tế hồi phục, giải quyết phần nào bài toán thanh khoản cũng như hạ nhiệt lãi suất trong giai đoạn hiện nay. 

Gói 120.000 tỷ đồng đang được kỳ vọng nhiều nhưng nếu chỉ từ cam kết của 4 NHTM nhà nước là rất khó khả thi. Bởi họ cũng là một doanh nghiệp kinh doanh, phải quản trị rủi ro, lợi nhuận và kiểm soát chất lượng tín dụng, có thể có nguồn cho vay nhưng sẽ không thể cho vay, vì hầu như các doanh nghiệp bất động sản hiện tại đều không duy trì được điểm tín dụng, trong khi NHTM thì không được hạ chuẩn tín dụng. 

Bên cạnh đó, cần quyết liệt hơn nữa trong giải ngân đầu tư công vào các dự án trọng điểm, vừa đưa tiền ra nền kinh tế để kích thích các ngành vật liệu, ngành xây dựng… phát triển, vừa hoàn thiện hạ tầng để thúc đẩy tăng trưởng bền vững cho những năm sau. 

PV: Trong bối cảnh khó khăn bao trùm như hiện nay, ông có nhìn thấy cơ hội gì đối với doanh nghiệp bất động sản không?

Ông Phạm Xuân Hòe: Phải nói rằng, trong bất cứ cuộc khủng hoảng nào, giữa muôn vàn rủi ro và thách thức thì vẫn luôn có những cơ hội lóe lên. Rủi ro của người này thì là cơ hội cho người khác. Rõ ràng, dù thị trường bất động sản đang rất ảm đạm, thanh khoản xuống dốc, nhìn đâu cũng thấy u ám, nhưng có một điều tích cực là thị trường đang tiến dần tới sự sàng lọc. Các doanh nghiệp bất động sản đã tự nhận thức được cần phải cơ cấu lại sản phẩm, phát triển các dự án phù hợp với thị trường hơn. Cùng với đó, tình trạng đầu cơ trên thị trường đã giảm đi rất nhiều, thậm chí là không còn nhìn thấy. 

Cơ hội lúc này dành cho những doanh nghiệp có thể triển khai những dự án kích thích được dòng tiền đang nằm rất lớn ở trong dân. Đó là những dự án đáp ứng nhu cầu thực. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là các doanh nghiệp cần được tạo điều kiện, cần trợ lực từ chính sách để có thể thuận buồm xuôi gió trong việc thực hiện các ý tưởng đầu tư các dự án chân chính, đóng góp lớn cho quá trình phát triển đô thị và an sinh xã hội. Hơn lúc nào hết, doanh nghiệp cần một môi trường đầu tư lành mạnh, gia tăng tính cạnh tranh để có thể tạo ra những dự án chất lượng, xanh thông minh, đáp ứng các yếu tố bền vững, thân thiện với môi trường với một mức giá phù hợp mà thị trường có thể chấp nhận được. Trong vấn đề này, cũng rất cần định hướng quy hoạch rõ ràng. Đương nhiên, quy hoạch cần ổn định và có tầm nhìn, thay vì cơ chế điều chỉnh quy hoạch một cách vô tội vạ đang khiến cho các đô thị méo mó, xộc xệch. 

Điều tôi muốn nhấn mạnh là, nếu không có hành động thực sự của các bộ ngành và địa phương, chú trọng thực thi các giải pháp thiết thực, căn cơ thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục “chết chìm” trong 3 năm nữa. Thị trường bất động sản mà “chìm” thì những hệ lụy đối với nền kinh tế sẽ rất lớn, bài học từ những bất ổn kinh tế vĩ mô giai đoạn 2011 - 2014 cho thấy rất rõ điều này./.

-    Xin cảm ơn ông!