Phân khúc khách sạn cao cấp bán tăng vọt
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng, trong quý vừa qua, thị trường căn hộ khách sạn (KS) là thị trường phát triển mạnh mẽ nhất với số lượng căn hộ chào bán mới và giao dịch thành công tăng đáng kể.
Theo đó, có hơn 2.800 căn hộ KS được chào ra thị trường trong quý, đưa tổng nguồn cung lên 5.751 căn trong 2016. Những dự án mới bao gồm Hoa Binh Green, Central Coast, Coco Skyline Resort và Ariyana Beach Resort (Tòa Bắc).
Phân khúc căn hộ KS cao cấp chiếm lĩnh thị trường với tỷ trọng 67% của tổng nguồn cung. Phần còn lại là phân khúc căn hộ KS trung cấp. Tính đến hết quý 3/2016, có 70% căn hộ KS cao cấp được bán ra trong khi tỷ lệ bán trung bình của phân khúc trung cấp là 30%, giảm 4,2 điểm phần trăm và 67,9 điểm phần trăm tương ứng so với quý trước.
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam.
“Sự sụt giảm này là do nguồn cung mới được chào bán trong quý làm cho tỷ lệ bán trung bình của các dự án giảm. Tốc độ bán trong quý chậm lại một chút sau thời gian bùng nổ trong quý 2/2016. Người mua ngày càng có nhiều sự lựa chọn hơn, do đó, họ suy nghĩ cẩn thận hơn trước khi mua. Cùng với sự phát triển tích cực của du lịch Đà Nẵng, thị trường căn hộ KS được kỳ vọng sẽ tăng trưởng ổn định trong những quý tới vì thị trường này vẫn còn sức hấp dẫn”, ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam bình luận.
Bên cạnh đó, giá bán bình quân của các dự án căn hộ KS cho thấy mức giảm 14.7% so với quý trước. Trong khi các dự án đã chào bán có giá bình quân không thay đổi, giá bán của nguồn cung mới là nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm này.
Ông Marc Townsend phân tích, chương trình cam kết lợi nhuận tiếp tục được sử dụng như chiến lược bán hàng chính để thu hút khách mua. Mức cam kết dao động từ 8% đến 12% trên tổng giá trị căn hộ cho mỗi năm trong vòng ba đến mười năm. Xu hướng này không chỉ đang được áp dụng tại thị trường Đà Nẵng mà còn ở các thị trường BĐS ven biển khác như Nha Trang, Phú Quốc. Chương trình cam kết này đảm bảo mức lợi nhuận cho khoản đầu tư mà hầu hết các nhà đầu tư đều kỳ vọng.
Biệt thự nghỉ dưỡng “hâm nóng” cho những quý tiếp theo
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng bán, ông Marc Townsend nhìn nhận thị trường này không có nhiều biến động trong quý vừa qua. Có một vài giao dịch từ các dự án The Ocean Estate, là dự án được chào bán lại trong quý hai của năm nay; dự án The Point; Naman Residence và Premier Village. Tỷ lệ bán trung bình tăng lên khoảng 80% so với quý trước. Nguồn cung thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đang rất hạn chế vì ít có dự án mới được đưa ra thị trường và có đến 80% các sản phẩm đã chào bán được bán.
Do đó, so với căn hộ KS, thị trường này có ít sự lựa chọn cho khách hàng. Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng bán dự kiến sẽ chào đón hơn 1.000 căn hộ KS trong những quý tiếp theo. Trong khi đó, không có nguồn cung biệt thự đáng kể nào được chào bán trong thời gian tới.
Buổi họp công bố tiêu điểm thị trường BĐS Đà Nẵng.
Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, trong chín tháng đầu năm 2016, thành phố chào đón trên 4,4 triệu lượt khách du lịch, trong đó khách quốc tế chiếm 29%. So với cùng kỳ năm trước, lượng khách quốc tế tăng 48% và lượng khách nội địa tăng 9%.
Ông Marc Townsend cho rằng, Đà Nẵng đang trở thành một điểm đến nổi tiếng của cả du khách trong nước và quốc tế. Sự kiện APEC trong năm 2017 là cơ hội tuyệt vời để nâng cao hình ảnh và quảng bá thị trường du lịch của thành phố ra thế giới. Theo đó, không chỉ tổng lượt khách tăng trưởng mà quốc tich du khách cũng sẽ đa đạng hơn.
Trong quý khảo sát, một số lượng nhỏ phòng từ các KS 3-sao được đưa vào thị trường, làm tăng tổng nguồn cung lên 11.415 phòng cho các phân khúc 3-5 sao. Phân khúc KS 3 sao chiểm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung với 45%. Theo sau là khối khách sạn 5-sao (28%) và 4-sao (27%).
Theo đó, có khoảng 6.000 phòng sẽ được đưa vào thị trường trong năm 2017 và 2018. Lưu ý là thị trường căn hộ KS cũng sẽ cung cấp một lượng lớn phòng cho thuê làm khách sạn. Du khách sẽ có nhiều sự lựa chọn lưu trú hơn. Ngược lại, sẽ là một thách thức lớn với các khách sạn/khu nghỉ dưỡng để duy trì kết quả kinh doanh khi mà sự cạnh tranh trên thị trường không chỉ là giữa các khách sạn/khu nghỉ dưỡng mà còn với các dự án căn hộ KS.
“Các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế đang có xu hướng mở rộng thị phần ở thị trường du lịch Đà Nẵng. Wyndham Hotel Group lần đầu gia nhập thị trường với dự án khu phức hợp Soleil, dự kiến hoạt động trong năm 2018. Absolute Hotel Service (AHS) cũng lần đầu tham gia thị trường với dự án Eastin Grand Resort. Bên cạnh đó, những đơn vị quản lý tên tuổi khác như Accor Hotel Group, Marriot Hotels, Hyatt Hotel Group and InterContinental cũng đang mở rộng việc kinh doanh thông qua việc tăng số lượng BĐS quản lý”, ông Marc Townsend chia sẻ.
Sụt giảm số lượng căn hộ bán được
Với thị trường căn hộ bán chào đón 53 căn mới từ dự án Quang Nguyễn trong quý 3/2016. Sự ra đời của dự án này giúp cho số căn của phân khúc hạng trung tăng nhẹ từ 31% đến 32% trong quý khảo sát. Phân khúc cao cấp và bình quân lần lượt chiếm 19% và 49%. Tính đến quý 3/ 2016, có tổng 13 dự án căn hộ trên thị trường trong đó năm dự án đã được bán hết. Hai trong số 13 dự án nằm dọc bờ biển, chiếm 34% tổng số căn. 5 dự án nằm trong khu trung tâm chiếm 36% tổng số căn nguồn cung. 6 dự án còn lại nằm tại khu vực ven thành phố, chiếm 30% tổng số căn.
So sánh thị trường căn hộ tại Đà Nẵng trong quý 3/2016.
Trong quý khảo sát, tất cả các dự án hiện hữu đều giữ nguyên mức giá bán không đổi; vì vậy giá chào bán của phân khúc cao cấp và bình quân không thay đổi so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Giá chào bán của phân khúc trung cấp giảm nhẹ 0.8% so với quý trước. Sự thay đổi này gây ra bởi giá chào bán thấp từ dự án Quang Nguyễn.
Thị trường chứng kiến sự sụt giảm trong số lượng căn hộ bán được trong quý, giảm 34% và 47% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Hơn 85% của các căn bán được thuộc phân khúc hạng trung. Điều này cho thấy nhu cầu cho các căn hộ trung cấp cao hơn các phân khúc khác. Người mua các căn hộ của phân khúc này đa số là người dân Đà Nẵng hoặc khu vực lân cận với mục đích mua để ở là chính.
“Trong khi lượng căn tồn kho còn ít với khoảng trên dưới 200 căn, các chủ đầu tư của các dự án tương lai thì vẫn chưa có động thái xây dựng. Vì vậy, nguồn cung thị trường rất hạn chế và không đưa ra nhiều lựa chọn cho người mua.
Bên cạnh đó, thị trường còn chịu một sự cạnh tranh lớn đến từ các căn hộ khách sạn do trong thời gian gần đây các nhà đầu tư đến từ HCM và HN đều chuyển hướng đầu tư sang các dự án căn hộ - khách sạn với các cam kết cho thuê lại hấp dẫn; do đó nhu cầu cho căn hộ sắp tới sẽ chủ yếu đến từ người mua với mục đích để ở”, ông Marc Townsend nhận định về nhu cầu thị trường./.
Bài 2: Có xảy ra tình trạng “bong bóng”?
