Đại diện Bộ Xây dựng: Hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền tài sản

Phát biểu Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" sáng 22/9, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đều gắn chặt với đất đai, trong khi đây là vấn đề đặc biệt được người dân quan tâm. Vì vậy, những thay đổi về chính sách, pháp luật liên quan đến nhà ở, đất đai không chỉ tác động đến doanh nghiệp và thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý, kỳ vọng và quyền lợi của người dân.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 21 (Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan) có ý nghĩa quan trọng khi đưa ra những định hướng mới, qua đó được kỳ vọng tháo gỡ một số vướng mắc đang đặt ra đối với cả người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, cùng với những định hướng này, vấn đề thời hạn sở hữu, thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng nhận được sự quan tâm lớn.

Theo bà Hằng, trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến niên hạn và thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc này được thực hiện trên cơ sở thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21. Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý, quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là vấn đề mới. Luật Nhà ở năm 2023 đã có những quy định liên quan đến nội dung này. Điều đáng chú ý là tại sao một vấn đề đã được quy định từ năm 2023 nhưng chưa nhận được sự quan tâm lớn, đến nay lại trở thành chủ đề được xã hội đặc biệt chú ý.

Bà Hoàng Thu Hằng nhìn nhận, một trong những lý do quan trọng nằm ở việc hoàn thiện cơ sở pháp lý và bảo đảm quyền tài sản của người dân. Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý trong quy định này chưa thực sự đầy đủ. Cụ thể, pháp luật hiện hành xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình, căn cứ quy định của pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng chưa được làm rõ là sau khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ thực hiện các quyền của mình như thế nào và quyền sở hữu tài sản có bị chấm dứt hay không.

Đây cũng là nội dung đang nhận được nhiều sự quan tâm. Vì vậy, theo bà Hằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này được xây dựng theo hướng làm rõ rằng việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền tài sản.

"Quyền tài sản của người dân không bị mất đi, mà các quyền này sẽ được cụ thể hóa theo từng trường hợp", bà Hằng nhấn mạnh.

Cụ thể, đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi công trình hết thời hạn sử dụng, người sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư; được quyền mua nhà ở xã hội; hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ phần diện tích thuộc quyền sở hữu.

Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có quyền tiếp tục tham gia xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành công trình mới thông qua việc đóng góp kinh phí tại thời điểm hết thời hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, thống nhất giữa các chủ sở hữu. Trường hợp chủ sở hữu không muốn tiếp tục đóng góp kinh phí để xây dựng công trình mới, họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Khi đó, người nhận chuyển nhượng có quyền tiếp tục đóng góp kinh phí để thực hiện việc xây dựng lại. Nếu chủ sở hữu không tiếp tục đóng góp, họ vẫn có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Đặc biệt, trong trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy hoạch theo hướng không tiếp tục xây dựng nhà chung cư, quyền lợi của người dân đối với quyền sử dụng đất vẫn được bảo đảm thông qua cơ chế ưu tiên và bồi thường theo quy định.

"Những quy định này nhằm kế thừa các quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản, qua đó giải tỏa những lo ngại về nguy cơ mất quyền tài sản khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng", bà Hoàng Thu Hằng nhận định.

Song song với đó, một lý do khác khiến vấn đề này vấp phải nhiều tranh luận là những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Theo bà Hằng, cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ đang là một trong những điểm nghẽn lớn trong thực tế. Việc chậm cải tạo không chỉ ảnh hưởng đến quá trình chỉnh trang đô thị mà còn liên quan trực tiếp đến an toàn, tính mạng của người dân đang sinh sống tại các công trình xuống cấp.

Mặc dù pháp luật đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, song việc tổ chức thực hiện vẫn gặp nhiều khó khăn do chưa quy định đầy đủ, cụ thể về trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên. Khi cơ quan quản lý hoặc chủ đầu tư triển khai phá dỡ, xây dựng lại công trình, một bộ phận người dân vẫn lo ngại quyền và lợi ích của mình bị ảnh hưởng, từ đó dẫn đến khó đạt được sự đồng thuận.

"Nếu không tháo gỡ được điểm nghẽn này, những công trình xuống cấp sẽ tiếp tục tồn tại, trong khi rủi ro đối với an toàn và tính mạng của người dân ngày càng lớn", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhìn nhận.

Bên cạnh đó, theo bà Hằng, một thực tế cần được nhìn nhận là nhiều người dân đang có tâm lý mặc định nhà chung cư có thể được sử dụng lâu dài, thậm chí "ở mãi", nên chưa thực sự quan tâm đến vòng đời của công trình và nhu cầu sửa chữa, cải tạo theo thời gian. Tâm lý này có thể xuất hiện ngay cả tại những dự án chung cư cao cấp. Trong khi đó, công trình dù được xây dựng với chất lượng cao đến đâu cũng chịu sự tác động của thời gian và quá trình sử dụng. Sau 10, 20, 30 hay 50 năm, chất lượng công trình và các hệ thống kỹ thuật đều có thể xuống cấp ở những mức độ khác nhau.

Theo bà Hằng, nếu không xác lập rõ vòng đời công trình, một mặt chưa định hướng được nhận thức của người dân về việc sử dụng, bảo trì và cải tạo nhà ở trong dài hạn; mặt khác, chưa tạo ra yêu cầu đủ mạnh để chủ đầu tư đặt chất lượng và tuổi thọ công trình ở vị trí ưu tiên trong quá trình triển khai dự án.

Khi chất lượng công trình không được đặt lên hàng đầu, sự xuống cấp theo thời gian sẽ tác động trực tiếp đến chất lượng sống và mức độ an toàn của người dân."Đây là những lý do lớn khiến chúng tôi đặt ra vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư vào thời điểm này", bà Hằng nhấn mạnh.

Nêu quan điểm về vấn đề này, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI cho rằng, cần hiểu đúng Nghị quyết 21, trong đó phân biệt rõ đâu là nội dung mới và đâu là nội dung được tiếp tục hoàn thiện, tránh những cách hiểu sai về thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Về bản chất, ông Hiếu cho rằng định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng. "Nghị quyết 21 là một bước tiến trong việc hoàn thiện quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư", TS. Phan Đức Hiếu nhận định.

Theo ông Hiếu, các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới.

Tuy nhiên, TS. Phan Đức Hiếu cũng cho rằng việc thể chế hóa các quy định này, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, vẫn là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ. Theo đó, nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt là niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai khoảng thời gian này có thể có sự chênh lệch.

"Rất mong Bộ Xây dựng có dữ liệu để bảo đảm quyền sở hữu của người dân trong cả hai trường hợp. Cần đặc biệt lưu ý việc ghi niên hạn như thế nào và xử lý hai trường hợp này ra sao", TS. Phan Đức Hiếu nhấn mạnh, đồng thời cho rằng khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cũng cần được quy định rõ.

Ngoài ra, TS. Phan Đức Hiếu cũng cho rằng việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng./.