Nghị quyết 21: Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững

Nhìn từ cấp độ vĩ mô, Nghị quyết số 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026 là sự điều chỉnh, định hướng rất kịp thời của Đảng trong lĩnh vực đất đai. Điểm đột phá căn bản nhất nằm ở việc xác lập triết lý quản trị mới: Chuyển dịch triệt để từ "tư duy quản lý hành chính" mang nặng tính xin - cho, can thiệp thủ công sang "tư duy quản trị hiện đại" dựa trên nền tảng số, dữ liệu số tập trung, liên thông và ứng dụng trí tuệ nhân tạo.

Thực tiễn 4 năm thi hành Nghị quyết số 18-NQ/TW của BCH Trung ương khóa XIII và hơn 2 năm thực thi Luật Đất đai 2024 cùng hệ thống luật chuyên ngành cho thấy: Mặc dù hiệu lực quản lý nhà nước có nhiều chuyển biến tích cực, nhưng những mâu thuẫn nội tại của thị trường bất động sản (BĐS) vẫn hết sức gay gắt. Đất đai tiếp tục là lĩnh vực phát sinh nhiều khiếu kiện, lãng phí, tiêu cực và "lợi ích nhóm". Hàng ngàn dự án bị đình trệ; nguồn lực đất đai bị đóng băng trong các khu đô thị "ma" hay dự án găm giữ chờ tăng giá, trong khi doanh nghiệp sản xuất và đại đa số người dân có nhu cầu ở thực lại rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng.

Nhìn từ cấp độ vĩ mô, Nghị quyết số 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) ban hành ngày 28/7/2026 là sự điều chỉnh, định hướng rất kịp thời của Đảng trong lĩnh vực đất đai. Điểm đột phá căn bản nhất nằm ở việc xác lập triết lý quản trị mới: Chuyển dịch triệt để từ "tư duy quản lý hành chính" mang nặng tính xin - cho, can thiệp thủ công sang "tư duy quản trị hiện đại" dựa trên nền tảng số, dữ liệu số tập trung, liên thông và ứng dụng trí tuệ nhân tạo. Đất đai không chỉ được xem là tư liệu sản xuất thuần túy, mà là "tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển, yếu tố cấu thành chủ quyền kinh tế, là thặng dư cần được hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế".

Đặc biệt, Nghị quyết định hình bước ngoặt về an sinh xã hội khi chuyển từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất". Đây là triết lý phát triển bền vững của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa: Mọi quá trình đô thị hóa hay thu hồi đất phát triển hạ tầng đều phải đảm bảo sinh kế dài hạn, nâng cao chất lượng sống và quyền có nơi ở hợp pháp của người dân.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu bước vào kỷ nguyên mới với tốc độ tăng trưởng kinh tế "2 con số", Nghị quyết 21 chính là đòn bẩy thể chế quyết định. Bằng việc hạch toán minh bạch, vận hành hiệu quả và công bằng nguồn lực đất đai, Nghị quyết không chỉ tạo tiền đề giải phóng năng lực sản xuất xã hội mà còn củng cố niềm tin chiến lược của cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

Ngay khi được phổ biến, cộng đồng chuyên gia, doanh nghiệp và dư luận đều đánh giá rất cao những định hướng mang tính nền tảng của Nghị quyết 21, nhằm sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai năm 2024 và hệ thống luật liên quan đến đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, tài sản công và thuế. Có thể kể ra những định hướng đột phá nhưng sát thực tiễn của Nghị quyết, đó là:

Tích hợp quy hoạch và tạo sự linh hoạt trong quản lý đất đai. Sự chồng chéo giữa quy hoạch đất đai với quy hoạch đô thị, quy hoạch vùng và ngành từ lâu đã là rào cản hành chính tốn kém nhất đối với nhà đầu tư. Nghị quyết 21 cắt giảm tối đa số lượng quy hoạch, tiến tới xây dựng một quy hoạch thống nhất trên một đơn vị hành chính thông qua tích hợp dữ liệu số. Khung quy hoạch giảm chi tiết cứng nhắc để tạo không gian linh hoạt cho phát triển, đồng thời siết chặt thẩm quyền điều chỉnh để chấm dứt tình trạng "điều chỉnh tùy tiện vì lợi ích nhóm". Đáng chú ý, quản lý đất trồng lúa chuyển từ quy định diện tích "cứng" sang cơ chế linh hoạt, cho phép chuyển đổi diện tích kém hiệu quả sang phát triển kinh tế đa giá trị nhưng vẫn bảo đảm tuyệt đối an ninh lương thực quốc gia.

"Thị trường hóa" công tác giao đất và tạo sự công bằng tiếp cận nguồn lực. Nghị quyết khẳng định nguyên tắc việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất công phải thực hiện chủ yếu qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án. Giải pháp này giúp xóa bỏ cơ chế xin - cho, bảo đảm sự bình đẳng giữa khu vực kinh tế công và kinh tế tư nhân. Doanh nghiệp cũng được chủ động lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần phù hợp với bài toán tài chính của dự án.

Phân cấp quyết định giá đất và điều tiết địa tô chênh lệch. Nghị quyết 21 tạo bước ngoặt trong định giá đất: Trung ương ban hành khung tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp định giá khoa học và kiểm tra, giám sát; phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương quyết định giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Ở cấp Trung ương, Bộ Tài chính chủ trì quản lý nhà nước về giá đất. Quan trọng hơn, Nhà nước khẳng định quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch không do người sử dụng đất tạo ra. Nguồn thu này sẽ được tái đầu tư phát triển hạ tầng hiện đại, chỉnh trang đô thị và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.

Khai mở không gian phát triển mới. Nghị quyết chính thức công nhận và đưa việc khai thác không gian ngầm và không gian lấn biển vào khung pháp lý như một nguồn lực phát triển mới. Ở khu vực nông thôn, việc mở rộng hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ thúc đẩy thị trường cho thuê đất nông nghiệp có hạ tầng, tạo tiền đề thu hút tập đoàn lớn đầu tư nông nghiệp công nghệ cao.

Thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua đối mặt với nhiều bất cập: Bất cân đối cung - cầu, nạn đầu cơ găm giữ đất, dự án bế tắc pháp lý và tình trạng thao túng giá ảo… Nghị quyết 21 đã đưa ra những "liều thuốc đặc trị":

Tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng và pháp lý dự án: Nghị quyết cho phép tách độc lập dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để triển khai trước. Đặc biệt, đối với dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và đạt sự đồng thuận của đại đa số người dân, Nhà nước sẽ can thiệp thu hồi phần diện tích còn lại. Quy định này chấm dứt tình trạng một vài hộ dân "hét giá" bất hợp lý, làm treo dự án nhiều năm, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.

Dùng công cụ tài chính và thuế ngăn chặn nạn đầu cơ găm giữ đất: Lần đầu tiên, Trung ương chỉ đạo áp dụng chính sách thuế cao hơn (lợi ích có thể mang lại) đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư kinh doanh BĐS. Thiết kế chính sách này làm cho việc "găm giữ đất chờ tăng giá" trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ, ép các chủ sở hữu phải đưa đất vào khai thác hoặc chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu thực, giúp thị trường hạ nhiệt và phục hồi tính thanh khoản lành mạnh.

Tái cơ cấu phân khúc BĐS và thí điểm "Nhà nước mua lại dự án": Nghị quyết đặt ưu đãi lớn cho phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp và siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Đột phá nhất là cơ chế thí điểm Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại của các chủ đầu tư gặp bế tắc. Việc mua lại tính đúng, tính đủ chi phí hợp lý của chủ đầu tư (không bao gồm địa tô chênh lệch) để chuyển thành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, vừa giúp giải cứu dự án đóng băng, bảo vệ an toàn hệ thống tín dụng ngân hàng, vừa tạo ngay quỹ nhà ở chính sách giá người dân.

Xác lập niên hạn chung cư và minh bạch hóa bằng dữ liệu số: Quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới theo niên hạn xây dựng công trình giúp làm rõ bản chất tài sản, khắc phục tâm lý đầu cơ tích trữ BĐS qua nhiều thế hệ, đưa giá chung cư về đúng giá trị thực. Đi kèm với đó là bắt buộc đăng ký giao dịch, đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt và hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai ("đúng, đủ, sạch, sống") giai đoạn 2026 - 2027. Mọi thông tin quy hoạch, giá đất, tình trạng thế chấp sẽ được công khai, xóa bỏ hoàn toàn nạn "giá ảo" và lừa đảo dự án.

Để Nghị quyết số 21-NQ/TW nhanh chóng đi vào thực tiễn, chúng tôi xin đề xuất 4 nhóm kiến nghị hành động khẩn trương:

Khẩn trương luật hóa đồng bộ và liên thông: Đảng ủy Chính phủ và Đảng ủy Quốc hội cần chỉ đạo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đồng bộ với Luật Đầu tư, Đấu thầu, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh BĐS và các Luật Thuế. Phải bảo đảm tính liên thông tuyệt đối, kiên quyết triệt tiêu các quy định xung đột để địa phương và doanh nghiệp có thể thực thi ngay mà không phải chờ đợi hệ thống thông tư, nghị định phức tạp.

Tập trung nguồn lực hoàn thiện hạ tầng dữ liệu đất đai quốc gia: Xem cơ sở dữ liệu số về đất đai là hạ tầng chiến lược quốc gia. Cần ưu tiên ngân sách số hóa toàn bộ dữ liệu thửa đất vào năm 2026 và hồ sơ địa chính vào năm 2027; bảo đảm chia sẻ dữ liệu theo thời gian thực giữa các ngành tài nguyên, thuế, ngân hàng, công chứng và tòa án. Đây là điều kiện tiên quyết để vận hành thị trường minh bạch và tính thuế chống đầu cơ.

Sớm ban hành các nghị định hướng dẫn cơ chế thí điểm và lộ trình thuế: Chính phủ cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết, minh bạch về tiêu chí và công thức định giá cho cơ chế Nhà nước mua lại dự án thương mại bế tắc, tránh biến đây thành nơi "giải cứu" vô điều kiện cho doanh nghiệp yếu kém. Đồng thời, xây dựng lộ trình thuế chống đầu cơ đất đai một cách hợp lý, có bước đi thận trọng để tránh gây sốc cho thị trường và hệ thống tín dụng.

Siết kỷ luật thực thi đi đôi với bảo vệ cán bộ năng động: Xây dựng hệ thống giám sát kiểm soát quyền lực dựa trên dữ liệu số. Cùng với việc xử lý nghiêm các vi phạm, cần tạo lập hành lang pháp lý an toàn để bảo vệ những cán bộ chính quyền dám nghĩ, dám làm, dám phân cấp quyết định giá đất và tháo gỡ khó khăn cho dự án vì lợi ích phát triển chung.

Có thể nói, Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV là văn kiện chiến lược mở đường cho công cuộc giải phóng nguồn lực đất đai quốc gia. Khi những định hướng đột phá này được pháp luật hóa đầy đủ, chúng ta hoàn toàn tin tưởng vào một thị trường BĐS Việt Nam vận hành minh bạch, lành mạnh và bền vững./.